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越调越涨 房地产调控存在三大认识误区


http://house.sina.com.cn 2007年01月15日08:44 金时网·金融时报
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  记者 周剑初

  年年有人预测房价将在调控中下跌,房价年年在看跌中见涨。显然,2007年仍然没能摁下房市的牛头:最近,各地房价上涨的消息接踵而至。据称,北京五环外的新房售价都已在8000元之上,上海房价在历经近一年的低迷后近日再度发力上拉。而更为登峰造极的是,深圳宝安区的房价从去年9月至今已从7000元涨到14000多元,不到半年时间就翻了一番,这种速度在全世界也是罕见的吧?

  为何近年看跌房价者最后总大跌眼镜?是房价不看调控的脸,还是调控不懂房价的心?领教这几年房价越调越涨的威力后,我们不能不追根溯源,对调控思路是否存在误区进行一番冷静的反思。

  误区之一,

房价下跌必定带来金融风险。事实上,银行关心的只是已发放贷款的现房一块,而房贷一直以来都是我国银行各大信贷品种中质量最为优良的一类,呆账坏账率相当低。毕竟在房贷一族中,绝大多数人的信用都是良好的,绝大多数房贷的抵押手续也是完备的,即使房价有所下降,也并不意味着他们就一定会拖欠银行贷款。只要他们的工作和收入是稳定的,对未来的预期是正面的,他们的还贷能力就不会有任何问题。倒是房价的有涨无回可能潜藏着更为严重的金融风险。因此,房价的平稳运行即便间有小幅回档,仍是金融经济体系可以承受的,同时,要保持居民收入与GDP和财政收入的同幅度增长,惟如此,我们将不再因担心
房地产
对金融和经济的“要挟”而在房控方面畏首畏尾。

  误区之二,庞大需求推高了房价。基于这一认识,当前许多调控举措都是奔着打压需求而来的。问题是,这种对需求的打压真的就那么理直气壮吗?不错,由于国民经济的追赶式发展和工业化、城市化的快速推进,当前我国城镇居民的住房需求确实是巨大的。但在国内需求中,自住需求是占主体的。中国确实存在人多地少的矛盾,但这一矛盾并不能阻碍我们去充分满足居民们的住房需求,以当今的科技发达程度,我们的住房建设完全可以在空间高度方面、在提高容积率方面大作文章。从这种意义上讲,现在的城市房地产开发在土地利用上还存在着极大的浪费,还大有潜力可挖。只要我们坚定人本理念,充分发挥主观能动性,我们完全可以摒弃打压需求这种削足适履的短视行为。居民住房需求能及时得到充分的满足,房价的预期上涨空间自然大大压缩,这难道不是两全其美的好事吗?

  误区之三,压缩投资和严控土地是房控的法宝。近年来,压缩固定资产投资、从严控制土地两大手段频频运用,而且也确实为宏观经济调控成效的取得与巩固立下了汗马功劳。在

宏观调控进行的同时,这两大手段也被照搬到了房地产调控方面,有关法规是一个接一个,有关指示是三令五申。于是,我们看到,统计部门每月每季度关于房地产行业的统计总少不了投资升降的数字,房地产投资和土地开发面积的减少屡屡被宣传成为房控见效的佐证。可是,不知有关部门想没想过,随着投资和开发面积的减少,表面上看房地产行业的确不那么火了,似乎显得有点不那么景气了,但也必然意味着房地产竣工面积的减少,意味着房地产供应量的减少,意味着供求矛盾更加突出,最终也就意味着房价必然只剩下“死路一条”:除了上涨别无他途。而这,恐怕是与调控的初衷背道而驰吧。

  新年伊始,各城市都说要继续深入贯彻已出台的各项调控措施,并认为不需要出台新的调控举措。实事求是地看,一些已出台但仍未完全到位的政策如整顿房市交易秩序等确实是有其必要的,但中低价位住宅毕竟具有政策性,其供应量毕竟有限,受惠者毕竟只有极少部分人。更关键的问题是,如果调控的思路不从根本上作较大的调整,现有调控举措恐怕仍不能从根本上改变房市的大格局,房价能否被控制住恐怕还很难说。

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