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经济观察:房屋保有税传闻让大户型很受伤

http://www.sina.com.cn 2007年01月09日15:42 经济观察报经济观察报 

  近日,业内人士传出消息,目前涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题,已经被建设部、财政部及税务总局提上了议事日程,可能在2007年4月以后出台,征收范围可能为144平方米以上房产。由此可见,尽管房屋保有环节征税面临种种难题,但通过税收手段,实现对房地产市场的调控已然是板上钉钉。据市场研究部分析数据显示,北京2006年上市的144m2以上的大户型为25445套。

  投资客:逃避打击谋对策

  由于对大户型开征保有税传言日盛,据记者了解,不少名下拥有多套房屋的投资客,如今正陷入焦虑之中。

  “近年,随着房价的上行,我名下的房产亦不断升值。我本来计划,待其升值到更加理想的价位区间时再出手。但如果国家对大户型开征保有税,必然会增加养房成本。因此,我正在考虑在近期根据情况,将手中的部分房屋出售。但由于每套房子的户型都在200平方米左右,我担心一时找不到下家。毕竟,如果开征保有税,别人买去之后,同样需要缴纳税费。”手中拥有7套大户型房屋的黎女士颇为“保有税”苦恼。

  另一位投资客邹女士告诉记者,她名下有三套房产,除一套自住外,其余两套均为长期出租。虽然相对于投机者而言,她无须担心房子卖不出去,但她却也因为“保有税传言”而焦心。“如果开征保有税,就意味着房屋的投资回报率降低了。倘若为此提高租金,担心租客承受不了;如果不提高,就只能降低自己的投资回报;最关键的是看到底征多少税。”邹女士说。

  为此,不少投资客对“保有税”均持反对意见。“我认为,在物业税出台前,不应该对大户型开征保有税。因为,一、我们原来购买的时候并没有这个税,如果突然采取限制性税收政策,很难服众;二、我们虽然买的房子大,数量多,但买房的钱是合法所得。所以,强行征税是不公平的。”一位手中拥多套房屋的人士向记者表示。

  与拥有几套大户型房屋的投资客相比,投资小户型的投资客则显得幸运得多。“对大户型多征税的政策,我觉得出不出台都无所谓。因为我现在购房完全是为了投资,我可以多买几套小户型进行投资。小户型总价低,又好出租,同时,亦非调控对象,何乐而不为呢!”在望京某小户型楼盘置业的范女士如是认为。

  在采访过程中,记者发现,现如今,有不少投资型买家,持有与范女士类似的观点。该类买家有一个共同的特点,即只投资小户型。

  自住型买家:一半支持一半反对

  综上可见投资客对可能开征保有税有不同的声音。对此,自住型买家又持什么意见呢?近日,记者在北三环附近某高档公寓,对10位看房人进行了随机调查。结果显示,表示赞同和反对的买家各有4位,其余2位则认为无关紧要。

  “对大户型征‘保有税’能从一定程度上抑制房地产企业的大户型开发热。近年,由于开发商热衷于大户型开发,致使小户型供应日渐稀少。所以,消费者若想买到一个合适的小户型房屋非常之难,但房子还必然得买,不得不咬紧牙关购买大户型。所以,对大户型征收保有税,是非常正确的。”购房人张先生说。

  另一接受采访的李女士认为,对大户型征收保有税是对的,但应该明确征收对象。现实中,不少几世同堂的家庭,用了多年的积蓄“吐血”买了大户型房子,对他们就不应该征收保有税。所以,建议政策应该从第二套住房开始算起。另外,在李女士看来,国家对大户型开征保有税的同时,还应该想办法降低开发商的暴利,即对生产者和使用者两方面进行调控,更为合理。

  有人支持,就会有人反对。购房人黄先生认为,如果对新增大户型住宅征保有税是可以的。但如果对已经入住的大户型同样征收,就有欠合理。“我在5年前就买了大户型房屋,当时并没有这个税费。如果一概而论,是不可理解的。”黄先生说。

  黄先生进而补充认为,“就今年的宏观调控而言,感觉像是一场大户型革命。大、小户型之争把人们引入了一个误区,好像老百姓住房难,全是大户型惹的祸。事实上,市场上的大、小户型都在涨价,都让普通老百姓望而却步,所以,小户型多了,并不意味着能抑制房价。”在黄先生看来,如果政府真正想鼓励大家多建、多买小户型,那么,就应当降低小户型住房在建设等方面的成本,使其价格回归到一个合理的,让老百姓能承受的区间。

  开发商:多持反对意见

  对于传言所称征收大户型保有税的范围,很有可能针对144平方米以上的房产的事实,不少地产界业内人士均持反对意见。

  “144平方米也算大户型,太不合理了,影响面积太大,并且没有考虑到人均面积,如果一家五口住144平方米的房屋,跟1家两口住144平方米如果征相同的税赋,肯定不合理。我认为,大户型的标准应该在200平方米以上。”某不愿透露姓名的业内人士说。

  无论是144平方米,还是200平方米,“保有税”一旦开征,对高端物业的打击将是致命的。 那么,如果开征这一税种,北京又会有多少高档物业受到影响呢?据《楼市》市场研究部统计数据显示,2006年全年,200平方米以上的房屋共推出9086套;144平方米以上的房屋,供应量为25445套,总供应面积为5700748.09平方米。

  面对在将来可能遭受的打击,东区某高档公寓销售总监显得有所沮丧。该销售总监向记者透露,一旦对大户型开征保有税,项目的后期销售肯定会受到影响。因为,大户型买家,非升级置业者即投资者,对前者而言,很有可能推迟购买计划,而后者则完全可以选择较小面积户型进行投资。届时,在售大户型房屋势必陷于进退两难的境地——卖,不好卖;改,又无法改。

  然而,也有不少开发商表示“乐观”。“对大户型开征保有税的目的是为了调整住房结构,也是为了平抑房价。虽然房地产相关税费名目繁多,但在整个房价构成中所占的比例并不高。所以,我认为,开征大户型保有税,政府也只是说说而已。即便真的开征,恐怕至少也需要3~5年的时间。”奥北某楼盘销售负责人如是说。

  而前不久,刚刚拿到土地,并欲做高档公寓项目的某知名地产企业副总,在接受记者采访时则表示出了无关紧要的态度。他认为,“如果对大户型开征保有税,对市场层面的影响肯定是会有的。但就我们项目而言,由于还未经规划,所以,不会有什么影响。前期尽可能规划90平方米左右的户型便是。”

  专家:应对大户型征重税

  “保有税”实际上是物业税的一种,即按房地产的面积每年付税。主要是针对户型面积偏大的房子收取一定费用,实际上是在鼓励购买中小套型、功能良好的住宅。”某业内人士如是分析。诚然,综观今年的房地产宏观调控思路,主要是为了鼓励、引导自住型需求,限制投资性需求,抑制投机性需求,加大中小户型房屋的供应量。

  对于大户型可能开征“保有税”的事实,业界专家表示一致赞同。“对大户型征保有税是政府引导人们改变消费模式,目前我国资源紧张,不管是矿产能源还是土地资源,人口众多、污染等现象也对资源造成了很大的压力。对大户型征税,这样可以倡导人们住小一点的房屋,采取适度、适宜的消费。数据显示,从2003年起我国大户型就开始日渐偏多,这很不利于资源的节约利用。人们对大户型的奢侈性消费不利于我国的可持续性发展,而今年政府出台‘70-90m2’的政策只是个开端。”建设部住宅产业促进中心副总工程师孙克放说。

  而北京师范大学房地产研究中心主任董藩(董藩博客|董藩新闻)同样认为,对大户型开征保有税是引导住房合理消费、鼓励购买小户型住房的科学、有利的经济手段。“如果购买小户型,可以不征税,甚至可能有补贴;若买大户型的话,就必须要征税,户型越大,征税的比重应该越高。如此,每个消费者除了要考虑一次性购买成本外,还不得不考虑终生的持有成本。基于此,我认为,该政策若出台并执行,有利于使住宅结构回归理性。”董藩说。


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