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美国房地产泡沫为什么未破裂

http://house.sina.com.cn 2005年07月29日15:28 第一财经日报

  文/俞坚

  现在,美国几乎没有人怀疑和否认房地产存在泡沫,就连保守的美国联邦储备委员会主席格林斯潘5月底向国会作证时,也罕见地表示“美国尚未出现全国性房地产泡沫”,但是“美国的一些地区的住宅出现了持续的投资活动,使成交量和成交价急速上升”。

  2000年以来美国房地产价格出现全面、迅速的上涨,区域之广,力度之大,后劲之足,在美国历史上并不多见。

  根据美国联邦住宅企业监管委员会公布的最新数据,2004年美国51个州区,一年内房价超过10%的有35个,超过20%的有6个。

  今年第一季度美国全国平均房价已上涨12.97%,四年多累计涨幅已达50.56%,而过去半个多世纪美国全国平均房价的涨幅仅为5.5%。美国的房价/收入比,房价/租金比都已处于历史最高水平。虽然有人认为随着利率上升,美国房价会下跌,但是目前的情况是,交易量、新开工房屋和贷款总量仍在创新高。

  那么,美国人是否也存有泡沫破裂的担忧?事实上,目前无论是经济学家、政府主管部门、开发商或者普通百姓,都相信美国房地产泡沫不会破裂(CRUPT)。人们毫不怀疑房地产不久就将进入下降通道(DOWNSIDE),5年中房价可能下跌20%,但是这个过程是缓慢的、安全的,既不会使银行产生大量坏账,也不会“造就”一批“负资”阶级。当然在此之后,美国房地产又会重新走上新一轮上升周期。

  究其原因,首先,美国房地产消费结构呈多元化趋势。美国拥有自己住宅的家庭只占家庭总量的65%(在大城市中这个比例更低),大量家庭长期依靠租房解决居住问题。本次房价飙升中,租金并没有大幅度上涨。高收入群体大量购置产业(这些人有雄厚经济实力作为支撑)的同时,低收入群体仍然可以找到相对便宜的住房,他们并没有失去理智地加入买房和炒房的行列。

  其次,产品结构的多元化。美国不仅有产权公寓(概念和国内完全一样),还有只拥有股权而没有产权的“合作公寓”(CO-OP)。“合作公寓”的数量大约是产权公寓的三四倍,价格却不到产权公寓的一半。此外,美国还有单家庭房屋(SINGLEFAMILYHOUSE,国内称为“别墅”)和多家庭房屋等多种物业形态。实际上,本次房价上涨幅度最大的就是纽约(尤其是曼哈顿)等大城市的产权公寓,以及加州和佛州等州的单家庭房屋,其他物业形态的上涨幅度比较小。

  第三,贷款渠道的多元化。除了向商业/储蓄银行(概念与国内商业银行完全相同)贷款外,美国购房者还可以从众多的专门经营房屋贷款业务的房屋贷款机构,以及数量极其庞大的贷款经纪人那里获得贷款,它们的背后则是有政府背景的,实施房地产贷款证券化的两大上市公司“房利美”(FANNIEMAE)和“房地美”(FRED-DIEMAC)。美国绝大多数的房屋贷款通过上面的渠道进入二级市场,由养老基金、保险基金、共同基金以及广大的投资者购买,极大地分散了风险。同时,在美国每个购房者不管其收入高低,信用记录好坏,都能够获得贷款。但是贷款成本(包括贷款利率和贷款费用)是大不一样的。收入低和信用记录差的人,想获得贷款就要比收入高和信用记录好的人,付出更多的代价。放贷机构将高出的部分购买保险,对高风险的贷款相应作出高系数的保险。

  第四,贷款利率的多元化和多选择的重新贷款机制。美国除了固定利率外还有浮动利率。购房者如果选择固定利率,那么在整个贷款(比如30年)期间,无论美联储怎样调整基准利率,每月的还款数额都不会改变,有效和主动地控制了家庭的财务风险。如果固定利率大幅度降低了(比如,从贷款时的7%降低到目前的5%),贷款者可以通过重新贷款(RE-FINANCE),在支付一定的手续费(称为POINT)之后,将固定利率重新调低到当前的最佳水平。另外,购房者还可以通过重新抵押(RE-MORT-GAGE),利用房地产净值(或者是已经还掉的本金或者是房价上涨后、产生的超过贷款数额的净资产部分)获得贷款,增加家庭中的现金流量,增加抵御市场风险的能力。即使不幸遇到家庭财务困难,贷款者也可以提出申请,暂缓支付本金(但是必须支付每月的利息)。

  第五,房地产市场的广泛性和独立性。美国房地产市场非常庞大,由数以千计的个别市场组成。在本轮房价上涨中,各地房价上涨有其不同的客观原因,例如:有的城市是由于某些类型房屋稀缺造成供不应求;有些城市是由于失业率的大幅度下降;有些州是因为移民数量的激增;有些州是由于某些产业的迅速崛起。经济学家形容为“啤酒泡沫和咖啡(卡布基诺)泡沫”,互相之间不会“串联”,从而形成更大的泡沫。各个地方也是根据自己情况调节市场,迫使泡沫慢慢消退。

  美联储主席格林斯潘说,他“不管房价的高低,只管利率的高低”。美国政府通过提高利率对房价的遏制作用是极为有限的和缓慢的。美联储控制的基准利率与房屋抵押贷款利率有关系,但绝不是提高基准利率就可以直接提高房屋抵押贷款利率。前者是短期利率,后者是长期利率,决定长期利率的因素相当广泛,而且美国各大商业银行和贷款机构的贷款利率都是根据自己的风险评估自行决定。

  因此,美国市场更多的是依靠多样化和多元性来有效地防止资金来源“一刀切”,从而形成市场变化时期的高度弹性和缓冲。

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