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社评:降低虚高房价 关键是要约束政府行为

http://house.sina.com.cn 2005年04月05日08:33 中华工商时报

  居高不下的房价终于在今年的两会遭到狙击。两会以后,各种控制房价上涨的措施相继出台,矛头所指已从过去的调控供给转向调控需求,这样的转变,有望将虚高的房价落到实处。调控方向是对的,但目前的调控措施还没打到房价的七寸,还需加大调控力度。

  决定房价的因素有很多,投机是其中一个重要因素。由于股市一路低迷,这几年社会上的游资找不到更好的投资渠道,房地产就成了主要的投资品。这几年我们到处可以听到
我买的房子已经升值多少的议论,实际上,除了具有历史文化价值的房子越老价值可能越高外,一般的房子都是要折旧的,不可能升值,升值的只是地皮。投资客或投机客通过出租或倒卖房子,可以迅速从地皮升值中得到现实的好处,而对一般住户来说,除非房屋马上就要拆迁,否则就无法分享地皮升值的好处,因此他们获取的只是暂时的房子升值的虚幻感觉。等到房地产进入低迷期,他们会发现原来价值不菲的房子已经大大缩水。

  同样,供求关系也在很大程度上决定了房价。这就牵涉到供方和需方的博弈。去年宏观调控后,房价不降反升,一个重要原因就是调控主要指向供应面而忽视了需求面,居高不下的需求遇到紧缩的供应量,正好给了房产商坐地起价的机会,也给了投机客更大的利润空间,结果需求一路暴涨,房价也就一路飙升。从去年下半年央行加息开始,调控转向需求面,但因为针对性不强,效果还不明显。

  今年开始,提高商品房按揭成数和按揭贷款利率,开征营业性房地产税,严格限制购买第二第三套房,征收房地产转让的营业税等措施,对抑制房地产投机和过旺的需求是有好处的,但也有副作用。比如提高按揭成数和按揭贷款利率,就可能增加通过按揭购买自住房屋的中低收入者的还款压力;开征营业性房地产税,对降低商品房价格只有间接作用;限制购买第二第三套房,需要各银行信息的互联互通并且切实实行严格的核查;同样征收房地产转让的营业税,也得从源头抓起,也要有详细的界定,因为有些转让实际发生在产权登记之前,有些转让是因为发生了不可预期的因素。因此这些已出台的现有政策需要解决进一步细化,以及各项政策之间如何配套、各部门如何协调的问题。

  房地产需求看起来有投机因素,但如果仔细分析就会发现,在它的后面有政府的身影。投机盛行,宏观上看是政府的政策不够灵敏的问题,但更重要的是政府的利益问题。房地产涨价的一部分好处通过税收进了政府腰包,另一方面,房地产涨价带动地价上升,以经营城市为号召的地方政府从土地出让和出租中得到的好处是巨大的。这几年,各地政府热衷于拆旧城建新城,建设大马路、大广场,到处设立开发区,大力推进城市化,大搞农村改造,表面看是为了表现自己的政绩,而更直接的动因是为了获取巨额的土地收益。

  因此,要使房地产调控措施真正发挥作用,除了调控供应面、调控需求面外,当务之急是调控地方政府的行为,严格约束地方政府从房地产过热中获利的冲动。惟其如此,才能打中房价的七寸。


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