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京城个人合作建房 200多人筹资400多万拿地


http://house.sina.com.cn 2006年12月31日08:18 法制晚报
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  京城个人合作建房创始人于凌罡(于凌罡博客|于凌罡新闻)又一次走上拿地之路。记者今天上午了解到,目前参与合作建房的已有200多人,筹集资金400多万元。但估计最终拿下该地块,可能需要9000多万元。

  合作建房-地块

  位于牡丹园以北

  周边房价超万元

  于凌罡目前准备竞标的地块是花园路25号地。位于四环路内,牡丹园以北,鸿翔大厦东侧。建设用地面积8088 平方米,规划建筑面积1.94万平方米,竞标时间未定。

  这一带的

商品房价格每平方米已在万元左右,比如健翔桥东南角的峻峰华亭,售价格为1.2万元/平方米。这块地北面的华源冠军城,每平方米价格也在1.2万元至1.3万元。

  而于凌罡估算,合作建房每平方米的价格约为5500元。

  针对此次竞标,于凌罡认为:“目前已有八成把握。”

  目前合作建房者们已经筹集了4000万元资金。但最终可能需要9000万元左右。因此还需要进一步筹资。

  筹资方式主要依靠向参与者借款。于凌罡曾尝试向大开发商筹资,但没有成功,向银行贷款目前也比较困难。

  合作建房-组织

  成立咨询公司 委托信托公司

  最初,于凌罡的设想是建立类似于协会的“社团法人”。据了解,温州就有这样的“社团法人”。但于凌罡说,成立社团需要民政部门批准,而根据他去相关部门咨询的结果看,手续极为复杂,他感觉无法申请下来。最终放弃了这种选择。

  最终,他们成立了“北京合作蓝城咨询服务有限公司”,作为组织合作建房的机构。于凌罡也曾设想成立房地产开发公司,但注册资本要求太高,未能实现。

  作为咨询公司,他们没有开发建房的资质。而最终选择了与信托公司合作的方式。这样,可以让业主对资金管理更放心。

  信托公司也没有房地产开发资质,但信托公司可以就某一笔信托成立房地产开发公司,也可以委托给项目管理公司。

  合作建房-参与者

  已有200多人参加 选房时将按积分

  截至今天上午,记者获得的数据是,北京的合作建房提供保证金开户证明的参与者已经超过200人,其资金超过4000万元。

  最初,合作建房的方案是,参与者首付24万元,然后再贷款。很多人由于负担不起,就退出了这个行列。

  现在,合作建房的最初的保证金是:8万元(40平方米)、12万元(60平方米)、16万元(80平方米)、20万元(100平方米)、24万元(120平方米)。最少的首付款是8万元,门槛降低了。

  有意参与合作建房的人可以通过参加咨询会或以电话的形式登记。每个出资人,都可以去蓝城公司查账。

  分配住房时,根据积分和抽签决定挑选顺序。积分由参与时间的早晚和出资情况决定。积分为1-8分,先按户型面积给业主分组。比如,80平方米业主为一组,有8分的业主组,通过公平抽签选房。然后,依次是7分、6分、5分……1分组。积分相同时,抽签过程请公证人员监督。

  合作建房-算账

  估算单价为5500元/m2

  于凌罡估计每平方米房价为5500元。他是这样计算的:

  投资

  土地成本

  最终地价可能在9000万左右,按总建筑面积19400m2计算

  单价:9000万/19400m2=4500元/m2

  建筑、安装成本:

  单价:1800元/m2 面积:住宅加地下空间面积共约25000m2

  总价:1800×2.5万m2=4500万元

  税费、利息、管理费等:按总价17%计算

  总成本:(9000万+4500万)×1.17=1.58亿元

  扣除

  车位:200个×6万/个=1200万元

  底商:2000m2×1.8万/m2=3600万元

  收回:1200万+3600万=4800万元

  单价

  (1.58亿-1200万-3600万)/(19400m2+公摊)=5500元/m2

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