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金融专家:房地产信托立规 三点突破求发展

http://house.sina.com.cn 2005年03月08日16:20 证券时报

  2004年10月继一系列规章制度出台后,中国银监会正式公布《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》征求意见。该办法较以前的有关办法更加贴近市场,不仅对目前房地产信托业务中的很多问题作了明细规范,而且还有不少突破。

  杜绝信托资产挪用

  此次专门制定的房地产信托业务管理办法,有清晰、严谨、规范、明确的特点。其中有些规定是对以前的有关管理办法的很好补充。如第4条中特别强调了要委托商业银行担任房地产信托资金的保管人,这是以前“一法两规”和其它法规中没有的。征求意见稿还对商业银行担任房地产信托资金保管人的条件、应履行的职责作出了规定。

  同时,在第7条中又再次强调,房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人,且相互之间不得存在关联关系。这样也就很好地杜绝了过去的不正当的或非正常的关联交易而有可能给委托人带来的利益上的损失。第7条还规定,信托资金的使用方不得将信托资金投资于该信托资金受托方存在关联关系的不动产及其经营企业。即一方面它通过设定房地产资金保管人的方式确保了信托资金不被挪用或改变用途,保证资金的安全性,是个突破。另一方面从多渠道杜绝了把信托资金用于关联企业的可能性,而且是没有留任何空间的,是很大的突破。

  专业综合素质要求更高

  该办法对于信托公司的业务驾驭能力和信托投资经理的综合素质提出了更高的要求。如第10条对信托公司开展房地产信托尽职调查作了规定,不仅必须进行尽职调查,而且要求信托公司业务经理具有高度的行业熟悉度和专业能力,其中涉及土地评估、项目规划、市场需求、房地产项目本身等问题以及相关法律法规问题,否则就完成不了。

  这个办法还为今后评级分类监管制度的出台预留了对接的接口。主要体现在信托合同的份数上提出了弹性管理的思路。换言之,如果信托合同仍然在200份以内的,还是采取报备制。但在第31条至35条规定,对于超过200份信托合同份数限制的信托业务采取特别许可制。即,信托投资公司若想开展超过200份信托合同份数限制的信托业务应该事先获得银监会的许可。这确实是一个突破,但又不等同于任何做房产信托项目都可以超过200份合同限制。虽然有了一个弹性规定,不是绝对禁止超过200份,但是必须要申报批准,采取了特许的制度。这样实际上为即将要开展的信托公司分类管理作了一个很好的铺垫。今后在分类管理上条件占优的、管理比较规范的、经营较优秀的、实力较强的信托公司可能会率先取得准入证。当然,与此同时,对于超过200份或不受信托合同份数限制的房地产集合信托计划也进行了更加明细的规定。上述规定,有利于规避风险。

  严格性灵活性结合

  该办法在信托投资的风险控制措施以及监管方面进一步加大了力度,对信托公司治理结构、业务操作流程、风险控制机制都提出了明细的要求,并且在风险控制中体现了严格性和灵活性结合的特点。如第41条中明确规定对于“四证”俱全的房地产项目才能发放信托贷款,但同时在第43条中又作了一个灵活的规定,也就是如果不完全具备“四证”的房地产项目,但有其它的条件比较完善的,如:满足“信托投资公司具有5个以上熟悉房地产知识的专业人员;对“四证”不全的房地产项目进行了深入详细的尽职调查;事先告知委托人该房地产集合信托计划拟投向于“四证”不全的房地产项目,充分揭示信托风险等条件;也可以发放信托贷款。这样就体现了信托监管和风险控制中灵活性和严格性相结合,真正使信托公司能够按不同房产项目的不同特点、不同市场的前景和收益性来开展信托业务,来灵活地决策信托资金运用方向和规模。就是不再一刀切了,为信托公司业务拓展提供了完善的政策环境。作者:人民大学信托与基金研究所邢成


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