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中城联盟主席回应国务院稳定房价八点意见

http://house.sina.com.cn 2005年04月15日23:00 新浪房产

    4月15日,中国城市房地产开发商策略联盟(简称"中城联盟")轮值主席胡葆森致信新浪房产,针对近期国务院发布的稳定房价八条意见向联盟各成员单位发表了自己的见解,并对目前房地产市场的热点问题提出了一些看法。作为国内房地产行业最具影响力的地产联盟组织,此次是中城联盟首次书面正式回应“国八点”,代表了房地产行业大多数主流企业的声音。以下为信件全文:

中城联盟主席回应国务院稳定房价八点意见
胡葆森作客新浪嘉宾聊天室资料图片

 

中城联盟各成员单位董事长:

  一个时期以来,对房地产行业的宏观调控成为国家政策的一时之重。面对劲风疾吹的宏观政策及错综复杂的市场环境,作为各个城市最重要的房地产企业,中城联盟各成员单位当如何清醒地认知和判断当前的市场形势,并协助政府在市场变化中发挥积极的作用,助推市场的良性发展,是各位应当思考与关注的一件大事。作为中城联盟的本届轮值主席,我致函各位,以期与大家在以下几个方面谋求交流与共识:

  一、对当前房地产市场形势的基本判断及评价

  “总体健康,局部问题”是我对目前形势的主要观点。

  仅论问题,其主要表现于:供求方面,中国房地产业的需求增长已超过了供给增长,且二者之间的差距有进一步扩大的可能,此为现状及问题之一。结构方面,目前住宅市场中的产品结构、容积率水平与城市土地的供应能力存在不匹配的现象,造成供需结构矛盾,此为现状及问题之二。价格方面,部分城市出现价格增长过快,不降温可能导致惯性上涨,造成市场波动。此为之三。

  针对以上问题,我们需要从理性的角度进行梳理和判断。首先,未来几年内,如果土地供应方面的突破性不大,需求增长快于供给增长的趋势将不会发生改变。城市化在短期内造成人多地少的局面、供求关系决定房价的长期走势,这是客观规律。在这样的大背景下,强求房价的全面下降是有困难的。使房价保持与经济增长及城市化相匹配的平衡上升势头,同时保障低收入家庭的基本住宅需求,将是较为现实的目标。

    其次,住宅容积率偏低、面积偏大,与目前土地供应偏紧的资源瓶颈相背离,此矛盾关键应在于加强国土资源稀缺性及城市家庭消费观的引导,仅仅依靠政府手段强制调整市场供应结构,存在适得其反的可能性。第三,价格方面,事实上,过去7年房价的增长总体仍远低于购买力增长。但部分城市房价增长过快,投资性购房比例过高,使市场存在一定风险,此为目前房地产市场需重点关注的问题。但对此类局部性、针对性的风险的防范和抑制应以不对行业和消费者特别是中低收入家庭的实际利益造成损害为尺度。

  二、对宏观调控政策的现实认识及趋势判断

  2004年以来,中央政府根据整个宏观经济发展需要和房地产业发展状况采取了系列的宏观调控措施,政策第一阶段以控制供应为主、防止房地产投资过热和开发环节的金融风险的政策使房地产投资过快增长势头得到了一定的控制。进入第二阶段,2005年对房地产调控的重点以控制需求,主要是投机性需求为主,主要目标是防止房价涨幅过高和消费环节的金融风险。2005年3月26日发布的国务院办公厅的通知( “国八点”)中,关于市场形势的判断,我认为基本上是客观、准确的。其从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入的关于稳定住房价格的指导思想、基本思路和主要措施均为现实之举。责成省市地方政府采取有效措施,抑制住房价格过快上涨,不搞“狠猛”的一刀切,这体现了中央政府在实施新政策方面的务实与稳健。

  在中央政府的态度、意见和政策指引下,各级政府将在利率、土地、税收政策和房地产市场交易法规等方面进行全面的调整。可以肯定的是,这些政策将在短期内对控制房价上涨过快、打击投机性炒卖行为有比较明显的效果,房价有望回到平稳变化的轨道上来。但我认为,鉴于土地供求及消费供求决定房价的长期走势,房价是否会出现下降,尚不能肯定。同时,从长期来看,一切可以控制需求的手段,如加息、征收不动产税等,都将加重购房者负担,长期可能违背政策出台的初衷。未来,要解决贫困家庭的居住问题,重点在于完善住宅保障体系,要降低中低收入家庭的购房负担,长期重点仍在于增加供给。从控制金融风险的角度来看,对金融稳定构成威胁最大的,是利用银行贷款作为资金杠杆的投机性炒作行为。因此现行政策最重要的是它的针对性,如果不能有效区分作用对象,那么受影响最大的,将是有效的实际需求。因此,未来的调控政策走向将更应趋向长期效果。

  三、对若干热点问题的看法

  1、有关地价上涨对开发商的利润和增值收益问题。

  土地价格对开发商来说是成本,它的上涨不可能给开发商带来收益。事实上,世界房地产发展史表明,过高的地价和因此导致的资金占用增加将降低房地产企业的资本回报率,阻碍企业的高速增长。如果开发商的利润有所上升的话,其增长主要来源于土地供应低于住房需求,而非地价上涨。

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    中城联盟简介

    中国城市房地产开发商策略联盟(简称"中城联盟"),成立于1999年12月。她由深圳万科、北京万通、河南建业、沈阳华新、华润置地、天津顺驰等一批中国较具市场影响力的房地产企业共同发起的、是一个具有开放性的策略联盟。目标是建设一个市场化的平台,通过信息交流、共同培训、联合采购、集体融资和联合开发等深层次的合作,推动建立行业秩序和公信力,引导并规范中国的房地产市场。其宗旨是通过成员之间资讯共享、联合采购、融资互助、联合开发等合作形式,以达到统一研发,规范房地产市场的目的,从而为提高我国城市居民的生活品质,实现住宅产业的现代化作出应有的贡献。


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