2006年6月30日，新中关 (论坛 像册 户型 视频)商业中心即将作为继中关村广场商业步行街之后的又一综合商业对外营业，同一时间，第三极 (论坛 像册 户型 样板间 视频)商业部分也将面世。然而此时，中关村广场内人流稀少、重开张后的中关村科技贸易服装城内一派萧条，即便是曾经红极一时的当代商城也透露出一种凄凉的味道。

　　在业内一致认同的综合商业缺乏的中关村，综合商业为何竟如此落寞？难道除了海龙

、鼎好等电子产品市场以外，中关村综合商业无生存空间？究竟是什么在制约着中关村综合商业的发展？新商业地产项目否能闯出一片新天地？

　　中关村目击印象

　　据高力国际预计，中关村地区2006年将陆续推出商业地产项目22万平方米左右。据记者了解，中关村诸多项目商业业态略有不同，其中新中关为综合商城，第三极为以书城为主导的百货

　　拥堵的交通

　　提前到来的“桑拿天气”，让整个北京城处在一种燥热的状态下，在这样的初夏中的中关村大街显得格外“狂乱”。从北四环主路的出口开始，记者经历了漫长的等待，旁边

　　左转向南终于到了中关村大街，然而500米外的中关村标志性雕塑却依然距离记者半个小时的车程。在人行道两边进行的施工，使原本交通压力就很大的中关村大街更加“辛苦”：路人走在“高高的土堆上”，被自行车塞个半 满的非机动车道不时有出租车穿行，六车道的机动车道硬是被技高一筹的司机挤成了八车道。缺少过街天桥，海龙和中关村科贸商城中间的斑马线上，不时传来行人或司机的咒骂，偶尔载人通过的自行车更是引得所有路人的唾弃。像是这个季节应有的清爽消失了一样，红绿灯也在这个路口 “下岗”了。

　　火暴的电子城

　　结束了一个小时的“千米之行”，记者终于来到了门庭若市的海龙商城。门口的人行道上，招揽生意的店员和顾客摩肩接踵；入口处电子产品的专柜不时被人群撞歪；一层电脑专区人流攒动，各个品牌的店员脸上都洋溢着自信的笑容。海龙西面的鼎好，生意兴隆，电脑配件店、打印机专营店等都人满为患。但是两家京城最具威名的电子商场的停车位明显不足，划分出来的每个地上停车位均被两辆汽车共享。

　　萧条的综合商业

　　路南的德克士、路东的肯德基快餐店内人头攒动，一定程度上说明了中关村区域商业配套的不足。打着中关村科贸服装城旗号的中关村科技贸易中心实际上与海龙、鼎好两家电子商城没有太大分别，一至五层，经营项目依然以电子商品为主；六、七层的服装区也没有扶梯广告上面宣传的知名品牌，而是独立商户经营的如同万通、官园批发城的服装，甚至档次和质地还比不上上述两家商场的商品。从人流量来讲，电子产品区域顾客比较多，而六层以上，记者看到，大多数商家都聚在一起闲聊，零星的顾客也是走走看看，很少有人成交。最顶上一层的餐饮店中更是空无一人，KTV的服务人员懒散地站在门口、等待顾客的光临。

　　中关村商圈最南端的当代商城已经褪去了昔日的光彩，零星的顾客、中档的商品、略显落后的硬件配套，都给它蒙上了一层过时的阴影。据记者观察，商场硬件方面，扶梯噪音较大、卫生间分布不便利、商场装修档次尚可但略显落后，前来购物的人群以三十岁上下低层员工为主，服装类商品品牌却以年轻的人喜欢ONLY、杰克琼斯、艾格为主，而皮具类商品也缺乏高端商品。

　　至此，中关村核心区：中关村大街，已被记者尽收眼底。喧闹的电子市场、宁静的大学校园、正在建设中的地铁站以及笼罩在中关村大街综合商业上的“乌云”成为记者此行最大的感受。

　　三大桎梏挟持中关村综合商业

　　据记者三天采访观察，无论是新生项目中关村广场步行商业街，还是老牌“明星”当代商城，周末黄金消费期内均顾客寥寥，甚少看见从商场走出满载而归的人。为探究中关村大街综合商业面临窘境的原因，记者日前采访了某位从事商业地产评估的专家，他对此提出了自己的几点看法。

　　第一，过分依赖IT业，忽略中关村整体规划，综合商业环境缺乏。“企业的战略盲点表现得非常突出：在中关村，有99%的人忽略了‘中关村概念’这样一个非常值钱的金字招牌。中关村概念其实就是一种战略。上至国家科技兴国，下至IT本身都可以改变人们的生活节奏、改变人们的生活文化，然而这些都被忽略了，大家都没有意识到它的商业价值根本所在。所以从某种程度上说，中关村人是拿着金饭碗在‘讨饭’，忽略了中关村环境下战略概念的价值管理和价值战略规划。”专家在谈及这点时言辞不乏激烈。

　　该专家指出，一些非政府商业地产开发商在海龙、鼎好商城成功经营获利的利益驱使下，开发的新型地产项目过于依赖中关村IT产业发达的优势，走急功近利的路线，抱着“一口吃个胖子”的心态建设和管理项目，建成了众多家“海龙”，却忽略了综合商业业态应有的大环境，即区域商业配套的完整性。

　　一位就职于该区域某写字楼的高管向记者表示：“这里基本上没有配套商业设施，无论是在这里经营的商户还是公司上班的白领，一到中午休息的时间，就三三两两地聚在电子商场或写字楼门口晒太阳，真是没事可做。”

　　第二，电子商业缺乏道德约束，导致消费者对整个商业环境失去信心。据记者了解，与开发企业相比商家更是“见利忘义”。一位海龙商城某专营店经理透露，“低层零散商户基本上是一个月一换，最明显的就是手机类商户。他们经营的商品大多是‘水货’，因此大多数在销售一个月以后就从这里撤出，再转向另一家商城。”所以反复欺诈导致恶性循环，也就不足为怪。正如人们看到的发生在IT渠道内的扎货、调包等商业欺诈现象。

　　一位在中关村科贸商城薇姿化妆品专柜的经理告诉记者：“2004年项目刚开盘的时候，薇姿公司考虑到由于项目品质不错，就希望进驻，但是毕竟这个品牌的化妆品基本上在药店销售，因此公司一直处于对项目的观察状态。现在看来当初没有进驻是正确的，一些原有商城留下来经营的客户告诉我们，2005年初进驻商城之后，并没有实现开发商之前承诺的固定客流量，销售成绩不甚理想。”去年科贸商城改变经营模式，引入的电子类商品柜台逐渐吸引了众多的消费者前来，这在一定程度上带动了商场的百货业态。因此薇姿公司于今年签订了租赁合同，正式进驻。但是目前看来，生意仍然不是很好。

　　该专家分析认为，正是由于电子商业存在欺诈行为，才使商场客流不稳定，一些在电子市场受骗的消费者，容易对整个区域商业(由于目前区域商业仍以电子商业为主)失去信心，最终导致商场客流减少。

　　第三，缺乏专业的商业管理。该专家强调，现在中关村的商户并不缺乏事业规划，但很多人却由开始时的四处宣传变成到最后耻于开口，正是由于没有科学系统的管理而导致的。因为在商户老板的规划中，其企业的赢利模式，就是业务利润，即点对点销售。因此，公司的管理者必须要从业务上来榨取利润，而且认为这是唯一的出口。如此一来，事业蓝图和整个事业架构方面的合理、有效融合与执行就成为许多中关村企业所面临的挑战，其生存状态之严峻和结构之严重畸形，却并没有被意识到。

　　据记者采访了解，中关村科贸商城项目作为中关村大街的“中生代”商业代表，在完成了2004年开盘的火暴销售之后，经历了2005年经营管理不善导致的“变脸”阵痛，最终于2006年4月重新开张营业的商场呈现给大家的是以电子商品为主、兼顾百货商业、娱乐业和餐饮业的综合商业业态。

　　该专家对此这样分析道：“该项目在经营上遇到困难，一方面是由于作为在海龙对面的综合商业，消费者对它认可程度不够；但更主要的是因为管理欠缺科学性和系统性：对产权式商铺的管理不到位造成的。”

　　自主经营性综合商业开启破冰之旅

　　虽然中关村地区综合商业确实如上文专家分析存在以上问题，并且据记者了解虽然目前海淀区有51家酒店，但由于分布比较分散，很难发展形成一个规模，对人气的聚集形成了一定制约；而且，中关村四星级以上的商务酒店内商务会议中心稀缺，高档次的餐饮服务配套也较匮乏，一些外资客户常常找不到合适的娱乐消费场所，但从这也能看出中关村商业很有潜力。

　　高力国际(北京)公司商铺部经理马利东分析认为，随着新综合商业项目在中关村区域的兴起，中关村区域居民及工作人员的消费观念也会随之改变，不同于电子卖场小商铺投资模式的自主经营将会成为今后几年内中关村百货业投资的主流，并有效推动区域商业发展。

　　大体量综合商业进驻 填补“一站式消费”空白

　　马利东指出，在海龙经营模式初见成效的21世纪初，众多地产项目和商家采取急功近利的手段进行商业活动无可非议，然而随着首都经济和中关村经济的发展，更高档次和更大规模的综合商业已经成为主流。如新中关项目作为大型综合商业，由开发企业委托专业的商业管理公司负责商场的经营模式，“统一招商、统一经营，使商场的科学业态规划得以实现：层层管理与严格监控，给商场带来了更为顺畅的‘人、钱、货’运营模式，使‘新中关’高档城市中心MALL的定位得以长久贯彻与发展”在一定程度上催发了非产权式商铺和一站式消费在中关村地区的诞生和兴起。

　　据记者了解，位于北京海淀黄庄路口、紧临地铁十号线与四号线交会处的新中关项目，毗邻拟建设的五星级酒店、会展中心和已开业的家乐福亚洲最大规模的旗舰店，是北京海湾京城房地产开发有限公司打造的总建筑面积约12万平方米、集商业中心与智能景观写字楼和酒店式公寓为一体的社区，在购物中心内部将设有包括华纳影院、亚历山大会馆的主力店、下沉式休闲主体广场等。

　　主题商业进驻 弥补区域商业特色单一

　　同时他认为，一些新兴项目不同于原有由非国营开发企业建造的商城，经营模式更加国际化、先进化，管理方面也更具科学性，能够依托中关村整体规划分区经营、管理。如第三极项目位于中关村西区，开发商不仅负责项目开发，也负责整个区域的开发建设，这样就能实现商业的区域效益，并根据海淀图书城的区域文化特点有针对性地进行管理。

　　据记者了解，该项目依托背靠海淀图书城的独特优势，将建成北京最大规模的图书主题商场。据开发该项目的负责人之一，中关村文化股份总经理助理李久军介绍：“第三极文化中心定位，用一句话概括，是大型的书店为主力旗舰店，集文化、娱乐、旅游、餐饮等多种一体的大型综合主体商场。”

　　“这点在一定程度上弥补了区域商业仅打IT牌所造成的商业特色单一的不足。”马利东这样评价该项目的定位。

　　记者现场采访了解到，该商业中心正进行招商工作，招商内容主要以体育用品、特色精品珠宝和主题娱乐业为主。

　　“这两点原因都使综合商业自主经营模式，将逐渐成为中关村商业主流，从而取代以租赁柜台获取短期暴力的投资模式。”在面对记者提出的，综合业态的兴起将会对商业投资模式有何影响的问题时，马利东给出了这样的结论。

　　中关村主要项目及区域配套

　　教育:清华大学、北京大学、人民大学等68所大学；中国科学院等232个研究院所。

　　综合商场:当代、双安商场、2003年底开业的有家乐福、华宇、翠微牡丹园店。

　　银行:工商银行、中国银行、建设银行、农业银行。

　　医院:海淀医院、北医三院、海淀妇产医院。

　　其他:海淀图书城、海淀剧院、华星电影院、五道口俱乐部、北图、燕山大酒店、友谊宾馆、翠宫饭店。

　　周边现有物业项目：中关村大厦 (论坛)、数码大厦、太平洋大厦、海龙大厦、银网中心 (论坛 视频)、当代商城、双安商场、海淀文化艺术中心等。

　　周边居住社区：万柳大社区(万泉新新家园 (论坛 像册 户型 样板间)、光大花园 (论坛 户型 样板间)等)、双榆树居住社区(满庭芳园 (论坛)、都市网景 (论坛 户型)等)、高校周边居住社区(华清家园、韦伯豪 (论坛 像册 户型)等)。