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二手房的尴尬:贵的买不起 便宜的买不到

http://house.sina.com.cn 2005年09月21日11:43 中国经济时报

  -构建住房梯级供需结构问题调查之三-本报记者 王小霞

  近日,国内首个二手房价格指数系统由中国指数研究院发布。 “短期内能够稳定房价和解决百姓居住问题的有效手段,就是大力发展二手房市场。”一位房地产经纪公司的老总告诉本报记者,二手房是住房梯级消费结构中关键的一阶。

  繁荣二手房市场十分紧迫

  “随着居民收入的差异化和购房者需求的细分,房地产消费领域必将形成一个有机互动的梯级消费格局。”中大恒基房地产经纪有限公司董事长刘益良告诉本报记者,二手房市场是梯级消费格局中承上启下的一个重要环节。

  他说,近几年来,为了解决中低收入阶层的住房问题和加快城市改造,虽然政府实施了一系列如危房改造和回迁、开发

经济适用房、推广廉租房的举措,但仍然难以充分满足广大老百姓的住房需求,还有不少购房者处在“贵的买不起,便宜的买不到”的窘境。同时,大批已经拥有住房但想“以小换大”、“以旧换新”的消费者由于二手房市场不发达,而难以出售手中的旧房套现去购买新房。因此,进一步启动和繁荣二手房市场十分必要和紧迫。

  一方面,通过二手房市场释放出的相对低价的二手房,可以满足广大中低收入阶层、拆迁户、首次置业的年轻购房人的需求;同时,出售二手房的业主可以用得到的资金再加上手中积蓄来购买一手房,从而为一手房市场提供一个庞大而稳定的购买群体。

  我爱我家市场研究中心的抽样调查统计数据显示,有将近60%的业主出售旧房的目的是为了购买新房;而其中三分之一的人会选择在同一区域购买面积更大、

户型更新颖的新房,三分之一会选择购买郊区的低密度住宅,另外三分之一会因为工作地点变更或孩子上学及照顾老人等原因而跨区域购买新房。因此,通过发展二手房市场和推进住宅一、二级市场联动,推广“以旧换新”、“置业升级”,可以满足多个购房层面的需求,从整体上盘活房地产市场。

  “有了二手房市场的坚实基础,房地产市场将会形成由廉租房、房屋租赁、经济适用房、二手房、普通一手房、公寓、

别墅等不同消费形态的房地产梯级消费格局,满足社会各个阶层的住房需求。” 刘益良表示。

  据了解,2005年上半年北京二手房市场的主体交易品种与2004年同期及2004年下半年相比发生明显变化。在成交属性比重中,二手已购公房为30.7%;二手商品房则已经稳坐交易“霸主”位置,占到了上半年二手房交易总量的59.2%。二手已购公房和二手商品房仍是下半年交易重点类型。

  发展二手房能平抑房价

  2005年5月开始的房地产宏观调控政策,对于二手房市场的发展产生了一定影响,交易量急速萎缩。虽然经过市场过渡以及后续新政策出台的调整,二手房市场交易量开始回暖,但离红火的场面仍有不小的差距。

  有关人士认为,为房地产行业降温和控制房价过快上涨的势头,主要应从改变一手房供应结构、增加经济适用房和廉租房供应量入手,而不应该抑制二手房市场的发展。但在事实上,由于改变一手房供应结构,增加经济适用房和廉租房供应量需要一个较长的时间才能见效,短期内能够稳定房价和解决百姓居住问题的有效手段恰恰是大力发展二手房市场,增加房源的供应量和市场的交易量。

  二手房专家表示,当前满足普通居民正常的住房消费需求,最直接、最见效的措施是大力发展二手房市场,促进310万套的存量房进入北京市场流通。

  “房地产二级市场的完善发展,也能成为平抑整体房价的重要手段。” 有关人士认为,现阶段市场的供不应求是导致房价不断上涨的主因,那么二级市场的发达,二手房需求的增加必然在一定程度上制约一手房需求的上升,一手房购房需求的减少以及二手房交易比例的增加最终也能抑制北京的整体房价上涨。

  政府除了通过对房地产市场的宏观调控,打压房产炒作,抑制整体房价上升外,还应从政策上扶持二、三级市场的发展,使房地产一、二、三级市场的梯级消费呈现良性循环,互动起来,最终实现北京房地产市场健康有序发展。

  与此同时,2005年二手房市场能否继续走高将在很大程度上取决于政策调整与金融支持能否到位。

  首先,政策调整对于推动中国二手房市场发展具有至关重要的意义。这里的政策包括两部分:一是市场刺激性政策,如简化产权过户手续、二手房交易契税、所得税减免政策等,鼓励人们卖旧买新、置业升级,盘活市场;二是市场规范性政策,如加强市场监管力度、准备金制度、经纪人制度等,建立和规范市场秩序,树立市场诚信,这是二手房市场健康运行的根本保证。

  其次,没有金融信贷的支持,就没有发达活跃的二手房市场。中国目前二手房贷款的风险主要来自于房产高估,若能抓好放贷前的资产评估审核环节,二手房信贷应该能够成为银行的有效市场份额。

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