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央行行长周小川向房地产业开炮 欲挤楼市泡沫

http://house.sina.com.cn 2005年06月24日11:04 中华工商时报

  文/傅春荣

  当过中国证监会主席的周小川,对于股票市场恶意操纵的认识应该比谁都深,想当初,本着“在其位谋其政”的周小川大刀阔斧、不顾股市里众多既得利益者的反对和阻挠,将中国股市的泡沫一点点挤了出去。

  有人说,利用市场化的手段调控经济是“海归派”学者周小川的情结。也有人“披露”,在新一届政府官员中,周小川是惟一一位在西方学术期刊上发表过论文的部级以上官员。随之就有人得出“如此深厚的经济理论功底以及坚定、执著、洒脱的个性,注定了周小川在中国经济领域里的激情演出。

  可以说,周小川是一个热衷于“挤泡沫”的人,以前是股市,现在是楼市。

  向房地产开炮第一人

  据统计,1998年至2002年,我国个人住房贷款年均增长近113%,房地产开发企业和建筑施工企业贷款年均增长超过25%,这种速度世界少有。2003年,房地产业继续延续这种势头,1-4月房地产贷款余额已超过1.8万亿元,占商业银行各项贷款余额的比例高达17.6%。

  这让刚任央行行长的周小川极为不安。如何发挥货币政策的工具作用,改善因为金融资源的误配而造成的银行系统大量不良资产、尽量避免房地产业的高贷款给银行系统带来的风险就成了他不得不考虑的问题。

  2003年6月13日,央行下达了被称为121号文件的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,提高房地产贷款门槛,为炮轰房地产业泡沫进行预热。金融业人士认为该《通知》“招招到位,无疑可促使房地产业运作规范和抑制虚热倾向。也有经济学家称周小川单兵独进,为后来的宏观调控作探子。

  据香港出版的《信报》2003年7月29日报道,央行行长周小川在内部“三个代表”学习班上指出从货币供应量的过度增长到出现通胀,至少有半年的时滞,而这种压力转移到资产,如房地产、股票及其他投资价格上,形成资产泡沫,其时滞可能更长,危害也更大。因此,中央银行要增强货币政策和金融宏观调控的前瞻性和科学性,对可能出现的通货膨胀打出“提前量”,而不是等到已经出现明显的通胀时才采取措施。25天以后的8月下旬,大家明白了,周小川的讲话并不是无的放矢,而是话中有话,这个话中话就是央行从9月21日起上调银行的准备金率。

  这是周小川第一次提出来房地产行业存在泡沫。他因此也成为向中国房地产业开炮的第一人。

  抑制房地产业的虚火,周小川这只是开了个头。

  2004年1月1日央行宣布扩大金融机构贷款利率浮动区间,在较大程度上赋予商业银行确定贷款利率水平的自主权;接着央行又分别先后实行差别准备金制度;提高再贷款利率、再贴现利率;提高存款准备金率0.5个百分点并实行了9年来首次加息;央行的一系列措施被市场人士评价为“中国调控手段更加高明更加市场化”,作为央行行长的周小川受到广泛好评。

  这期间,尤其是对于加息,观察家指出,居民手中的钱大量流向房地产消费,不但抬高了房价,扩大了房地产业的泡沫,而且对宏观调控带来不利影响。因此,加息已势在必行。

  从此可以看出,外界对于加息的理由,大多都归在抑制房地产虚火上面,这与周小川的观点暗合。

  2005年,央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策。提高房贷首付比例以及商业银行房贷利率,明确了进一步挤压房地产泡沫的目的。

  为什么是房地产?

  很多人一直疑问:周小川为什么要和房地产业对着干?

  如果说是因为房地产业关系着老百姓生活的安定和幸福,关系着小康社会、和谐社会的提早到来,这有点夸大其词。其实最主要的原因来自于周小川所处的位置、所受的压力。

  周小川再回央行,他肩上的担子更重了。不到五年时间,环境却大不相同。首先,央行作为货币政策的主管部门,在经济政策中的作用越来越突出;其次,央行货币政策操作本身的难度更大了;再次,资本市场等对货币政策的影响越来越突出;最后,中国已经入世一年了,金融业的开放程度越来越高,外资金融机构调整到位之后可能会发起新一轮攻势,中国金融业面临新考验,而货币政策则将越来越多地受到外部环境的影响。

  周小川有过多届货币政策委员会委员的经历以及国有商业银行和资本市场监管部门主要负责人的资历,但不管任何职,周小川的经济学家的本色却始终一览无余。他的讲话富有理性色彩和专业水准,并且,周小川的英语很好,正因为如此,他能很好地学习国外的东西。

  因此,良好的专业性和广博的见识让作为央行行长的周小川开始注意到了虚火旺盛的中国房地产市场逐步带给银行业的巨大风险。

  众所周知,随着我国住房制度的改革,房地产逐渐发展成为关系国计民生的咽喉行业,其高额的利润吸引了无数开发商进入,但承担进入风险的主要机构还是各商业银行。

  社科院金融所研究员易宪容告诉记者,除了贷款给开发商以外,很多购房者中,炒房的不在少数,他们不光是用贷款买房,更用贷款买来的房再抵押贷款再买房,这正是银行的风险所在。

  根据央行最新发布的2004年第四季度货币政策执行报告显示,2004年末,购房贷款余额为1.6万亿元,增长35.15%,增速下降7.7个百分点。这1.6万亿元个人住房贷款已成为“胁持银行的新问题。

  虽然国内房地产是否存在泡沫尚在争论中,但周小川明显已经感到了紧张:如果当地房地产泡沫破灭,房价势必大幅下跌,贷款买房者觉得亏了,很有可能不再还款,而银行拿到抵押的房产后又无法变现,最终只能成为银行坏账。

  从更高的层面来看,就像易宪容博士在一篇文章中提出了一个“危言耸听”的论断,那就是中国的房地产业正挟持着整个中国经济。尽管建设部对此论断大肆批驳,但这不得不让央行行长周小川焦虑万分。

  在以前的同事和下属眼里,周小川是非常具有亲和力、温文尔雅、很有风度的,他另外一个公认的工作作风是很愿意听取不同意见。但房地产带给银行业以及中国经济的风险如果只是停留在争论双方的嘴上,周小川也许还不会下如此大的决心挤压房地产的泡沫,然而,随着由审计部门曝光的中行北京分行“森豪公寓”6亿骗贷案、上海工行7141万违规个贷案等一系列巨额骗贷事件浮出水面,让周小川的担心变成现实,中国的房地产在他眼里已经到了非治不可的时候。

  周小川在和谁博弈

  众所周知,房地产在中国是难得的几个暴利行业之一,所以,各方为了维护自己的利益,对于房地产市场的泡沫之争就显得格外的激烈。

  著名财经评论家水皮在中华工商时报上发表的《资本的力量究竟有多大?》一文,生动地勾勒出有关房地产的博弈。

  周小川抛出121号文件之后,遭到了房地产商们的种种几近恶毒的反攻,那时的周小川打不还手骂不还口,修炼到家。而房地产商们开座谈会、见记者、上网,他们天生就是演员,狠狠地抓住了话语权。周小川手下的一员战将、时任央行货币政策司司长的戴根有勉强上去招呼了几下,全不是对手。

  终于,国务院出台了18号文件,肯定推进房地产的健康稳定的发展。之后,因为同样的理由,建设部研究中心出台了针对房地产市场泡沫论的反击报告。

  这可以看作是周小川受到的第一次挑战,其对象表面上看似乎是建设部,实际上还是背后操纵的房地产商们。

  在第一回合中,似乎是周小川输了。2004年2月4日,国务院副总理曾培炎在北京召开春节之后的第一个电视电话会议,代表国务院宣布对钢铁、电解铝、水泥进行宏观调控,拉开宏观调控的大幕。这中间,周小川紧盯不放的房地产轻而易举的躲了过去。

  由此带来的后果是,进入2004年,房地产业增长的势头不仅没有减缓,而且呈飚升的态势,一季度房地产开发投资同比增长34.9%,大大高于2003年21.9%的全年水平。

  尽管如此,个性自我、坚定的周小川一点都没有认输的意思。2004年2月8日,中国银监会宣布将对钢铁、电解铝、水泥、房地产、汽车等行业的信贷资金实施专项检查。周小川执著的将对房地产的警报一直拉响。

  3月24日,央行宣布从4月25日起,实行差别存款准备金率制度,同时实行再贷款浮息制度。

  4月12日,在上一次调高的差别存款准备金率还未实行之时,央行第三次出手,宣布从4月25日起,再次调高金融机构存款准备金率0.5个百分点。此时,距离上年第一次调高存款准备金率不过半年多。

  事情的发展越来越倒向周小川一边。

  4月25日,国务院发出通知,提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发投资项目的资本金比例,其中,钢铁业资本金比例由原来的25%提高到40%,水泥、电解铝、房地产开发由原来的20%提高到35%。

  4月26日,中共中央政治局召开会议,要求统一思想,控制经济过热。当天,出席博鳌亚洲论坛的央行副行长吴晓灵发出警告,地方政府和一些企业不要和央行博弈,不要因为央行现在出手比较温和,就想趁机干一把,这样只会造成更严厉的措施出台。

  吴晓灵的话音刚落,暴风雨就突然来临,中央亮出了“杀手锏。4月28日,温家宝主持召开国务院常务会议,研究整顿土地市场治理工作,责成江苏省和金融监管部门对铁本项目涉及的有关责任人作出严肃处理。

  4月29日,国务院发出通知,决定花半年左右时间集中整顿土地市场。

  4月30日,央行、国家发改委、银监会联合下发《关于进一步加强产业政策和信贷政策协调配合,控制信贷风险有关问题的通知》,要求进一步控制信贷规模,降低风险。

  第二回合还没结束,周小川似乎已经成为明显的赢家。但是,真正的胜利标志还在于2004年10月份的完美加息。

  对于利率的变动,周小川的态度实际上一直不明朗。从6月底到9月底,在是否要加息的辩论之中,周小川的态度悬而未决,甚至2004年10月1日,他在华盛顿明确表示目前中国尚无加息计划。但就在第三季度数据出来之后,转折突然出现了。此前有央行官员打招呼,即使要加息,也会选择一个市场不太注意的时候。这句话得到了验证。10月28日,央行突然在下午六点过后宣布加息。

  此次加息带给房地产市场的冲击作用,一是加大了房屋投资者的负担,控制市场中不健康的泡沫需求,二是利用金融杠杆减少商业银行在个人住房贷款方面与日俱增的风险。

  但如果就此以为房地产业的泡沫会逐渐消失,那就大错特错。加息周期的到来标志着第三回合的博弈才刚刚开始。

  2005年的房价远比人们想象的“蹦高功夫大得太多。以上海为例,2005年春节过后,上海的房子普遍在原来单价的基础上内环边涨了2000-3000块,在外环以内以很难见到8000元以下的房子。原来疯传的“内环3万,中环2万,外环1万看来不是空穴来风,而且还可能提前实现。

  此种状况给周小川带来了再一次的挑战。2005年3月,央行宣布提高房贷首付比例以及贷款利率,这两招对炒房者所产生的作用,已不再像首次加息那样仅停留在心理预期上了,而更多地开始从实质上压缩炒房者的投资回报率,从而抑制市场中过度炒房的行为。

  中央政府终于也坐不住了。2005年4月24日,还是国务院副总理曾培炎在上海召开全国房地产形势座谈会,明确指出,抑制房价过快上涨势头是今年宏观调控的一项重要任务,要加强对房地产市场和房价波动的监测,从实际出发制定和落实调控措施,促进房地产市场健康发展。

  同样是曾培炎召集的会议,话题同样是宏观调控,不同的是2004年的会在北京召开,而2005年的会议则在上海召开;2004年的会议绕开了房地产,2005年不但没有绕开房地产,而且把重点明确为房地产。

  第三回合的博弈,因为有了政府的干预而让周小川略胜一筹,但他紧接着必须面对的,是如何进一步在不损害广大消费者利益的情况下,稳固地推进对于房地产贷款的风险控制,虽然未来的发展“一切不可预知”,但相信热衷于“挤泡沫”的周小川仍然会乐此不疲。


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