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潘石屹:稳定房价控制土地闲置最终要看落实

http://house.sina.com.cn 2005年05月12日16:41 新浪房产

  5月11日,中央七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”,成为此次房地产新政的关键词。结合近期国务院稳定房价八点意见及国家统计局公布的一季度全国商品房价格同比上升12.5%的报告,国家七部委此次新政将对市场及行业发展产生怎样的影响?新浪房产第一时间电话连线SOHO中国公司总裁潘石屹对政策进行深入解读,以下是电话访谈实录:

  新浪房产:昨天七部委联合出台稳定房价的意见,我们注意到其中有一条提到以后的房地产主管部门要会同有关部门提出一些房价的控制性要求,并且作为土地出让的前置条件,以保证中底价位房产项目的供应。请问您是如何看待此次新政和以市场和行政手段调控房屋的供应量?

  潘石屹:这我大概看了一下,基本上还是一个国八条的细化,因为国八条里面有八条,这个上面对应的也有八条,可是国八条上面都是第一条第一句话,谈得比较明确,这里面就谈得比较多了,比较具体,实际上是国八条的细化,咱们看第一条,国八条的第一条是说要保证中低档房子土地的供应量,而且要把土地的每一个地方政府要把今明两年的土地供应的情况,要尽快地出来,向全社会公布,而且不光是土地的供应量。

  土地的开发地点也要公布,我觉得还是基本上是这一条的细化,唯一的区别是要限制高档项目,对中低档项目的供应量尽量满足,还有一个是房子的价位,对于中低档要有所限制,我觉得这是对应的。还有一个很有意思的意见中多次提到的一项出台多年大家都没有执行的一个政策,那就是:两年不开发的土地,就是要收回,但这项政策一直就没有执行,这是我知道的全国的情况,好像是没有执行。两年之内不开发的土地照样在他们手里面空置着,这个土地的开发商就会拿着土地,我想最多的有超过十年的土地,都没有收回去,政府增加土地的供应量,这里面一旦有大量的闲置发生,就形成不了有效供给。只有土地的供应量明显,价格就不上去。

  意见中第2条的第2段,和第一条的第2段里面都强调,两年之内不开发的话,就会撤销,这两条都不是新政策,对于规划许可政策来说,就是两年之内开发,否则就会失效,政府也在反复强调两年之内必须开发,两年之内不开发就会收回去,这一次是重申了这个政策,这对抑制房价我认为是非常决定性的作用。你必须开发,你不开发就不行。举个例子,像北京方庄,我曾他们的老板谈过一次,(他说)前几年我们辛辛苦苦开发的项目赚的钱还不如我把土地留着,土地升值的钱挣得多,政府在放土地这方面,不开发怎么办,这地用大量的篇幅去说,一年之内不开发,我就要收你的闲置费,两年之内就无偿收回土地的使用权,这样才能把土地的供应量换成房子的供应量。

  新浪房产:这项措施原来就有,只是执行力度还不够。

  潘石屹:基本上是没有执行,我整个看了一下,(意见中)第一项内容是偏向中低档房子,有一些限制价格的措施,房子的面积、价位等等做在里面,其他的还是一个市场化的问题,增加土地的供应量,不能变成无效的供应,你还要尽快地开发,形成房子的供应量,满足市场的需求。这一条不是一个新鲜的,可是在现实中还是要看执行。

  新浪房产:国家已经限制了土地的流转,土地到了一个开发商手中,就不能转让给其他开发商。

  潘石屹:文件中没有出现这个限制,可是作为土地的转让,第一个你的产权必须是清楚的,一个是拿到土地证,第二是还要追加25%的投资,第三条是没有什么债权债务。这样就可以转让。

  (意见中的)第2点,第3条、第4条、第7条,这几条实际上是房贷风险的问题,可以说是在市场中有一批房产商在做假按揭,搞骗贷,不按秩序做的话,就会出现非常大的金融风险,在房地产销售过程中,也有着未拿到销售许可证,未按销售范围销售等虚假行为,违法进行销售,这就需要法制健全,还是要加强这方面的管理。

  销售过程中的风险,房地产开发中的风险,然后你看第7条的标题是切实稳定规范秩序,也是查出违法违规的销售行为,真正的风险是在违法违规的销售行为,这些东西是市场的风险。规范这些销售行为,对于守法的发展商来说还是很有好处的。这是我说的第二点,还是要严格法制。

  第三点,是廉租房的问题,经济适用房关于销售对象的问题,开发商利润控制在3%的问题。最后一点是从整个国八条的文件反复强调的是信息公开透明,主要是国八条里面的第一条,要把土地的供应量、用地的分布和土地的开发定点,向社会公布,最后一条是加强市场的监管,完善市场的制度。

  新浪房产:像今年一季度全国的房价,同比上涨了12.5%,您认为七部委政策的出台对稳定房价会有产生怎样的影响?

  潘石屹:不会受到什么影响,最关键的是作为房子的价格,房价实际上是两部分,第一部分是经济适用房的价格,政府是完全可以控制的,然后第二部分是商品房的价格,最终是取决于供求关系,国八条和文件下发之后,在两年之内房子究竟能供应多少,所有的这些东西就尘埃落定了,就明确了。而原先对市场前景的分析是不固定的,你比如:北京房价上涨和北京郊县良乡和密云是没有关系的,和四环以内的房子,它是完全不同的两个市场,按照国务院国八条,把土地的规定制定出来,(对市场和房价的走向)会有一个很好的判断。


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