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房价上涨抑制居民消费 经济转型需房价合理回落

http://house.sina.com.cn 2005年08月01日09:55 人民网-国际金融报

  由于预期房地产价格将会继续大幅上升,许多家庭抑制其他消费以积攒首付款和支付月供款。因此,房地产价格的大幅上涨反而成为抑制我国城镇居民消费的重要原因

  根据国家统计局公布的数字,今年上半年中国GDP增速达到9.5%。在拉动经济增长的三驾马车中,固定资产投资同比增长25.4%,社会消费品零售总额同比增长13.2%,外贸高出低进,出口增长32.7%,进口增长14%。据测算,我国外贸依存度已经超过70%,经济发展的外
向型特点越来越明显。

  改革开放后,我国长期推行的是低估本币、引进外资、刺激出口的重商主义政策。这在我国走向现代化的初期阶段,的确可以对经济发展起到积极、有效的促进作用。但是,在全球经济一体化和贸易壁垒同时增强的今天,把出口当作促进经济发展的主要因素是不现实的,也是不可行的。今年以来,我国不仅与美、欧等发达国家的贸易争端不断,与一些发展中国家也频频发生贸易磨擦。这表明,我们不能简单地认为,加入世贸组织后我们的对外贸易就不会再受贸易保护主义的侵扰,我们就可以毫无阻碍地扩大出口。

  一方面,对外贸易中的争端在不断增多,扩大出口的难度在不断加大;另一方面,过高的外贸依存度给国内财政、资源和环境带来较大的负面影响。在这种现实的经济环境下,我们需要清醒地意识到,必须把过于强调对外贸易的重商主义政策调整到对内以扩大内需为主的经济发展道路上来。

  一直有学者认为,在我国国内存在着较为严重的生产过剩、消费不足的状况。以扩大内需带动经济增长的政策可能会使我们误入经济发展的一个陷阱、一个死胡同中。其实不然。对我国现阶段生产与消费状况做一详细分析就可以发现,我国的生产过剩、消费不足是结构性的,即结构性的生产过剩与结构性的消费不足。

  当前,各种低端消费品,如日用品、彩电、冰箱,这些十元级、百元级、千元级的产品严重过剩,甚至轿车这种万元级的产品都存在一定程度的过剩。而住房这种十万元级、甚至百万元级的产品却存在供给不足的局面。因此,要真正扩大内需,就必须解决结构性生产过剩、消费不足的状况。而要解决生产过剩、消费不足的结构性问题,就必须抓住事物的主要矛盾,解决矛盾的主要方面———大力发展我国城镇的房地产业,解决居民的住房问题。

  房地产业对经济发展的促进作用、对相关产业的带动作用是显而易见的,许多学者的研究也论证了这一点,而笔者认为,房地产业在带动、促进经济发展的同时,飞速上涨、居高不下的房价也变成了抑制城镇居民消费、妨碍扩大内需的负面因素。

  有学者指出,一般而言,房地产价格的上涨将通过财富效应而刺激消费,这在许多发达国家均是如此。然而,我国房地产市场发展仅有数年历史,而且对房地产的需求有相当一部分是低利率和其他投资工具缺乏而催生的“变异”性储蓄需求与投资需求。由于预期房地产价格将会继续大幅上升,许多家庭抑制其他消费以积攒首付款和支付月供款。因此,房地产价格的大幅上涨反而成为抑制我国城镇居民消费的重要原因。

  房价的大幅上涨和其对城镇居民消费的抑制效应已经引起了决策层的关注。从2003年央行出台121号文收紧房地产信贷开始,国家陆续出台了一系列的调控政策。这些政策缓解了人们对房价快速、大幅上升的预期,房价一时间陷入胶着状态。此时,一小部分既得利益者开始提出“国家打压房地产”、“房地产价格下跌会影响消费需求”之类混淆视听的

  说法。应该看到,目前房价问题所产生的影响已经不再单纯局限于房地产行业。在当前经济增长面临下行压力,经济发展战略逐渐转向以扩大内需为主的增长模式时,行业利益必须无条件地服务于国家利益和整个国民经济健康发展的需要。房地产价格的合理回落可能会触及部分既得利益者,但是,它不仅不会影响国内消费需求,反而会促进国内消费需求的增长:第一、目前京沪等大城市房价与租金收入倒挂状况严重,房屋空置率居高不下。这些迹象表明,当前的房市已产生了一定的投机氛围。对于投资房地产的高收入人群而言,他们的消费需求弹性较低,房价的合理回落不会大幅降低他们的消费需求。相反,房地产价格合理回落可能会促使他们将资金撤出转投其他领域,促进消费。

  第二、目前房价虚高的主要是京沪等大城市。促使这些城市的房价回落,不会对占人口绝大多数的农村地区、中小城镇居民产生负面影响。相反,预期房价的回落、首付款的下降,会提升城镇居民的购房意愿和购房能力,增加需求。

  第三、房价合理回落,对以自住为目的的购房者并无显著影响。尽管其所购房屋的市场价格可能会下降,但是其价值、居住功能并没有受到任何影响,也不会影响这部分人的消费需求。

  第四、过高的首付款和月供支出明显挤出了工薪阶层的消费需求。房价合理回落将缓解工薪阶层减少消费支出以积攒首付款的压力,而月供款的降低也有助于增加他们的消费支出,扩大内需。

  扩大内需是一国经济发展的内在动力,与主要依靠出口拉动的外向型经济发展战略相比,它具有更大的调控自主性与可控性,同时也不会引发激烈的贸易争端。要顺利实施这项战略决策,就必须理顺当前国内消费的结构层次,解决结构性生产过剩、消费不足的局面,而这都需要房地产行业的积极配合。(文/徐海乐)

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