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德意志银行马骏:地产价格不会有大跌风险(图)

http://house.sina.com.cn 2004年12月22日18:14 《新财富》
德意志银行马骏:地产价格不会有大跌风险(图)

四大主要城市的住房支付能力指数

  德意志银行 马骏/文

  房地产行业风险有地区差异。一种观点在简单对比中国与其他国家的居民收入水平后认为,中国的房地产泡沫将很快破灭。我们对此并不赞成。这种计算因未包括非职业收入和国外收入而导致了对居民收入水平的低估,另一方面,因排除了二级市场交易而高估了房地产的市场价格。

  我们计算了中国四大主要城市的住房支付能力指数(以1998年为基年),其中上海是惟一自2002年后房价支付能力指数下降的城市,而其余城市的房屋购买力过去6年均得到了提升(附图)。据计算,假如收入增长为零,贷款利率每上升一个百分点,各城市住房支付力指数就下跌10%。显然,与北京、广州相比,上海的支付能力最差,北京、广州的住房支付力自1998年以来已提高了90%,支付力指数下跌10%不会给房地产市场带来太大下跌风险。

  为何明年固定资产投资会减速而非进一步上涨?预计2005年固定资产投资增幅将从今年的24%下降到17%。下降的主要原因包括:政府今年中收紧了土地供应,预计明年首季的新开工项目同比减少;第二,央行和银监会在鼓励流动资金贷款的同时,正转向控制固定资产投资贷款;第三,明年“扩张性”财政政策将让位于“中性”财政政策;第四,预计工业企业(除石油行业外)平均利润增幅明年将由今年的30%下降到10-15%,特别是到2005年下半年和2006年,企业上新项目积极性会降低。另一方面,“农转非”解禁、放松行业项目管制、提高四季度信贷计划等措施都表明,明年固定资产投资能轻松实现两位数的增长。

  预计未来,由于食品价格上涨趋于稳定,通胀率将维持在4%左右。受年底会计调整的影响,第四季固定资产投资增幅将回落到20%上下,GDP增幅将回落到9%以内。

  《新财富》杂志系列文章:

  2005年中国经济增长将放慢脚步

  高盛梁红:中国活力指数升势放缓

  里昂证券:2005年中国制造业增长疲软

  雷曼兄弟范文仲:中国商业投资景气度下降


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