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长三角商品房市场历经5年 天平终于偏向买方

http://house.sina.com.cn 2005年08月16日09:39 第一财经日报

  文/新华社记者 徐寿松 邓华宁

  三个方向性转变表明楼市从高位盘整平台跌入“下行通道”

  供求逆转,价、量普跌,开发商信心指数跌破景气临界点,5年来房价持续上扬的行情渐渐终结,多空博弈的天平在向买方市场倾斜。近来,长三角房地产市场上凸现的三个方向
性转变,表明长三角楼市从高位盘整平台跌入“下行通道”。转变一:商品住房进入买方市场

  从2000年长三角楼市步入上升通道开始,供求一直向偏紧状态运动,供应的增长始终追不上需求的步伐,商品住宅供应缺口不断扩大。在上海,供应缺口曾由1%一路拉大到9%。而今年4月楼市调控以来,预期普遍看跌,买方持续观望,交易量大幅萎缩,供大于求的局面已然出现。3月份,上海上市新盘供应量与成交量之比还是1∶1.2,而眼下则已骤降至1∶0.58。其中,浦东新区的供求逆转更为明显,楼市调控之前其商品住宅供求比为1∶2,而现在骤降为1∶0.3,需求量不及供应量的1/3。

  与一季度相比,南京楼市供大于求的状况在不断加剧。二季度房地产市场总需求为368万平方米,而总供给为580万平方米,供求比为1∶0.63;其中一手房的成交量只有供应量的一半多。

  处在风口浪尖的杭州楼市目前也已进入供过于求的时期。统计数字显示,4月份以来成交量迅速下降,市场出现成交停滞的局面。新上市商品房成交量持续低迷,目前的成交量只相当于以前的2到3成,一般日成交不过一二十套。滨江区是近年来杭州新房市场的热点区域,而6月份此地只成交了74套,与年初高峰时相比,锐减了八成多。转变二:从高位运行向价量双跌回归

  7月份,上海商品住房成交量创下了5年多来单月成交量历史最低点。中房上海指数办公室调查数据显示:楼市交易大幅“缩水”的态势仍在继续,7月份上海的成交量环比下降,总量不到78万平方米,仅为年初最大单月成交量的1/3;28%的调查样本楼盘跌价,其中有9个楼盘的跌幅超过10%,最大跌幅达31.6%,14个楼盘均价下跌达到或超过1000元/平方米,跌价最多的大华板块一楼盘每平方米暴降4420元。

  来自市场的信息反映,在新房市场,开发商开始打破市场定价格局,打折、“跳水”促销的越来越多。中原地产的副总经理唐振东说,眼下上海明言降价的楼盘还不算多,但可以讨价还价的据估计不会低于8成。二手房成交均价整体上也仍然下跌。最新出炉的上海二手房指数报告显示,今年7月上海二手房指数为1705点,环比下降0.3%,延续了6月份的跌势,并超过了6月份0.2%的跌幅。

  在杭州房地产市场上,投资离场、自住型资金持币观望促使价格普降与折扣时代来临。为拯救交易缩量,采取“低开”策略、下调定价的新盘渐多。开盘即打折、在指定时间内买房打折、对开发商组织的房友会会员打折,甚至是买房送车,名目繁多的打折风在杭州兴起。同时,杭州二手房价格指数也出现了6年来的首次大幅下跌,6月份环比下降近9个百分点,而以往价格指数下降的最高幅度不超过5个点。二手房综合成交均价也出现了今年首次下滑,环比下跌2.4%。转变三:开发商策略从“利润第一”转向“市场第一”

  楼市交易量连续3个多月来节节下挫令开发商信心指数滑至历史低位。上海市统计局发布调查显示:二季度,长期高位运行的房地产业企业家信心指数比一季度暴跌64点,为95.8点,跌至景气临界点以下的“微弱不景气区间”,是2000年以来的最低位。开发商群体开始发生分化:一些资金压力大的开发商放弃“捂盘”等措施,不再死撑高房价体系,而是直面市场,将经营策略从“利润第一”向“市场第一”转变。“无理由退房”、开发商利用中介组织团体购房等促销新手段,正是这一转变的外在表现。

  7月,为缓解销售压力,顺驰地产在苏州推出“无理由退房”计划,即在指定时间内,凡购买指定楼盘的100套房源,在正式交房前一个月内,客户均可提出无理由退房,顺驰地产公司按原价回收,并给予利息补偿。顺驰方面解释说,近来楼市观望气氛太浓,购房者对后市没有信心,“无理由退房”计划就是给购房者信心,以解开其钱袋。

  在上海,久违的团购开始露头。一些开发商开始联手中介,试图利用对团体购买者“集体让利”这一手段刺激销售。最近,一次上海团购置业网友见面会上,推出了夏朵小城(二期)和瑞金尊邸两个团购楼盘。据悉,还有20多个楼盘准备加入团购队伍。

  据业内人士分析,“无理由退房”与团购等促销手段的背后隐语是:开发商开始顺应市场,有意在价格上与购房人达成博弈均衡,以重启市场。目前,在银行、信托捂紧钱袋,财务结算年逼近的形势下,销售回款已成为不少房地产开发企业正常运转的主要资金来源。降价促销,谋求足够的销售收入便成了必然选择。

  中国指数研究院(华东)副院长陈晟认为,随着新增供应量不断上市,上海房地产市场已告别长达5年半的高位运行态势,转入价量双跌的回归阶段。南京抉择地产研究中心的厉建军分析,当前楼市整体上仍然交易冷淡,而下半年楼盘上市量还会增加,这将进一步推动长三角楼市滑入“下行通道”。

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