新浪房产新浪首页 > 房产 > 专题 > 博鳌21世纪房地产论坛2005届年会 > 正文

建设部陈淮:宏观调控是促进房地产发展的良药

http://house.sina.com.cn 2005年08月11日16:28 21世纪经济报道

  本报记者 陈晨 博鳌报道

  在很多人眼中,陈淮倔强得有点固执。但正是这位积极提倡“要满足百姓合理住房需求”的经济学专家,以其简短有力的发言,为博鳌论坛的开头赢来了满场掌声。

  陈淮显然是带着解决问题和提出问题的态度而来。他乐观地指出,“要坚定不移地将
中央宏观调控落到实处;要坚定不移地将房地产作为国民经济的支柱产业,并促使其健康发展。”

  作为中国城乡建设经济研究所的领航人,陈淮一直更为关注大众层面的市场需求行为,“大家都在研究什么时候‘下雨’,却少有人研究‘伞’和‘衣服’。我希望在宏观政策的背景下,更多注重市场层面的东西,例如提出更好的开发理念,完善购房者的风险规避机制,促进租赁市场、二级市场的发展。”

  要分散购房者的风险

  在大家对宏观政策倍感压力,抱怨猜测四起时,陈淮乐观地坚持,“只要把宏观调控落到实处,是有利于市场的。”

  陈淮见证了中国房地产4年的风雨,对于现状感触颇深。从2002年开始的121、18号文件,到2004年土地开始实行招拍挂,再到2005年的7部委文件等等,4个年头的宏观政策给房地产市场带来了深刻影响。

  对于个别区域出现房地产市场“滑坡”以及销售停滞的状况,他认为,“投资规模增长过大,房价上涨过快,供给结构不合理,市场增长过快等,是我国房地产市场的主要问题。”在这位经济学家看来,“宏观调控并不是短期和偶然的政策,而是促进产业发展的良药,市场应该进行迅速的自我调整来应对。”

  今年5月,在接受北京某媒体采访时,陈淮曾指出,“利率才是购房者要承担的最大风险。”博鳌论坛期间,他再次旗帜鲜明地担当了百姓利益的捍卫者,“如果向银行按揭二十年还房贷,利率变化具有很大不确定性,上调的可能性要远大于下调的可能性。”正如他之前说过“消费者风险与银行风险是不对称的”。

  对于记者提出的,宏观政策持续背景下,地产风险是否正向购房者转移的问题,陈淮显然已经关注了很久。他建议,应该建立风险规避制度为消费者提供保障。“现在迫切需要建的不是保护房地产开发商的政策体系和制度体系,而是保护购房者的制度体系。大家将所有的风险都加在了购房者的身上,他们没有办法预料在未来二十年遇到的风险。”

  要满足百姓的合理需求

  房地产一直是国民经济的支柱产业,其未来发展将成为国家发展的重要经济指标,这也是系列宏观调控制出台规范市场的宏观层面的原因。现在个别区域开始出现了销售回落,市场低迷的状况,问题的关键在哪里?

  “坚定不移地将房地产作为国民经济的支柱产业,并促使其健康发展。这不仅是之前18号文件强调的内容,也是我国第11个五年规划的落脚点。”从全国的高度来看,陈淮的强调不无道理。他认为,在这一大前提下,一定要坚决保护老百姓住房的合理消费需求,这是政策和战略两个方面的根本要求。

  “我们不会因为调控或者市场中出现的偏差,或者市场周期性的波动,或者市场存在的其他的问题,例如金融、土地政策不够完善等,不让老百姓合理的住宅需求得到满足,一定要保证老百姓合理的住房需求。”

  有媒体曾指出,现在中国大部分老百姓买不起房,满足他们符合小康标准的住房需求大概需要20年时间,对此,陈淮认为是一个过于乐观的推断。“如果让中国的城镇居民都住上全面小康的住宅需要20年,根据目前的开发量和消化量,不管是按套数还是平方米、人数计算,每年只有5%的需求得到满足。”陈淮分析,从资源供给能力、生产能力和市场方方面面平衡的关系来看,都不可能在一个短时期内让大多数人的需求同时得到满足。

  未来20年内,如果每年只有5%的需求得到满足,是优先满足富人的奢侈需求还是先保证中低收入的合理居住需求?

  “政策是在调整不同类型的供需和市场经济导致的不均衡。”陈淮分析,如果100个人需要住房每年只解决5个人,需要20年,市场经济下,价高者得,这其实是不公平的供给。“富人的需求要保证,中低收入群体的需求也要保证,所以在政策体系中应该强调要增加中低收入者用房和完善经济适用房体系。”

  对于大力推广经济适用房和廉租房能否解决满足老百姓的合理住房需求,陈淮的担忧写在脸上。他指出,市场上,所谓的经济适用房并没有住着最穷的人,很多居住在经济适用房里的人还开着私家车,“这不是能解决问题的最好方法。”

  “保护和发展租赁市场、二级市场,才能真正满足低收入人群的居住需要,这也是政府方面应该注意的。”陈淮认为,现在二级市场中提出要交纳个人所得税和土地税,是低收入消费者遇到的地雷,此外,租赁市场里存在的12种税,也显得有点沉重。

  市场需要保护

  “国务院发展中心曾经留传一个故事,20年前我们规划中国发展的时候,谁都论证不出中国所有的人都有皮鞋穿,但是今天大家不仅有皮鞋,而且款式还多种多样,我们的牛是否都杀光了?没有,而且还多了。”

  陈淮认为,这是市场经济带来的魅力和活力,打击市场、否定市场只会与良好的愿望背道而驰,所以,保护老百姓合理的住房需求,一定要建立在保护市场的前提下,没有市场化的趋向,全面小康社会不可能建成,老百姓希望解决的住房标准也不可能达到。

  “保护市场、完善市场,促进市场的公平合理和制度的健全才是我们政策的根本趋向。”

  显然,所有的政策调控不仅仅是短期的供求平衡,而是土地、金融的需求平衡,老百姓的收入和消费平衡,以及生活资源和环境的平衡。但是陈淮强调,即便是老百姓的住房需求,也不鼓励超出合理限度的追求,节能、节水、节材环保的要求已经列入政策需求,短期和长期目标已经趋于统一。

  “局部发展才有全国发展,我们需要将中央、地方、房地产企业按照科学发展观的要求统一起来,为老百姓制造更大的福利,为国民经济发展作出更多贡献。”

  这位深具忧患意识的经济学专家提出的观点,极其鲜明地表达了购房老百姓的呼吁,尽管带点固执,却无愧于掌声。

  投资规模增长过大,房价上涨过快,供给结构不合理,市场增长过快等,是我国房地产市场的主要问题。

  宏观调控并不是短期和偶然的政策,而是促进产业发展的良药,市场应该进行迅速的自我调整来应对。

  坚定不移地将房地产作为国民经济的支柱产业,并促使其健康发展。这不仅是之前18号文件强调的内容,也是我国第11个五年规划的落脚点。

  保护和发展租赁市场、二级市场,才能真正满足低收入人群的居住需要,这也是政府方面应该注意的。

  爱问(iAsk.com)地产 相关网页约16,245,291篇。


评论】【楼盘论坛】【收藏此页】【 】【多种方式看新闻】【下载点点通】【打印】【关闭


房 产 狂 搜
关键字

新浪房产意见反馈留言板 电话:010-82628888-5482   欢迎批评指正

新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

Copyright © 1996 - 2005 SINA Inc. All Rights Reserved

版权所有 四通利方 新浪网