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基金备战国内 产品重点放在高档商业物业投资

http://house.sina.com.cn 2006年04月25日09:59 21世纪经济报道 李佳

  从香港首只REITs产品———领汇基金上市半年以来,香港的REITs规模旋风式地发展到400亿港币,而这一规模仍在扩大。

  同时,领汇基金的股价在半年内飙升了60%。

  而在内地市场,何时会有第一只REITs零的突破?

  据记者所知,一批国内证券投资基金公司正酝酿在内地推出REITs产品,招商基金是其中一家,截至2005年底,其外方股东荷兰ING集团拥有全球最大的不动产管理公司。

  积极筹备

  “我们的筹备已经接近1年,通过对美国、

澳大利亚、加拿大、香港等境外市场REITs投资管理的考察,以及对国内房地产市场的充分调研和估值比较,设计了相应的方案。”招商基金有关知情人士告诉记者。

  房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)指通过发行基金受益凭证募集资金,通过合同(章程)约定投资政策,由专业投资机构投资决策,基金资产由专业受托机构管理,主要投资于房地产资产,从房地产的采购、发展、管理维护、销售过程中取得租金和销售收入;或者为个人和机构提供房地产抵押贷款,取得利息收入,并将投资综合收益中的绝大部分以派息形式按比例分配给投资者的一种房地产类的集合投资计划产品。

  根据资金投向的不同,REITs分为权益类、抵押类和混合类三种,其中最主要的是权益类REITs,在美国该类REITs的资产规模占91%,其它两类分别占7%和2%。

  这与我国目前信托公司发行的融资型房地产投资信托计划(RE-ITS)有明显的区别。

  该人士说,“这一年,我们都在国内外进行调研,完成产品设计的架构。目前正在等待监管部门的反馈意见。”

  “我们的调研以全国各大城市商业物业为主,REITs产品设计重点也放在高档商业物业投资上。”他说:“虽然有些城市房地产出现过热现象,但是过热集中体现在低中档住宅上,而其它类型的物业,比如良好的商业物业,商铺、大型购物中心、甲级写字楼在一线城市的需求量仍然很大,供不应求。”

  据地产行业业内人士预计,基金公司酝酿设计REITs产品,首先应直接上报证监会,得到其批准,并通过证监会与其它部委的协调,争取得到税务、借贷等其它方面国际REITs普遍的优惠措施。

  最乐观的看法是,我国境内上市的REITs在接下来的半年到一年间可能会出台。

  具体情况还要看监管部门对REITs回报情况以及风险程度的充分论证,不排除存在变数。

  据记者从监管部门权威人士处了解到,监管部门的领导对在国内推出REITs“非常感兴趣”,态度积极。

  高收益下的风险系数

  从1890年第一只类似REITs的雏形产品诞生在美国,REITs的发展相当迅速。在美国,1990年REITs规模只有84亿美元,而2005年底则有了197只总共规模3600多亿美元的REITs产品。

  亚洲区的增长速度迅猛,从2003年不足70多亿美元,发展到2005年底300多亿美元的规模。从香港市场来看,REITs产品的需求相当大。

  中国的市场到底适不适合推出REITs?“REITs以低风险、稳定收益在国外大受欢迎,这正是目前中国市场需要的产品。”招商基金这位知情人士告诉记者。

  他分析说,第一,REITs的低风险体现在其波动率很低。从美国市场1985年-2005年的情况来看,REITs产品的平均波动率只有12.8%,而同期标准普尔500的波动率达到16.7%。

  第二,它有相当高和稳定的分红,REITs把投资产生的持续、稳定租金收入用来分红(美国市场90%收益分红给股东,香港则100%分红)。单从派息情况来看,1995年-2004年,美国市场REITs产品的股息收益率是7.13%,而标准普尔500只能做到1.62%。

  第三,REITs的投资门槛比较低。普通房地产投资,比如买一套房,需要几十万甚至几百万元,而REITs的一个单位买卖,只需要几千块。因为REITs是上市产品,所以他的流动性非常高,而房地产本身是一个流动性很差的产品。

  另外,REITs的相关系数相当低,例如1995-2004年间跟美国长期国债的相关系数只有0.05。当股票、债市跌的时候,它未必会跌,因此REITs产品对机构投资者进行资产配置很有帮助。同样,REITs与房地产市场也不是绝对相关。在美国,并不是房地产市场大跌,一个良好的REITs产品就会跟着大跌,这需要专业的REITs基金经理去选择投资抗跌物业。

  “机构投资者需要的是做资产配置的工具,比如说社保基金、保险公司等等都希望能得到定期良好的现金流,又对产品的流动性有一定要求,从而优化其资产配置。因此,从REITs产品的特点来看,它就很适合我国的需要。”他还告诉记者。

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