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潘石屹:央行取消预售房建议无益于行业发展

http://house.sina.com.cn 2005年08月17日19:33 新浪房产

  SOHO中国总裁潘石屹文

  人民

银行提出取消房屋预售的建议只是一个建议,这不是政策。许多媒体和记者把这条建议理解成了一项新的政策,在社会上造成了很大的混乱。在把这条建议理解成政策的前提下,推断未来中国房地产发展的趋势、房地产价格的走势对哪些房地产发展商有利,对哪些房地产发展商没利,但其实因为前提不存在,这些推测都是多余的。

  谁都可以建议。有一些建议是有价值,有一些建议是没有价值的。如果对房地产的健康发展有利的建议就是有价值的;如果是添乱的,让房地产大起大伏的,不能使房地产行业健康发展的建议就是没有价值的。因为房地产的预售制度是在《房地产法》中规定的,这是一个法律;具体的实施由建设部的88号文件规定的,是政策。因为现在大家都比较关注房地产市场的发展,所以各种各样的人和机构都会提出各种建议。但我认为这个取消预售房的建议变成政策和法律的可能性是没有的。

  第一、这个建议本身对房地产发展没有利,因为如果是说要把期房改成现房销售,市场上就会在一段时期出现没有房子供应量的情况,应该是一年到一年半的时间是没有供应量,或者是供应量非常少。上海曾经在几年前做过一次修改:就是把

投资25%就可以取得预售证,改变成主体结构要达到三分之二才可以取得预售证。于是一年之内上海的房屋供应量非常少,引起上海
房价
的暴涨,当然房价上涨还有其他几个原因,但这条改变一定是其中一条原因。现在的市场不是说供应量多,而是供应量少。就因为供应量少,需求量多,在过去两年时间,房价才上涨的太快,如果未来一年到两年的时间没有供应量,或者供应量非常地少,这对房地产价格的稳定是没有好处的,是违背国家宏观调控的初衷的。

  第二、世界上所有的国家房屋销售时都允许预售,允许销售期房。在我们了解的情况中,没有一个国家是限制期房销售的。只是一些国家政府管理期房销售的条件,如中国香港、韩国、马来西亚、新加坡、日本,这些国家市场中的期房销售合同要得到政府的承认,才可以在期房期间得到银行的按揭贷款。有一些国家政府是不管理预售的条件,由市场去决定,像美国、澳大利亚和欧洲,房屋在期房期间都是可以进行预售的,在预售期间也可以得到银行按揭的支持。

  如在纽约刚建成的时代华纳的公寓部分的销售方式就是采用预售的方式。但美国和欧洲政府没有介入预售合同的管理,预售合同和预售条件也不需要政府确定,由发展商和买家之间通过合同去确定,银行再根据双方的合同给予期房的按揭贷款。但因为欧美包括日本房地产市场的系统和我国东南亚国家不相同,所以这些国家的预售量比较少,主要是因为它的房地产的资本市场非常发达,房地产的投资是以投资基金为主,预售销售为辅。欧美有成熟的资本市场支持,而中国和亚洲的一些国家则不同,资本市场不发达,预售融资占的比重比较大。在美国,期房是可以转手的,有专门的机构和网站从事这样的业务。新加坡住宅的首付比例也只有5%的现金。我们也可以从新加坡凯德置地的财务年报中发现,确认收入的会计准则是按完成的工程量比例计算(04年后澳大利亚地区销售收入的确认改为完工法),凯德置地的业务遍布世界许多国家,这也能够从另一个侧面说明这些国家是存在预售的,否则不会出现按工程量计算收入。

  香港、新加坡、马来西亚我还专门了解过他们预售是怎么搞的。它的情况大量的是预售,预售完之后,跟中国不一样的就是它有一个严格的监管,就是你预售收入的款不能够放在房地产发展商独立的帐号上,而是银行共管的帐号。然后什么时候放款它是有两道监管,第一道监管叫工料测量师行,这个相当于我们中国的预算部门。预算部门看到你工程进展多少,需要花多少钱了,他出具意见。第二道是再让律师出具意见。这样款才能够交给房地产发展商用在房子的建设上去。这样可以避免一些烂尾房。其实人民银行应该做的是预售收入加强监管,而不是改变《房地产法》和全世界通行的惯例。一个政策应该是在法律的框架下出台,在《房地产法》没有修改的时候,现在我们实施的政策还是建设部的政策。我认为全国人大、国务院和建设部不应该采纳人民银行的建议:修改《房地产法》取消预售。

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