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注册会计师理财亲历:合理搭配买房赚钱都不误

http://house.sina.com.cn 2005年07月22日08:31 三联生活周刊

  文/郇丽

  2004年,姚雷(化名)贷款20万元10年期买一套商品房,按照最初的打算,两年内购置第二套房产,孰料,房贷利率却一路上扬。他说,5年期以上贷款利率由5.31%调高至6.12%,调高0.81个百分点,调整前后每月多还80.74元,还款本身不是压力,不过,却没了之前的劲头。

  此前,姚雷规划,家庭收入不错,也有了一定的积蓄,而且购买第一套房产贷款额度不高,年限不长,买房后银行还有20万元人民币的存款。按照姚雷的规划,经过两年的积累和投资收益,到2006年年初,又可以考虑买进第二套房产。姚雷始终认为,只要合理搭配投资比例,就可以实现稳定收益。

  据他介绍,他曾经有两套关于债券、股票二者搭配投资的理想方案。他最早采用的方法是将投资资金分为两部分,分别购买股票和债券。譬如,将10000元资金分别投资于债券和股票(两者各占50%),并将股票的固定金额确定为5000元,当股票市价超过固定金额20%时出售股票购买债券,低于固定金额10%时出售债券购买股票,否则,就不做调整。

  姚雷解释道,其实这就是“逢低买进,逢高卖出”的道理。在正常情况下,由于股价波动比债券波动大,理论上是能够获得较高收益的。但是,姚雷经过一段时间的“实践”后,却发现这种方式存在很大的缺陷,它不适用于持续上涨或下跌的股票。其中道理很简单,假如所购买的股票价格持续上升,一旦超过总市值的固定金额,就要出售部分股票,反而失去了持续上升中这部分股票可得到的收益。反之,在股价持续下跌中,不断地出售债券来购买股票,也会造成不必要的损失。

  之后,姚雷改变了策略。还是以10000元投资于股票和债券为例,按照50∶50比例投资,如果当月股价总额上升10%(或下降10%),变卖股票来买债券(或卖出债券买股票),使两者总额之比一直维持在50∶50。姚雷表示,其实债券和股票的具体比例为多少不重要,可以依据不同情况来确定,可以是20∶80,也可以是80∶20,这取决于每个人对风险和收益的预期。

  实际上,这个维持固定比率方法与上一个方法“同出一辙”,同样不适用于股价持续上涨或下跌的情况,但是谈起理论与实践的结合姚雷津津乐道。

  2004年,姚雷拿出10万元存款购买记账式(五期)国债,该期国债期限2年,以低于票面金额的价格贴现发行,经投标确定的每百元面值发行价格为93.76元。若按照贴现国债利率计算公式:利率=[(面值-发行价)/(发行价×期限)]×100%来计算,姚雷此次投资的利率应该为:利率=[(100-93.76)/(93.76×2)]×100%=3.3%。姚雷的另外10万元存款于2004年底入市,然而,据他介绍,10万元资金已经缩水30%,与损失层面比较,3.3%的收益率实在是“微不足道”。

  因此,近一段时间以来,姚雷这位注册会计师,经常会把这样一个“法则”灌输给身边的朋友:“私人资金最好考虑三分法,1/3存入银行,1/3投资国债,1/3用于观望。” 不过,从目前债券市场情况来看,记账式国债各种期限券种的到期收益率全面下降,最近新发的一只一年期品种中标利率才1.42%,比银行一年期的实际存款利率1.80%还要低不少。

  如果不考虑利息税,交易所国债收益率基本上都低于同期限的银行存款利率。而在姚雷看来,眼下的记账式国债比较适合于长期投资,甚至是持有国债到期。在他看来,如果记账式国债价格继续走高,到期收益率就会走低。他举例说,譬如,2002年6月发行的020006记账式国债,剩余期限已经不足5年,在农行的卖出报价在90.5元左右,到期收益率4.3%。也就是说,购买该债持有到期兑付,不管国债市场价格如何波动,可以获得4.3%年均收益率。

  另外,从2004年的情况看,11只债券型基金中有5只亏损、3只净值增长率低于1%。姚雷则表示,其实在2004年以前,中国债市经历了近7年牛市,但债券型基金却生不逢时,当大多数债券型基金在2003年成立后不久,就遭遇了2004年的债券市场暴跌。

  从姚雷购房到现在,接近一年的时间。姚雷家庭除去每月开支和月供8000元,还节余8000~9000元,再加上其他不固定收入,姚雷的家庭银行账户上又有近15万元存款。

  现在的姚雷也就认国债了,按他的话说,抗风险能力削弱了!据姚雷介绍,从2005年二季度国债筹资及市场分析传出信息,下半年国债发行扩容,将发行国债约4000亿元,记账式国债下半年有望唱“主角”。从债券收益情况看,三年期的凭证式国债收益率大概在3.4%左右,比储蓄要高出0.77%个百分点,10万元的投资,3年下来收益就比定期储蓄多2000多元。

  姚雷的新计划是,将10万元存款分为均等的5份,分别投资5种期限的债券,每种债券占投资总额的20%。这样,当一年期债券到期收回本金后,再按20%的比例买进一种五年期的债券。如此反复,每年都会有20%的债券到期。姚雷称,这是滚动积累的策略。


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