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专家建议:对外资设投资限制应疏而非堵

http://house.sina.com.cn 2006年06月02日11:27 21世纪经济报道

  并非伟大的博弈

  直击“国六条”细则

  ·外来资金·

  本报记者 吴迪 上海报道

  外资催生市场过热

  新出台的六条政策中,虽说不乏针对性,但却对于外资的进入并没有提及,外来资本依然在加速对国内房地产业的投资。

  据记者了解,外汇局目前正在研究关于外资进入中国房地产业的管理政策,由于涉及外资管理及入世承诺,国家出台相关政策会相当谨慎。

  外资对中国

房地产业的冲击是不言而喻的。“深圳近期
房价
上涨较快,很大一个原因是包括来自香港的需求在增加,如何对这些投资进行遏制,不能简单靠税收或信贷,应该在购房的制度上有防火墙。”

  这是上海房地产专家印华的观点,事实上,目前外资在国内房地产市场中的肆意,却是过往在整个商品房进程改革的一种产物。

  上海对商品房外销市场采取了逐步放开的政策:1992年起,允许外资参与旧区改造;1994年,允许外商来沪开发经营外资内销商品住房;1999年起,允许改革开放后赴境外的中国公民购买内销商品住房。

  此后,上海房地产市场从内外销分离到并轨整整经历了3年半时间。1999年11月,上海首先实行各类内销商品住宅归并政策;2001年8月实施内外销商品住宅并轨;2003年3月1日起实施非居住用房内外销并轨。

  至此,上海房地产市场全面对外开放,并轨后境外购房主体的购房选择范围扩大,成本与国内购买相当,房价开始急升,“上海是世界的上海”,正式成为现实。

  然而,根据国际货币基金组织(IMF)《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》显示:187个国家当中,137个国家对非居民投资房地产有各种限制。这是控制本国不动产市场稳定的一种自我保护措施,但以目前国外资金购买物业的情况而言,中国是目前全球为数不多的、对境外机构和个人投资开发和销售环节没有重大限制的国家,外资的交易成本基本与国内购买相当,也由此产生了过度开发的隐忧。

  市场划分尚不明确

  无论是在过去上涨过快的上海,还是最近市场火爆的深圳、北京市场,外资投资在其中所起的作用至关重要。这不仅仅局限于外资机构购买的物业,更有大量游资和个人购买行为。

  上海市政府发展研究中心陈群民指出,在楼市趋向二元化的情况下,处理好满足居民自住消费需求与外来资金投资需求的矛盾,如何能区别开来正确对待,将是今后调控的一个重点。但从目前来看,并没有针对性的政策。

  从目前的国六条来看,可以对外资购楼产生影响的,也仅仅有营业税全额征收一条,只靠这条政策,显然仍旧不能抵制楼价上升和

人民币升值的双重诱惑。

  然而,从内外销房区分,再到并轨,这一市场化的结果,要再返回,已经是困难异常,而如何引导外资就成为在调控中最难把握的一道难题。

  “房产有投资品和消费品的双重特性,投资品和消费品的属性是完全不同的,一旦混搅就会带来波动。”

  中凯集团总裁杨益华曾经在接受记者采访时表示,目前外资不能得到有效的疏散,其中一个根本的原因就是目前不动产投资的模式相对单一,没有新的金融产品出现,那外资投资就只能通过大量的直接购买,而这必然会影响到国内的消费市场。

  因此,业内普遍认可的一个观点是,要遏止外资的大肆侵夺,房地产投资品的多样化革新势在必行。

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