央行加息政策出台一周来市场反应正常(组图)_新浪房产

央行加息政策出台一周来市场反应正常(组图)

http://house.sina.com.cn 2005年03月25日12:44 新京报

　　业内认为，此次加息给房地产市场带来房贷进入“加息周期”的信号两次加息后普通消费者负担渐增；首付比例上调炒房风险增加

　　2005年3月16日，中国人民银行决定从3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，距离去年10月29日央行决定提高个人住房贷款利息的时间仅仅是5个多月，但是此次个人住房贷款政策的调整引发的争论和震动要比去年强烈得多。

　　现在最重要的不是讨论购房者增加了多少负担，而是让购房者学会如何在一个不断加息的时代里安居乐业。本报记者康亚风摄

　　以50万元20年房贷为例，利率调整后，银行如果实行5.51%的利率水平，贷款总额增加1.4万元，月供增加56元，对大部分购房者来说仍可接受。本报记者康亚风摄

　　「市场表现」

　　购房者的需求和热情依旧存在

　　与此前任何一次涉及到房地产政策的改变一样，3月18日京城房地产各路大腕在各种论调不一的媒体的配合下，对第二次个人住房贷款政策的调整进行评说，论调依旧保持一致，那就是此次房贷政策对京城房地产市场影响不会很大，尤其是对房价的影响也不会很明显。由于加息后产生影响要在至少是三个月到半年以后才能显示，因此从目前的实际情况还无法断定加息是否对京城的房地产的供求关系、房价产生的影响，不过目前新浪调查的结果很明显地表示，60.89%的购房者认为央行调整利率后将会影响到其买房计划。

　　记者从京城近20多家售楼处调查获得的信息显示，从3月17日开始，到售楼处看房和咨询的购房者依旧很多，但是相对来说，上周六、周日的大部分项目销售情况要比此前一直火爆的热销局面有所减弱。“由于目前北京各商业银行的房贷政策还不明晰，购房者也基本是一种观望态度。”蓝调沙龙项目销售总监裴涛分析认为，目前购房者的购买需求和热情是依旧存在的，当然在各银行房贷政策不是很明朗的情况下，购房者要根据银行的按揭贷款的政策和自己的购买实力来具体决定自己的购买产品，因此出现这样的情况很正常，同时她预测在本周销售情况会有所好转。

　　「政策目的」

　　给投资过热的市场一个信号

　　“这次加息和房贷首付提高是具有针对性的，对北京房地产市场的价格影响不会太明显，其最大的意义是通过加息和提高房贷首付来抑制房地产投资过热的氛围，加息是给市场放出的一个信号。”著名房地产专家，中原地产华北区域总经理李文杰认为此次央行房贷政策的调整是指向单一行业的政策，并非去年央行的整体加息。由此可见，央行对房地产市场的金融风险已经产生了高度警惕。由于去年央行提高利率之后，中国房地产市场的热度并未出现明显下降，而且在部分地区还出现了阶段性上涨，因此这次针对住房贷款的调整是去年政策的延续。事实上此次加息传达出一个信号，那就是从去年10月29日央行加息以来，房贷利息的宏观调整已经进入一个“调整周期”，而本次央行的举措则非常明显地体现出房贷进入了“加息周期”，“如果说去年下半年的加息是尝试性的，那么这次的利率上调就是在意料之中的。”

　　“决定房地产市场产品价格的主要因素是市场的供求关系，加息只是一种辅助性的手段，不会从根本上影响房价的走势。”顺驰置地（北京）房地产开发有限公司董事长荆宏认为提高房贷首付、加息是央行紧缩房地产需求的信号，抑制需求有利于使房地产热降温。但如果只是抑制住房购买需求，不增加商品房的供应，也很难从根本上解决房价继续上涨的问题。建设部政策研究中心主任陈淮表示，央行此次不只是简单提高利率，而是把原来以鼓励老百姓买房为目标的优惠住房贷款的利率下限往上调整了0.2个百分点，向正常利率水平适当靠拢。

　　「业界分析」

　　调控效果不佳可能再出重拳

　　事实上，央行连续两次提高个人住房贷款的利率在一定程度上是加重了购房者的负担，但是从目前的实际情况来看，两次加息后月供增加的数额比例相对较少，属于可以承受的范围之内。以50万元20年房贷为例，利率调整后，银行如果实行5.51%的利率水平，贷款总额增加1.4万元，月供增加56元，仍在可以接受的范围之内。同样今典集团董事长张宝全也认为加息是对目前经济发展相对过热，而房地产行业在其中所占的比例又非常大而做出的举措。过去一两年国家是从投资的角度控制其发展速度，而这次是从控制需求的角度来抑制房地产行业过快的发展，而普通消费者为满足居住的购买需求不会因为月供数额上浮而停止，显然对于以满足居住需求的普通住宅产品市场的影响不会很明显。

　　“房地产市场的价格是由其市场的供求关系决定的，对于具有居住需求的购房者来说，其购买行为是不会受到加息因素影响的，而在这样的实际情况下，此次加息对房价和普通消费者的购买需求影响不是很大。”张宝全这样分析说。

　　此外，金融专家孙飞博士认为，加息肯定要增加个人承担贷款风险的压力，挤压一些个人住房虚假的需求。虽然本次加息对房地产市场影响不是很大，只是温和动作，但是如果调控没有起色，将不排除政府再出重拳的可能。同时李文杰认为本次加息是一套组合办法，除了央行从金融需求的角度进行一定的限制外，相关房地产主管部门应该出台相关配套措施，这样将会起到更好的效果。

　　本版采写/本报记者张学冬

　　影响·普通购房者

　　普通购房者的负担开始出现

　　一笔20年期30万元个贷，连续两次加息后月供将提高90.73元

　　新浪网一直进行的“央行调整房贷利率调查”的网络调查结果显示，约有45.82%的被调查者认为房贷利率对其购买行为的影响很大，同时也有约81.39%的被调查者认为央行调整利率后，受影响最大的是普通购房者。“本次加息只是针对个人住房按揭贷款，针对性很强。”显然加息对普通消费者的影响还是存在的。

　　去年银行首次将5年以上期限的个人住房商业性贷款的利率从5.04%上调至5.31%，提升了0.27%，当时业内认为对房地产市场将产生一定的影响，尤其是以投资为主的高档项目受到的影响比较大，但从实际情况来看，去年加息后京城房地产市场和价格并没有出现波动。这也是今年央行房贷政策调整后，业内认为对房地产市场和价格影响不是很明显的一个主要的依据。

　　“我们也必须看到，两次加息整体加起来上浮的利率达到0.47%，虽然是在一个温和的普通购房者能够接受的范围进行房贷利率的上调，但是由此而带来的还贷负担已经出现。”北京超然房地产经纪有限公司副总经理杨少锋认为如果央行两次加息依旧无法遏制房地产市场价格的快速增长的话，央行肯定依旧通过持续加息的方式来进行调控，在此背景下购房者的购买压力就会出现明显的增加。

　　杨少锋进一步指出，以一笔20年期30万元的个人住房按揭贷款为例，目前每月还款额为2077.24元，连续两次加息后比2004年10月29日加息前增长90.73元，对以自住为主的购房者而言，仍然属于温和的调整，对购房者的购买行为影响是比较有限的，但是两次加息后购房者的负担要明显加大。

　　影响·投资者

　　加息可有效提高炒房者的成本

　　李文杰认为，投资中高档房产，年回报将从现在的35%下跌到16

　　%“从理论上讲，本次加息可以过滤掉一部分投资性购买者，加息可以有效地提高炒房者的成本。”著名经济学家孙飞博士这样认为。

　　作为京城高档住宅产品代表的富力城在加息以后的销售没有出现波动。富力城营销策划中心总经理王志刚表示，富力城近一个阶段保持着每天5套的销售速度，加息前后没有明显变化。但他个人认为，首付提高到30%对富力城的炒家来说会有一定影响。

　　“对于中高档楼盘的投资者来说，年回报将从现在的35%下跌到16%，风险显著增加。”李文杰接受记者采访时这样说，他认为贷款首付成数增加，炒房者控制房源数量会减少。“对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%，对于以自住为主的购买者来说并无明显的消极作用；但对于具有投资目的的购房者来说，这个按揭成本就明显偏高，控制作用还是十分明显的。”张宝全这样说。

　　就地评论

　　应是意料之中的正常举措

　　央行在3月17日突然调整商业银行自营性个人住房贷款政策，个人贷款年利率最低将提高0.2个百分点。这是自去年10月29日，央行10年来首次调高存贷款利率0.27个百分点之后的二次加息。而此次加息与去年加息前的吵吵嚷嚷不一样，没有明显预兆，以至于给人一种意想不到的感觉。

　　其实如果我们仔细琢磨一下会发现，二次加息的到来也在“意料之中”。去年首次加息的时候，就有经济学家认为，此番加息“有试探意味”，可能只是一个开始。果然五个月不到，被作为宏观调控重点的房地产业的房贷利息再次上调。

　　假如去年央行首次加息可以看作是一种试水的话，那么今年的加息则是一种强烈的市场信号，房地产投资需要遏制，房价的涨速需要放缓，房贷开始进入“加息周期”。业内已有揣测，如果本次加息还依旧无法抑制急速上涨的房价，政府可能会采取更为严厉的措施。

　　贷款利率是信贷市场的价格，需要根据供需来自然调整，并在供求双方自愿交易的前提下形成，这才是最健康的状态。所以房贷利率市场化将是大势所趋，也是央行利率政策的导向所在。

　　而在本次调整决定中，央行反复强调，商业银行可以根据实际情况，自主确定利率水平和内部定价规则，自行确定住房贷款最低首付款比例。在此背景下，个人和企业的资信也必然被推向前台。

　　事实上，“房贷利率长期低于基准利率”是一个客观现实。在房地产市场化起步阶段，政府为推进房地产市场商品化，鼓励个人通过货币交易购买住房，购房者在房贷方面所享受到的是一种优惠利率。随着房屋交易已经完全商品化，尤其是目前对于已经高度旺盛的购房需求，再通过优惠利率予以贴补，显然已经不是合理的安排。在此情况下，商业银行住房贷款利率取消优惠，向一般利率水平回归，是料想之中的正常举措。

　　本报记者张学冬

　　观点对撞

　　房价将小幅度下跌

　　“从目前的央行的态度来看，如果说去年加息是一种试探性的行为的话，那么今年的加息则是一种加息政策的延续，显然这种加息将成为央行一段时间内的持续动作。”北京超然房地产经纪有限公司副总经理杨少锋告诉记者，假如去年央行的首次加息对全国房地产市场的价格能够产生一定影响，减缓房价上涨的速度和幅度，央行就没有必要进行再次加息，以此类推，今年加息的效果依旧不是很明显的话，加息的动作将会持续下去。

　　因此有业内人士认为目前我国已经进入加息周期，在持续加息的情况下，必然会过滤一部分购买能力相对较弱的购房者，尤其是一些购买者的购买计划将出现变化，其中包括购买产品类型和购买时间的变化，这样在购买者购买行为和购买能力变化的情况下，京城房地产市场的需求将会出现一定的变化，因此在这样的实际情况下购房需求势必会受到影响，京城房地产市场的销售价格将会出现小幅度的下降。

　　供应量下降房价不会下降

　　房地产价格是由市场供求关系决定的。因此房价变化的决定因素是市场供求格局。今典集团董事长张宝全表示，加息对房地产业整体影响不大，对房价的影响也不大。这次加息最直接的导火线就是通货膨胀问题，国家在政策上采取宏观调控进行抑制。它并不直接影响到房地产业的供求关系。因此对房价的影响不是很大。

　　“目前京城房地产市场中购买者依旧是以自住为主。”北京伟业顾问董事总经理杨鸿认为在这样的购买意识和行为下，京城房地产市场的需求是客观存在的，尤其是从目前的实际情况来看，2004年北京商品房市场需求活跃，全年商品房销售面积2472万平方米，比去年增长了30.4%；其中，商品住宅销售面积2285.8万平方米，比去年增长29.1%.从这些客观的数据来看，京城的房地产市场的需求是逐步增长的，而目前的实际情况则是，供给的数量开始逐渐呈现下降的趋势，而需求则是增长的势头，在需求不减，供应量不增的情况下，由供求关系决定的房价也不会出现下降。

　　同样在新浪网的调查中，有61.68%的购房者认为购房难度增大后房价不会下跌。李文杰表示，加息只是一种辅助性的手段，很难从根本上影响房价的走势，政府应该加强“土地供应量”这个根本杠杆的调节。毕竟决定房价的还是供需对比这个根本因素，而通过加息的手段依然难平抑房价。