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广州十甫名都谋翻盘 打破商业项目产权分散怪圈

http://house.sina.com.cn 2005年10月28日10:56 第一财经日报

   本报记者 田爱丽 发自广州

  十甫名都商场不同于临街商铺,它需要以长期低租金的代价引进知名大品牌进行市场培育。但小业主由于资金实力及各自利益问题,对物业的回报期望值过高,难以形成统一的守铺诉求

  在胡新宜的眼里,“欧中经贸商城”或许是“最后一根稻草”。作为“十甫名都商场”小业主与发展商共同聘请的物业管理公司负责人,他正在为挽救这个因产权分散而濒临绝境的商场做最后的努力。眼下,这个被寄予厚望的“拯救方案”刚刚完成初步工作,即与欧中联合商会达成合作协议。接下来,胡新宜的工作就是要说服所有的小业主实现统一经营管理,争取在明年6月商场第一期返租期到来之前使“欧中经贸商城”变为现实。

  如果成功,这将是中国商业地产产权分散式商铺绝境求生的经典案例;如果失败,这个沉疴缠身的商业物业将带着几百名小业主一同陷身泥沼。

  规划卖铺埋雷

  这绝不是美好的开始,更不可能是悲剧的结束。

  与其他产权分散式项目的剧情相似,处在中国商业地产癫狂年代的广州西关时代广场

房地产发展有限公司,在广州最高客流量可达到80万人次的上下九步行街争得了一块土地。根据政府的要求,项目必须投建酒店。

  于是,一群只熟悉住宅开发的地产商在广州最知名的步行街的核心腹地转行投入商业地产运作,整个“十甫名都商场”规划建造4.8万平方米,下面一层停车场、四层商场,上面13层为“四星级国际假日酒店”。据广东商业地产的一位资深人士评价,商场整个布局像豆腐块,横竖四五刀简单分切。商场入口不明显,一层临街商铺竟然保持独立门店模式,未与整个商场接驳;二、三层商铺面积狭小,场内更没有主次通道设计;地下一层像防空洞,进出口太少。除商场首层临街的十几个商铺属一线铺外,其余商铺在规划上均存在或多或少的硬伤。

  “地产商当时建造酒店时需要大量资金,出于回笼资金的目的,商场前期规划比较侧重于销售。不过,凭借广州上下九的号召力,十甫名都商场最终套现了5亿~6亿元资金。”广州十甫名都商业经营管理有限公司负责人胡新宜透露,商场首层一期街铺售价标到20万元/平方米,二期商铺7万~8万元/平方米;二、三楼则是4万~5万元/平方米。“销售相当成功,95%的铺都几乎卖完。”

  商场落成后,广州西关时代广场房地产发展有限公司随即聘请一家主攻小区业务的广州中海物业管理公司进驻。当时每平方米48元的物业管理费只负责中央空调、物业、保安、卫生、水电照明等日常运作。

  业主奋起自救

  2003年,十甫名都商场1~3层开张,但仅仅维持了1~2个月的热闹后便很快销声匿迹。“上下九步行街传承了广州西关的传统消费习惯,该商圈整体消费力较弱,并以同质、同类型的无品牌产品居多,如果招商之初没有明确错位,新商场很难有所建树。”当初曾在商场工作的一位经营人员透露,除60~70户仍坚持经营外,十甫名都相当冷清,许多经营者终日闲坐织毛衣,商场闲置近2年。

  2004年6月,负一层的业主广州亨泽集团招来一家投资公司。“这家公司前期做运动潮流招商失败,于是聘请我过来旺场。”胡新宜回忆说,当时负一层还像是地下防空洞,推拉门等

装修根本不适合商场经营,经过3个月整改后,胡新宜说,他的团队招到了60%的租户。新商场定名“优雅女人”,今年5月28日正式开业,开业后经营渐有起色。

  在此同时,眼看旺铺不旺的十甫名都首层70余名业主与发展商对话,6月5日,针对商场目前大面积“冷场”局面,小业主计划凑钱聘请运营“优雅女人”的胡新宜团队进场,

  业主按户向经营团队提供一次性3000元的统一包装推广费用。

  据了解,运营团队为众业主开出了一份有保底收入的回报清单,承诺三年内按照每年10%的幅度提高业主租金回报。业主所要付出的除了3000元的启动经费外,还有这三年内保底租金以外的收益,三年后经营权由业主收回或另行续约。

  “以目前大多数商铺长期关门歇业的局面,商铺投资人原本在短期便已经很难有收益机会,目前唯一的出路就是博一下,就当把3000元钱扔进珠江了。如果统一经营有起色,对大家都有好处。”参与对话的一位李姓小业主表示。

  9月17日,二、三楼500多个与发展商签订返租合同的小业主也参与到统一经营当中。据悉,十甫名都共有1000个小业主,接近一半尝试统一经营管理。

  前途未卜

  “十甫名都商铺过去冷场的原因除了建筑设计、零星招租等外部因素外,原来的管理者没有清晰的经营推广思路。另外,小业主片面追求高额租金令商场难以实现统一经营管理。”胡新宜称,他接受一层业主委托后,对商场进行了重新规划、包装,设置“花轿亭一条街”,力争将人流吸引进东西通道商铺;通过“特色小吃一条街”的规划,营造进入商场内部的特色,将东区80多个商铺定位为“优雅女人服饰饰品专卖店”,经过3个月的周期运作,原先空置一年多的100多间商铺被盘活,现在一层的出租率达到80%。

  十甫名都二、三楼物业条件和业主现状特殊,为了彻底消除“十甫名都”中小租户进驻经营的后期风险因素,必须引进大的商业项目。胡新宜透露,他们已与欧中联合商会达成初步合作协议,拟引进60个欧洲国家的300多家商户进驻,打造一个以轻工产品为主的“欧中经贸商城”。“上下九有100多年历史,国外知名度高。该处又靠近广交会旧展馆,辐射范围广,是国内外游客旅游兼购物的必选之地。我们这里又有酒店,可将发展商与小业主的利益捆绑在一起,形成统一经营思路。”

  但现在,业主之间的意见出现分歧,到目前为止尚未形成统一决策意见。而有知情人士透露,大部分业主认为,物业经营管理公司租金太低,要求二楼商铺每平方米最低200元/月出租,三楼每平方米最低170元/月出租,而且业主不愿继续投资。

  “十甫名都情况比较特殊,与其他产权分散式商业物业不同的是,项目发展商出售商铺比例已经超过95%,几乎全部套现撤出,商场方面的经营已经与其在利益上很难牵扯瓜葛。”广州珠江恒昌地产一位不愿透露姓名的研究人士表示,因此,作为商业物业的最有力推动者和再投资者,十甫名都严重缺位。商场不同于临街商铺,它需要以长期低租金的代价引进知名大品牌进行市场培育,这一时间通常在2~3年,而且要有统一经营管理,做旺整个商场后才有单个店铺的回报。但小业主由于资金实力及各自利益问题,对物业的回报期望值过高,难以形成统一的守铺诉求。

  “成败的机会其实各占一半。”尽管困难重重,胡新宜仍然没有放弃他的拯救方案。

  他认为,十甫名都现在已经开业,如果通过增加特色、统一小业主的经营思路还是有六成把握。但值得注意的是,2006年6月,十甫名都二层一期的部分业主返租即将到期;2007年6月,所有业主的返租都将到期,业主收铺的大限一步步接近。而现在,商场经营困难,运营资金捉襟见肘,同时还要负担10%的年收益,留给十甫名都翻身的时间已不多了。

  记者手记

  短线投机的代价

  在产权关系、租赁关系、利益关系错综复杂的“十甫名都商场”,发展商、小业主、租户以及第三方物业管理公司被无法承受的沉重绑在了一起。论损失,发展商商铺已出手95%以上,所承担的余下责任无非是当初返租承诺的每年10%的年收益;租户多是短平快,见风使舵行情不好马上撤场;物业管理公司,既无所有权又无使用权,偏偏又要夹在“发展商”与“业主”之间左右逢源,干着吃力不讨好的事。论到处境艰难,拿着真金白银却守着“冷场”的小业主最应该同情,但恰恰是人人怀揣“小算盘”,只想少付出多获得,投机心态重过投资,所有麻绳各向一边,怎能拧出一股劲?

  在广州,住宅地价亦需要2000元/平方米,商业用地地价却不过3000元/平方米,建筑成本双方相差无几。但住宅的销售均价仅有5000元/平方米,而商铺销售均价可飙升到3万元/平方米,面对这样的价差,有几个地产商能不动心。只要短线炒一轮卖掉商铺资金回笼,谁还在乎商场的门是大是小、内部的规划是圆是方?而看惯了上下九人头涌动,幻想着一夜暴富的中小投资者,入市之初,有几个人会想到“培育市场”、长时间守铺?在广州、在广东、在全国,这样达不到商业地产要求、非理性的投机行为,充其量是短线投机,无论是

开发商还是投资者,都在拿自己的钱打水漂。

  这种产权分散在大量投资型小业主手中的商业项目,为后续经营埋下的隐患几乎是从它出生那天就跟随而来的。要改变这种残局,“十甫名都商场”眼下的努力还不够,还需要进一步的努力。不过,无论如何,它的大胆尝试都有可能成为商业地产的一个典型。

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