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任志强论地荒:该将房价上涨罪名都给开发商吗

http://house.sina.com.cn 2005年04月04日15:44 新浪房产

  北京市华远集团总裁 任志强

    关于土地的争议

  国土资源部官员连续多次的声称土地供给充足,市场中的房屋供给不会因土地的供给而减少,市场中的房价上涨与土地的供给无关,土地的价格上升是由于房价的上升所拉动的
。学者和官员们都将房价上涨的罪名推给了开发商。而要真正弄清楚土地与房价的关系大约要靠完整的信息披露,让投资者与管理者理性的根据数字来分析和判断。除非是国家的统计部门公布的数字是错误的,各管理部门公布的数据是错误和口径不一的,否则不应该出现永无休止的“公说公有理、婆说婆有理”的混乱,更没有必要去争论谁应对房价的上涨承担责任。

  3月30日公布的2005年1—2月份房地产开发统计月报中找不到能支持土地供给充足的任何信息,反而让市场更加担心未来的土地供给预期和市场商品房供给预期。

  1、本年土地购置面积下降了6.8%,在房地产投资保持27%的高增长中,土地的购置费用也保持了18.9%的高增长,但多花了钱所购买的土地面积却少了268万公顷,不知是统计的滞后让高增长的土地购置费中的部分资金在弥补上年未交齐的土地购置费,还是今年的土地供给价格又出现了超过20%的暴涨。假如没有滞后因素,都反映的是当年的实际情况,则只能说土地现有市场中的供给量是在去年仅增长了5.9%之后,出现了全面下降,并且价格暴涨。

  全国已有二分之一以上的省市出现了土地购置面积的负增长,其中2004年房价上涨较快的北京、天津、上海、浙江、江苏、广东、福建、江西、重庆、四川等地土地购置下降尤为严重。是因为这些地区的开发商手中的土地太多而不再购买,还是因为土地的供给量在下降呢?傻瓜也许都能猜出来!

  完成土地开发面积在2004年12月下降了11.4%,绝对数减少了2540万公顷。今年1—2月份虽然增长了3.6%,但绝对数远低于去年下降的绝对数,东部发达地区仅增长了1.4%,西部地区下降了34.8%,几乎全部的增长都集中于中部地区。全国有近三分之一的省市地区为负增长。

  如果土地的购置与开发在多数地区都出现了负增长,那么“充足的土地供给”在统计报表中为什么没有得到反映呢?令人不解的是哪里的统计出了毛病。也许土地部门大量而充足的土地供给并没有给到开发商的手中,不知存放在哪一个环节之中了。

  2、土地的供给是房屋生产的先期条件,土地供给的充足与否会在新开工中反映出来,除新购与新开发的土地之外,存量土地不可能长期占压开发商的资金而不投入生产。不卖房子,是无法收回投资的资金的(除非是专做土地开发的或倒卖土地的企业)。

  2004年商品房竣工的面积仅仅增长了2.1%,其中住宅竣工仅增长了2.3%,远远低于前几年的平均约18%的增长率。2004年新开工增长仅为10.4%,远远低于2003年近30%的增长率而今年的1—2月份新开工面积仅增长了1%,绝对数为77.32万平方米,几乎没有增长。原因何在?是开发商没有资金投入的能力吗?非也!去年年底到位资金高达20242.13亿元,去年的完成投资额仅为13158.25亿元,今年1—2月份完成的投资额仅为1999.65亿元,投资增长27%。今年1—2月份的销售额增长了37.3%,说明还有大量的资金余额可以保证后续的投入。因此所能推导的原因只能是虽然开发商手中仍有大量的土地存量,但这些土地在前两年的供给中大多为毛地,其开发与准备的周期使土地具备建设的时间拖后,这个周期所占用的时会长达1—2年,因而导致新开工面积几乎无增长的现象。也许未来的几个月中存量土地会逐步投入市场增加新开工量,但如果今年的土地购置下降将会导致下一个土地有效供给并能变为新开工的周期恶化。

  从1—2月份的统计中尚无法估计今后的新开工量和土地新增供给量的变化,但进一步控制土地的紧缩政策和金融政策给人们的预期却是新开工量和土地新增供给量连续保持负增长或低增长的现象,将保持一个较长的周期。

  3、需求并没有因为去年的加息与金融信贷的政策变化而改变,继去年的商品房销售额保持了30%的增长之后,今年1—2月份仍保持了37.3%的增长,销售面积的增幅也大于去年的13.7%,达到了15.4%,并使房价随着供需矛盾的加剧而继续保持着高速增长的势头。

  2004年的商品房平均价格增长14.4%,商品房住宅平均销售价格增长15.2%。今年1—2月份的商品房平均价格增长14.6%,超过了去年的平均增幅,商品房住宅的平均销售价格增长14.96%,略低于去年的15.2%的水平。总体而言,房价仍保持着过高的增长速度。当新开工面积增长远远低于需求增长时,供求之间的差距将进一步恶化。不改变这种供小于求的关系,除非政府强制性用各种措施限制需求,不让城镇居民买房,否则很难扭转因供求关系不平衡造成的房价继续上涨的局面。

  4、调控对供求关系的转化并未达到预期的目标,也并不能解决双向目的的两难问题。

  国土资源部认为土地的供给充足;建设部认为拆迁与市政基础建设并未影响土地的开发;国务院认为要防止宏观经济投资过热、GDP增长过速;央行认为要防范房地产中的金融风险同时要严格控制房价的增长。于是2004年开始了关紧土地与金融两个闸门的紧缩措施,今年又专门提高了住房信贷的利率,去年从供给上限制的措施已明显产生了效果,首先是去年房地产开发信贷几乎为零的增长(仅增长了0.5%),接着是投资增速的下降,随后是土地开发面积的负增长,竣工面积和新开工面积的低增长,持续到今年1-2月购置土地面积的负增长和新开工面积的几乎零增长,以及经济适用住房建设的连续三年的负增长(今年1-2月份负增长11.4%),供给在一连串的政策压力之下,已经明显的出现了下降的趋势,尽管目前全国房地产开发的总量仍在高位运行,但与需求高速增长相比仍显不足,供给小于需求的差距开始逐步加大。

  目前国务院又出台了降低房价和限制供给与需求的双紧措施。这个措施能否降低房价并不可知,但双紧的措施一定会改变发展商的投资预期,如果持续发出限制需求(包括限制强制性被动需求)的信息,那么开发商又如何保持可持续的投资呢?预期需求在政策压力之下可能减少时,开发商也许会进一步减少投资,减少生产量。如果当开发商大量减产时而需求并没有用调控措施而减少,供求关系就将更进一步恶化。房地产是个长期的投资与生产的行为,减少投资很容易,但要再启动投资就很难了,从土地购置开始到市场的商品房供给增加会有一个较长的周期。当市场从预期需求减少到因实际需求未减少而要增加投资时,也许会有较长的反映期,但供求矛盾却会立即在市场的房价中反映出来。

  控制需求也许是解决市场供给压缩时的一剂“良药”,但中国的住房政策不是在推进货币化分配的改革中要求更多的中高收入者用市场化的方式购买商品房解决住房问题吗?那么压缩与控制需求不是与这一长远目标有着根本性的冲突吗?也许政府会说控制与限制的是房地产中的投资与投机需求,而支持实际自住房的需求和支持中低收入家庭的需求。但任何政策的出台都有着双刃剑的作用,住房贷款利率的提高对投资与投机者产生作用的同时,也对实际自住购房者的需求产生同等的影响,难道宏观调控的结果是限制需求而加剧供求矛盾吗?

  解决低收入家庭的住房问题要靠立法建立住房社会保障制度,虽然现有政策中要求用政府补贴的经济适用住房的政策解决低收入家庭的住房问题,但实际这种兼带有商品房属性的砖头补贴并没有补贴到应真正享受政府二次分配转移支付应补贴的受益人群,反而加大了社会矛盾。由于土地供给政策的变化,一是土地可以成为地方政府的盈利资源,二是土地紧缩政策让地方政府的盈利资源紧缺,因此地方政府必然在有限的资源分配中会优选充分利用大量的土地盈利,并随着资源的稀缺程度而逐步减少非盈利土地的开发及市政供给造成了连续多年的经济适用住房建设总量和增幅的下降,当非盈利土地供给加大而盈利土地供给减少时,地方政府会同时面临着财力的紧张而没有能力再投入以保证非盈利土地的开发及市政供给,也会因非盈利土地和经济适用住房总量的增加而影响盈利土地的盈利能力,因而在土地资源有限时,无法同时解决市场中的商品房供给并同时解决低收入家庭的住房问题,导致房价无法在供给不足时得到有效的控制。

  住房价格分为商品房住房价格和非商品房住房价格。前者是市场调节价格,后者是政府定价或政府指导价格,将市场化与非市场化价格混为一谈,并用同一个政策进行调控,本身就是违反价格管理法的行政干预。住房供给结构同样分为商品房住房供给结构和非商品房供给结构,将两种不同的经营和盈利模式的生产结构用同一种政策去调控也同样会出现问题。购房行为分为自住性购房和投资性购房(包括投机性购房),前者是为解决改善与提高生活质量,后者是生产性、盈利性投资行为,将两种不同的购房需求用同一种调控政策加以限制,一定会顾此失彼,控了这头同时限制了那一头,并不会产生最优效果,反而会造成两败俱伤的结果。

  有人说现在的房市有如资本市场的股市,已出现了泡沫,但其实中国的股市是政策造成的泡沫与涨跌。中国的房市希望不再出现中国股市因政策而造成非正常涨落,没有泡沫也要硬调控个泡沫出来,以证明“决策者”的伟大。

  不管政府与市场如何争论土地的供给问题,统计数字告诉市场的仍然是供给数量的下降和供求关系的严重不足。    

                                              北京市华远集团总裁  任志强

                                                      2005年4月4日


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