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央行报告显示外资进入内地楼市的四条通道

http://house.sina.com.cn 2005年08月16日09:52 第一财经日报

  本报记者冉学东 见习记者 王春霞 发自北京

  昨日,央行发布了《2004年中国房地产金融报告》。央行在该报告中表示,受房价快速上涨和人民币升值预期的影响,境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。央行认为这些境外资金通过四条通道流入了境内房地产市场,这也是央行第一次对境外资金进入中国路径的明确表述。

  这四条通道包括:一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业,2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元,同比增长34.2%,占开发资金来源的1.3%;二是间接投资,购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘,再进行商业性销售;三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款;四是非居民外汇流入,结汇购买房产。

  报告显示,据央行金融市场司调查,上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。据央行上海分行统计,2004年1~11月份,境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元,较2003年增长13.5%,其中用于房地产开发的约150亿元,占全年房地产开发总额的12.8%;用于购房的外资约70亿元。境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房,2005年前两月,境外资金购买上海单价11000元/平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长47.6%和73%,购买单价11000元/平方米以上二手住房面积、金额同比增长2.8倍和3.1倍。

  著名房地产信托专家孙飞对央行概括的这四条通道表示认同,他特别强调了外资银行在获得经营人民币业务后,外资进入境内房地产市场将更加便利,外资通过这条通道进入境内房地产的量将大大增加。

  为了克服以上弊端,他呼吁《外汇管理信托办法》要尽快出台,如果采用信托代理理财的模式,那进来的资金就不是负债了。比如境外有100亿美元,它进入中国委托国际信托公司帮它进行理财,那么境外资金是风险自担的。信托的特点就是财产隔离,把钱放到一个独立的账户来运作,具有很好的风险隔离功能,因此可以认为这是当前最好的一种制度安排。

  他认为,人民币汇率调整之后,进入国内房地产的这些热钱其实还没有走,因为只有2%的升值,这样如果热钱就撤出的话,是亏损的。他说:“央行具有很强的调控艺术,如果升值5%的话很可能就会撤出。”

  据报道,就在人民币升值之后的一段时间里,仍有外资企业在境内斥巨资购入房地产,如何监控和管理这部分已经进入的境外资金,是宏观调控部门今后必须面对的课题。

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