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房产市场面临新格局 心理预期变化决定房价走向

http://house.sina.com.cn 2005年06月07日10:21 中华工商时报

  “中央关于稳定房价的文件出台后,商品住宅价格上涨趋缓,部分城市有所下降。5月16日至22日一周,北京、重庆、南京、武汉等11城市商品住房平均价格涨幅与上周比略有回落”,建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾在日前召开的“2005房地产市场形势与调控政策报告会”上如是说。

  房地产市场面临新变化

  七部委局关于调控房地产价格的《意见》出台后,《意见》的实施日--6月1日,已被人们看作是继“8.31土地大限”后,以全面手段抑制炒房、调控房价的又一个大限,房价的涨跌备受关注。近10余日,各地纷纷根据七部委局《意见》的要求,出台了严格税收、增大中低价住房土地供量、稳定房价的具体政策措施,房地产市场面临着新的变化。

  据建设部的监控数据显示,5月16日到22日一周,北京、重庆、南京、武汉等11个城市商品住房价格已经出现负增长,例如南京两个规模较大的在售楼盘均价已经比4月中下旬下调了五六百元,降幅达到10%左右。同时,多数城市商品住房日平均成交量比4月份明显下降。谢家瑾透露,上海、杭州、北京、南昌、厦门等城市下降了20%以上。变化明显的城市中包括北京,表现在投资性购房短期内明显减少,投机性购房得到一定程度的遏制。且在系列政策作用下,多数城市二手住房挂牌量及日平均成交量都明显增加,5月份,南昌、武汉、长沙等城市日平均成交量比4月份增长了20%以上。建设部副部长刘志峰认为,房地产市场的变化显示出消费者观望心态浓厚,购房行为渐趋理性。

  市场更多反映心理预期变化

  相对于上海,北京房价中投资投机比重并不太大,绝大多数购房人出于实际需求。很显然,今年6月新政策执行后,购房人的心理预期变化将很大程度上决定商品房的成交和价格走向。业内人士认为,由于北京“8.31”过关的288个项目取得销售许可证和经过必要的开发程序,将会在下半年集中推出,面对买房者浓厚的持币心态,开发商将会采取略低的价格手段吸引买家。即将在6月16日举办的北京市四季房展之夏展似乎印证了这一预见。

  据了解,本届夏展中参展项目78个,首次展出的新项目有15个,占参展项目的20%。在价格分布上,均价8000元/平方米以上的项目占16%,5000-8000元/平方米的项目占24%,而势头最强的5000元/平方米以下的项目则占到了60%,大部分参展项目的价位低于北京市第一季度商品房住宅均价6554元,这是件令人欣喜的事。

  但有业内人士分析,作为房地产市场的“晴雨表”,本届展会的人流量会不小,而由于新政策的实施细则刚刚出台,买家也在观察政策落实对市场价格走向的影响。另外,政府已经承诺,今年北京土地供应计划为6500公顷,其中住宅商品房用地1750公顷、经济适用住房用地200公顷,土地供量有绝对保障。并且,根据“2005房地产市场形势与调控政策报告会”的消息,北京市拟在“十一五”期间推出经济适用住房1000万平方米,其中2008年前推出800万平方米。今年的经济适用房计划开复工即达700万平方米,竣工200万平方米。这给广大购房者吃下一大“定心丸”,此前因为怕土地断档而急于买房的焦虑心态得到缓解。建设部副部长刘志峰表示,目前的调控效果还只是初步的,市场发展态势的变化更多反映的还只是心理预期的变化,而房价涨幅总体上还处于高位。下一步在继续关注东部沿海地区和一些中心城市房价变化的同时,将要关注中西部地区出现的新情况、新问题及其发展走势。这说明,如果房价得不到有效控制,政府还将有新的动作。虽然这是针对全国而言,但买房人将会从市场趋势影响考虑,不会在这个时候急切地出手。

  房价能否软着陆

  伟业房地产顾问公司负责人林洁认为,目前有很多看不清的地方,但是有一点很明确,即这次调控比以往任何一次都要严厉。这一次的调控将使与房地产市场联系最密切的土地、金融、税收三方面都有大的变化。其对房地产的最终影响比以往都要大得多。

  就全国市场来看,对此次宏观调控北京的反应最强烈,但目前政府的政策对外地的影响要比北京大。

  林洁认为,调控政策对于北京中高档楼盘的影响,要大于对高端产品的影响,以及大于对低端产品的影响。因为对于低端产品,包括经济适用房,无论从未来供应、土地政策、金融政策、税收政策上,都是受到国家保护的,而高端产品对政策并不是特别敏感。但中高端产品的买家对银行的依赖最强。另外,按揭成数减少对购房群体的影响,要远远大于利率提高的影响。

  在供量明确后,目前,政府及房地产业界都很重视买房人的心理预期。但从现在看,买房人的心理预期是期待高企的房价降下来,而建设部一再强调的是抑制房价过快上涨的幅度,是稳定房价,希望房价实现“软着陆”。这之间存在着不小的差异。而一些经济学家此时又提出,想让房价“软着陆”只是人们的理想,从经济学角度看是不可能的。对房地产市场的调控,最终的结果要么是使房价下降,要么是令房价继续上升。业内人士认为,这些认识分歧在很大程度上会影响市场的走向,购房预期尚待进一步明朗。


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