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开发商金九银十梦终成空 上海楼市何时才触底

http://house.sina.com.cn 2005年11月04日14:27 人民网-国际金融报

  10月已经过去,所谓“金九银十”的说法,今年最终成为一句空谈。一、二手房成交普遍低迷,市场整体观望气氛浓厚。开发商在新盘市场上价格打折,极力推介房源;投资客也不甘落后,大大压缩了二手房市场上的盈利空间,期望能够尽快套现,暂离目前下调中的市场。

  然而,形成鲜明对比的是,买方普遍认为优惠程度还没达到满意程度,故而市场是一
头热而另一头冷淡,无法达到一种比较契合的状态。

  从投资客的角度也好,开发商的角度也好,这个市场都比较难熬。

  “金九银十”终成空谈

  从汉宇地产2004年和2005年3月至10月的成交统计来看,2005年3月是成交的顶峰,而到了4月份,则急剧下降到2004年6、7月份的水平;2004年8月至12月,每个月相比上个月都有50%的成交增长,这也体现了2004年年末市场的火爆;而在2005年的9、10月份,固然比7、8月份有了一定的提高,但是提高幅度较为有限。成交区域也略显狭小;汉宇地产市场研究中心认为,2005年的9、10月份,二手市场继续调整。抛盘者尚未亏损,但资金流转明显停滞。

  上海市

房地产交易中心的登记成交数据情况显示:9、10月份相比6、7月份的成交情况有了一定的好转,但上升比例不高于10%;考虑到成交登记的滞后性,这个数据更多地反映的是7、8月份相对于5、6月份的市场变动情况。但从这个趋势也可以看出,2005年秋季楼市风光不再。

  据国家发改委与国家统计局10月20日联合公布的销售价格指数显示,9月上海

房价比8月环比跌1.2%,在房价环比下跌的15个城市中,跌幅位居第一。

  汉宇地产分析师认为,从区域上看,卢湾、静安、黄浦的成交数量最为低迷,而浦东新区和闵行区的成交量却显得较为突出,高价位的楼盘滞销、中低价位且打折的楼盘成交良好。市场对价格的敏感度已经提升了。总体来看,随着年关的到来,银行贷款以及利息的资金压力,开发商必须在资金和利润两者之间做一个选择,降价不失为一个较好的办法。但是有限度的降价目前已经很难带动市场走好;而大幅度的降价开发商还没能痛下决心。一手市场相持的情况,恐怕还将持续到年末才会见分晓。

  与此同时,因为市场的调控,银行的按揭业务也大幅缩水。10月相比3月,人民银行上海分行统计的新增按揭贷款量已经不足按揭还款量的50%。汉宇地产总经理施宏睿认为,这才是按揭条件放开的真实原因。

  谁损失,谁得利“金九银十”谁损失,谁得利?这个问题表面上看起来很明确,但实际上还没能确定。在实际交易生成、真正的账面损失出现以前,在目前的市场上,开发商和投资客为代表的卖方既没有做好损失的准备,也没有实行损失的价格;当然,由于成交的低迷,实际上卖方已经有了相当的利息损失。

  那么买方是否得利了呢?汉宇地产市场研究中心认为:也没有。市场中有开发商甚至愿意出40%的高利率换取短期贷款来应付年底的银行还贷压力,就说明房价当中的利润至少高于这个数字。这样来看,买房者怎么可能获利。

  上海市统计局10月18日发布了第三季度企业景气调查,调查认为,政府对于房地产市场的宏观调控政策效应进一步显现。三季度,上海房地产企业景气指数继续下滑,为124.6,比二季度下降9.9点,比去年同期下降29.4点。有31.6%的企业家认为企业的生产运营状况“不乐观”,半数以上持平,表示“乐观”的企业家仅占14.9%。

  “相较于房地产市场上,开发商和投资客,却还没有做出足够的让步。在房地产市场大幅攀升的时候,价格的上涨能达到一日三变的程度,而在目前的市场上,卖家却迟迟不肯放下自己的心理利润空间,而还要期望市场回暖,探讨市场什么时候触底。”施宏睿指出:“事实上,这个触底的时间和价格,在很大因素上取决于卖家自己。”

  上海“房产之窗”在“十一”长假后发布的报告称,上海新楼市场并没有出现“银十”迹象,日成交套数在400套左右徘徊。总体形势是:新房上市激增、新房市场在售数量巨大,成交量停滞,去化量低下,价格普跌。

  基于目前市场表现,施宏睿对记者表示:9、10月份,上海的房地产市场尚处于买卖双方的博弈过程中。各方都有观望待定的心态,在真正的年末之前,这种态势的下一步变化才会明朗化。

  何时触底?

  随着11月的到来,包括开发商在内的市场卖方已经越来越少提起市场回暖、楼市逆转之类的预测性话题;而是想尽办法能在少降价的前提下尽量多卖房,因而,现下市场上关心的问题仅仅在于,房地产市场何时触底,怎么触底。

  开发商和投资者心中的企盼都是能尽早触底,而价格也尽可能高地触底;然而,正如一些分析人士说的那样:并不是购房者在拖延时间,而是卖房者不肯把价格降到合适的水平。这样看来,现在的市场形势就像一个高中物理问题一样,一个人是否可以抓着自己的头发把自己提起来。

  根据一些著名的门户网站的网上调查,10月份计划近期买房的网友比例不足10%;也就是说中青年初次购房自住者的购买计划与目前的市场价格不匹配;大众对市场的未来预期继续看跌;且看跌的幅度较大。

  中房指数研究院陈晟认为,对于今年所剩下的最后两个月,随着新盘的不断推出,最乐观的对市场预计的态度也仅为能够保持10月份的成交量以及成交水平。

  据汉宇地产市场研究中心对整个市场的分析,预期到2006年春季,上海的房价至少还将下调10个百分点以上;而成交量会稳步回升;但是,开发商和投资客的价格调整如果不能达到这一水平,成交的复苏恐怕还将持续低迷。

  而所谓市场探底,目前而言,恐怕为时尚早。

上海楼市的总体趋势,将继续向着有利于购房者的方向发展。

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