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北京推行弃二保一策略 二手房市场或遭灭顶

http://house.sina.com.cn 2005年06月24日10:28 第一财经日报

  20%个税曲线拉动一手新房市场

  二手房交易征收20%个税将直接抬高二手房交易成本,进而使更多购房人转而投向一手新房市场,最终使新建商品房从目前的低迷中摆脱出来,通过适当抑制二手房交易来确保一手房市场发展。

  近日,北京地区已经开始对个人买卖二手房征收个人所得税。由于新征收细则没有出台,此次征税的根据依然是2003年北京地税发布的《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》(下称《通知》)。按照该《通知》规定,个人房屋转让过程中的所得应该缴纳20%的个人所得税。

  对此,一位房产经纪公司的老总分析表示,二手房交易征收20%个税将直接抬高二手房交易成本,进而使更多购房人转而投向一手新房市场,最终使新建商品房从目前的低迷中摆脱出来,通过适当抑制二手房交易来确保一手房市场发展,即所谓的弃“二”保“一”策略。分析人士指出,这个策略将让各大中介公司遭受不小的压力,巨大的交易成本将成为其发展道路上的“拦路虎”。

  弃“二”保“一”启动

  与北京二手房现状相比,新建商品房(一手房)市场似乎面临着更为严峻的复杂局面,一个不容忽视的现实是,随着七部委稳定房价政策出台,市场观望气氛日益加重,新房销售明显放缓。一位不愿透露姓名的北京房产经纪公司老总向记者分析,“低迷的市场形成了个税政策重启的基础和前提。”

  这几乎是目前北京二手房市场颇具代表性的观点,由于日前七部委房产新政策中并未对个税有强制性要求,而各地方对于执行个税政策都留有较大的自主空间,北京自杭州、南京之后重拾个税征收,更多二手市场人士宁愿相信在其背后,管理部门对整个房地产市场有着通盘的考量。

  实际上,目前日渐低迷的观望气氛以及北京下半年面临新房市场的放量,都给未来房市增添了变数。由于去年北京有大量项目被延期到今年下半年入市,粗略统计,新入市项目数量将达到200多个。

  这些即将进入市场的楼盘还包括相当数量的大盘,包括复地集团近日一下子推出了4个计划,以住宅为主的项目PEKINGHOUSE、复地天赋、复地元墅以及参股项目玉泉新城,总建筑面积达到140万平方米;富力地产集团也表示,3个北京的项目将在7月份集中开盘;北京鹏润房地产有限公司高层人士透露,除目前正在销售的“国美第一城”外,已有两个住宅项目进入实质操作阶段并将在近期公布。

  这些体量不菲的大盘一旦进入市场,对不断加剧观望的市场无疑是个更大考验,业内人士认为,北京新房市场面临着前所未有的压力,并且这种情绪在开发商、营销机构、甚至管理者之间蔓延开来。大部分房产中介的普遍看法是,相比北京刚刚起步的二手房市场,一手房市场如遭不测,是更不能被接受的,因此通过个税调节一、二手房市场关系就容易被接受了。

  九成单子“黄了”

  然而,由于事出突然,北京二手房市场显得措手不及,在海淀等先行征收个税的地区,不少因为事先并不知情的转让协议因此取消,由此产生的纠纷有不断上升趋势。据大部分中介公司反映,目前所操作的单子基本都被取消,准备进行交易的买卖双方都转向观望。

  北京顺驰置业的统计数据是,近两日来,取消、中止、暂停协议的业务几乎达到了90%。北京另几家最大的房地产中介,中大恒基、21世纪、美丽家园等业务同样受到大幅影响。

  中大恒基董事长刘益良认为,征收个税比之前任何一项政策都要严厉得多,由于交易成本突然上升,目前大部分业务已经取消,更多购房人选择了观望。顺驰负责人表示,增加出来的交易成本显然未在买卖双方考虑之列,谁都不肯承担这笔数目不小的个税是许多交易取消的根本原因,未来售房人也不会承担这个费用。因此,这笔费用得加入房价,无形间抬高了整个二手房价,相比之下,新建商品房的价格优势就会体现出来了。

  而美丽家园经纪公司副总经理徐秉雷则表示,现在因为各区、县尚未形成一致的操作细则,对未来市场影响尚待观察。北京目前二手房主要分商品房、已购公房(包括央产房)、经济适用房、回迁房四大类,如果这些产品配套物业实行一刀切式的个税征收,势必造成新的不平衡,但对二手房市场的整体影响已经难以避免。

  二手房市场或遭“灭顶”

  事实上,早在2003年,北京就下发了《通知》,当时由于所得额不容易界定,征收难度大,很多地方基本上没有征收个人所得税。北京市地税局相关人士对本报记者的解释是,由于征收房产个税是一项老政策,不存在新出台文件的问题,目前要做得是根据原有条款加强征收管理,进一步打击炒房。

  一位二手房市场从业人士这样形容,全面实施20%二手房交易个税有可能致使稚嫩的北京二手房市场面临“灭顶之灾”。因为这一税收政策在打击炒房的同时,也会打击整个房地产三级市场,从长期来看,北京的二手房市场将可能陷入两个极端:或者是二手房存量长期得不到释放,或者是在需求的带动下二手房税费成本被转嫁到购房者手中,价格飙升。具体情况有待观察。

  顺驰一位市场人士给本报记者算了一笔账,以海淀已购公房为例,目前市场单价在6000元/平方米左右,减去地税部门核定的统一买入价4000元/平方米,每平方米缴纳个税为400元,以出售一套70平方米的主流型房子来说,个税额为2.8万元,占总房价的7%左右,如果加上营业税、契税,成本接近15%,巨大的交易成本已经成为二手房市场发展道路上最大的“拦路虎”。

  相关链接

  杭州:个税执行8个月后取消

  2004年1月,杭州对二手房交易征收20%的个人所得税,此后杭州楼市出现了一手房飞涨,二手房市场交易冷清价情形,售房人将个税转嫁交易成本直接导致二手房价提升,2004年9月1日起,杭州暂停办理征收20%售房个人所得税。

  南京:“个税”出台6天后改为自愿缴纳

  今年6月1日,南京地税部门出台的《个人销售房屋税收政策须知》的配套措施规定,个人销售房屋需缴20%个人所得税,引起市场各方强烈反响,6天后,南京地税局发言人重申,个人所得税原则为自愿缴纳。(文/林明)

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        京城二手房单价超4000元部分征20%个人所得税


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