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中国房地产报:商业地产的无形之手与有形之手

http://house.sina.com.cn 2005年09月27日11:15 中国房地产报

  干预还是不干预,需要商业地产来回答。

  商务部负责起草并上报的全国商业地产运行报告,国务院主要领导作了批示,这将对今后商业地产的规划建设起重要的指导作用。

  近两年来,以MALL为主要业态的购物中心的开发建设,在全国蔚然大观。有业内人
士估计,至2003年底,全国在建和拟建的大型购物中心达300多家,建筑面积约2000万平方米,投资超过2000亿元,占用信贷资金1200亿元以上。商务部今年4月发布的《中国流通产业发展报告》中称,2004年,全国商业地产投资达到1723亿元,比上年增长31.4%。

  造MALL运动,或者说以购物中心为先导的商业地产开发潮,引起了国务院领导的高度重视,并多次作出批示。去年,国家发改委、商务部、建设部、国土资源部、

银监会派出调查组对全国商业设施进行大检查。今年7月,商务部等部门再次启动对全国10个城市商业地产的调查。

  常识告诉我们,引发国家多个部委不止一次进行大调查的行业或领域,必定出现了比较严重的问题。我国商业地产暴露出的问题和隐患不可轻忽。

  商业地产是个新名词。在商务部等政府部门的文件里,更多以商业网点指称。商业网点因其与人民群众生活密切相关,而染上了极强的计划经济色彩。住宅小区每万平方米需配套建设多少面积的商业网点(犹如教育设施配套),必须经过商业网点建设办公室的审批,建成后交给政府部门经营管理。此外,

开发商还要缴纳一项商业网点配套建设费。

  九十年代后期,原有的住宅公建配套商业网点划拨政策被取消,住宅小区商业配套设施建设实现了市场化,建多少,怎么建,是开发商的事。与此相关,大型购物中心的开发建设也走向了市场化。近几年来,开发商成为各地购物中心的投资建设主体。

  很显然,市场的无形之手操纵着住宅小区配套商业设施(亦称社区商业)和大型购物中心的开发建设。而弊端也由此产生。

  研究表明,当人均GDP超过1000美元时,商业消费开始高涨。商业消费市场牵引着商业地产的开发建设。当开发商发现商业地产的利润远高于住宅等物业形态时,趋利的本性驱逐他们毫不犹豫地跳入商业地产的汹涌大潮之中。一时之间,以商铺为代表的社区商业,以MALL为代表的大型购物中心,风起云涌。其中,MALL这种业态因其可吸引较大投资,且幅射范围广、“政绩明显”,而受到地级城市政府在土地和税收等政策方面的特别关照。这也就是为什么MALL近两年遍布二三线城市的重要原因。

  市场风险如影随形。有业内专家称,近50%的社区商业亏损或潜亏损,众多商业街招商困难,租户门可罗雀。而诸多号称某某地区“第一MALL”最终陷入经营困境的案例,本报和其他媒体曾多次报道。倘若这些商业地产项目的建设资金绝大部分来自银行信贷,问题就更为严重了。

  这就引出了政府有形之手的问题。近日商务部、

财政部、建设部发出通知,要求加强商业网点的规划工作,即是政府伸出有形之手的体现。但是,加强商业网点的规划,甚至出台商业网点规划条例,并不等于商业地产的问题就此完全解决。事实上,多年来,全国商业地产规划和建设的思路是不清晰的。这从2001年来有关部委连续5次发出加强商业网点规划的通知,可见一斑。也即是说,政府发现了商业地产运行中的问题,并且试图进行干预,但干预是不成功的。

  我们相信有关部门和专家们经过此次调查,提出了很好的建议。在此,补充一点建议,可以引进美国等国的做法,对大型购物中心的开发建设实行公众听证制度。

  此外,值得提及的是,在目前商业地产过热、商业设施大量空置的背景下,以美国西蒙集团为代表的国际资本,却宣布要大举进军中国商业地产,这种现象不能不令人深长思之。

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