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央行整治房地产热 调低超额准备金利率成中和剂

http://house.sina.com.cn 2005年03月21日11:44 《财经》杂志

  中央对房地产市场的判断发生了方向性转折;如果房地产业的调控无法达到目标,完全可能推出进一步的政策措施

  中国房地产市场是否过热?经过近两年的争论,政策面对这个问题的态度似乎出现方向性的转变。

  进入2005年3月,上海市政府一系列房地产政策接踵出台,可以看做是对这个全国最为火爆的房地产市场的调控信号;而中国人民银行最近主要针对房贷市场的利率政策调整,当是更具全局性、影响也更为深远的举措。

  3月16日晚,人民银行宣布,自3月17日起实行以下政策:

  将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平,实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍,商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。

  房地产价格上涨过快的城市或地区住房贷款首付款比例可由目前的20%提高到30%。

  超额存款准备金利率从1.62%降至0.99%。

  众所周知,以前的住房贷款利率实行的是优惠政策,即其利率比同期其他类的贷款利率低0.27%(27个基点),且不能浮动。取消这一优惠,同时放开住房贷款利率的上限,并实行0.9倍的下限管理,意味着房贷基准利率的上升,而住房贷款的市场利率必然随之上升,其程度取决于商业银行对风险的评估。

  以五年期以上个人住房贷款为例,其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%),比现行优惠利率5.31%高0.2个百分点。人民银行同时允许住房贷款首付比例可从20%提高到30%,具体由商业银行根据各地区房价上涨情况自主决定。

  自2004年10月加息之后,人民银行的利率政策再次成为市场关注的焦点。

  房贷优惠利率政策本来是为支持房地产业的发展,并作为当时刺激内需的手段产生的,但在经济过热、“房地产泡沫”论争激烈的2003年和2004年,该政策仍被保留,显示了房地产业强大的游说力量。

  更值得注意的是,在2004年10月加息时,人民银行依然保留了这一优惠政策,显示当时决策层对房地产是否过热并未形成共识。而今政策调整显示,决策层对房地产过热的担心在政策辩论中已占主导地位,形势与2003年人民银行发布121号文件时相比已经发生明显的变化。

  光大证券研究所首席经济学家高善文认为,这一政策的重心是国务院对房地产市场的判断发生了方向性转折;如果房地产业的调控无法达到目标,国务院完全可能推出进一步的政策措施。

  这种明显针对房地产投机的政策调整,应该能明显影响房地产市场的情绪和预期,房地产价格持续快速上升的局面应该逐步得到抑制。实际上,今年2月商业银行的住房贷款已经出现明显下降,在某种程度上可以看做商业银行针对市场风险进行了自主调整。

  中国国际金融公司首席经济学家哈继铭认为,在房价快速上涨的同时,全国房贷增速也高速增长,这孕育着泡沫的风险,同时吸引了大量外资流入,增大了人民币升值压力。因此此次利率和首付比率变化有利于抑制房地产价格过快上涨,从源头上控制总需求,实现经济降温。“此为釜底抽薪之举。”哈继铭说。

  人们十分关注,房地产市场在调控政策下如何调整。一般而言,除非存在严重的泡沫,这个幅度的调整不会导致破坏性的后果。但对于商业银行而言,这是个不大不小的考验:房贷利率市场化的程度进一步提高,固然给商业银行更多的定价自主性,也是金融改革的必然方向;但当前商业银行尚不容乐观的风险定价能力,使他们对新情况的变化一时无所适从,这给市场调整的结果增加了许多不确定性。在许多商业银行看来,执行新政策颇有难度。

  较之房贷利率的调整,人民银行同时调低超额准备金利率的用意何在,引起了市场中更多的猜测。

  逐步取消超额准备金利率是利率改革的基本方向,体现了结构改革的目标,这一点本来没有争议,但其最恰当的时机应当是需要扩大内需之时。在总量方面,该政策应该有明显的扩张效应。这一决定宣布的次日,银行间市场的利率应声下跌。这同当前紧缩的基本政策基调不无矛盾,甚至有人批评此举可能带来市场预期的混乱。

  市场的一种猜测是,人民银行意图以此政策来中和住房贷款政策调整带来的紧缩效应。哈继铭则认为,这一政策组合可以一举多得:超额准备金利率的下调将使银行更多地发放流动资金贷款和购买债券(尤其是短期债),推动债券价格上扬;同时,将降低货币市场短期利率整体水平,促进更合理的收益率曲线的形成,有利于债券市场的发展。更重要的是,此举还有利于创造更大的货币政策空间,因为央行票据利率下跌降低央行的外汇占款的冲销成本,使央行得以更从容地应对外汇流入。

  人民银行这一政策调整在留给市场诸多猜测的同时,也让市场更加密切地关注其政策效果和下一步的政策动向。(本刊记者 叶伟强/文)


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