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政府之难:抑制商人倒卖四合院无规可依

http://house.sina.com.cn 2005年10月28日10:54 第一财经日报

  本报记者 叶加 发自北京  

  据了解,一座四合院一二百万元拿下来,经过整修再以五六百万元卖出去相当容易,有时会比这更高。同投机炒房一样,四合院也正在被一部分人迅速转手

  沈颖虽不是在北京长大,但自小在中国成长的她,异常喜爱老北京的民俗文化,特别
是带有古都特色的四合院。从法国回来之后,去年夏天,她托一家中介公司在西单的头发胡同购置了一套300平方米的四合院,为此付出几百万元也在所不惜。

    火热的四合院

  “这个房子我装修已经一年多了,从设计、规划到建造,我花去了相当于购房款的价钱。为了保留古代建筑风貌,格局和瓦墙我仍保持原貌。”沈颖接受《第一财经日报》采访时表示。

  像沈颖这样以自住需求购买四合院的占很大一部分,而他们在市场化运作情况下购买的同时,既能保护古建筑,又能弥补政府有限的修缮资金,可谓两全其美。

  去年4月,北京市下发了《关于印发鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋试行规定的通知》,规定购买四合院可享受多项优惠政策,这对于开发商来讲,无疑是一个商机。

  据某媒体调查显示,到目前为止,四合院的成交率比去年同期增长了一倍多,成交量增幅高达80%。

  “奥运会的成功申办和私房腾退政策出台之后,四合院买卖市场表现得比较活跃。”北京万德成房地产经纪公司总经理井蕴娇表示:“腾退政策让很多原本不属于四合院产权人的住户迁了出去,让原有房主拥有了自己买卖的权利,市场也就有了运作的空间。”

  井蕴娇表示,在最初1999年开始四合院买卖第一单以来,目前已经成交了100多套房子,而真正上量也是在近两年的事,此前成交量很小,一年只有两三套。目前四合院业务的收益占万德成收益的30%,她表示有越来越多的公司开始关注这块市场。

  北京世纪天创房地产开发有限公司总经理荆铁成就是其中一个。“我目前正在翻建10多套四合院,加上国有资产补偿费、拆迁安置费和土地出让金,总共投入了1亿多元。”荆铁成表示。

  荆铁成从两年前就开始经营四合院,他在东城区锣鼓巷地区购置了十多套,然后再进行翻修,把房子里里外外装修得富丽堂皇,目的是能卖上个好价钱。

  荆铁成认为,滞留这么多的资金确实有风险,但四合院投入的周期短,市场认同度高。仅半年时间,他就卖出了三套。而且他还表示,四合院属于稀缺和不可再生资源,升值是早晚的事。高额的投入也给荆铁成带来高额的回报,荆铁成说每套房子的利润空间都在20%以上。

    开发背后的隐忧

  “我们不同意他们直接操作,这些房产商不一定站在老百姓的角度上考虑问题,他们往往靠压缩出让价格来使得交易成功,赚取更多的利润。另一方面,北京不仅要保留文物建筑,还要有人文文化,如果都卖给外国人或外地人,就缺失了文化氛围。”北京市东城区房地产经营管理中心张和平说。

  这是因为目前四合院买卖价格完全是协议价,因为交易量并不是太大,政府并没有明确限定利润值到底是多少,因此某些房产商也就钻了空子。

  但一位圈内人士则表示:“正因为补偿的不确定性,所以才诱人,这种不是大规模的房产买卖,国家并没有细则,因此诱惑也就在这里。如果国家有法律法规了,这个事情就不值得做了。”

  据了解,一座四合院一二百万元拿下来,经过整修再以五六百万元卖出去相当容易,有时会比这更高。同投机炒房一样,四合院也正在被一部分人迅速转手,虽然《规定》中鼓励四合院的购买者保留产权的时间为五年以上,这样对投机行为的遏制有一定的效果,但却不是强制性规定。

  “政府之所以没有作出强制性规定,也是出于市场的考虑。如果政府规定得太严格,购买者就会因为得不到充分的权利而选择放弃购买,而这却是政府所不愿意看到的。”“我爱我家”的总经理胡景晖表示。

  其实,在鼓励与强制之间政府陷入了两难的境地。从买主的角度讲,自己花钱买下了四合院,就意味着拥有绝对的产权,也就有了修改规划与改变用途的权利,政府无法更多过问,这与政府“保护”的初衷又相违背。

  “甚至有些开发商拆掉2000平方米的四合院,建成一座高楼,这样开发商可以获得更多的利润。所以在金钱的刺激下,许多保存完好,可以进入市场交易的四合院都被拆掉了。”井蕴娇说。

  她表示,北京的四合院是古董,不能把这些东西随随便便拆了,在

城市规划、保护文物古迹和相关产业政策方面,政策还应该尽快地制定,解决这些矛盾和问题。“目前混合产权的四合院较多,怎么能够都成为产权清晰的院子,相关的政策还不明朗,所以我们在操作过程当中困难也较多。”井蕴娇说。

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