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上海新商品房合同年内出台 车位买卖将有章可循

http://house.sina.com.cn 2005年06月28日09:12 每日经济新闻

  “《物权法》草案对于车库所有权的规定加强了共有权保护的倾向,同时照顾到了开发商及购房者利益。”法律界人士表示,如果《物权法》草案通过审议,车位产权将首次以法律的形式得以明确。

  6月10日至20日,《北京市机动车地下停车位预售合同》示范文本在网上进行了为期10天的公示。而《每日经济新闻》上周从上海市房屋土地资源管理局房地产权籍和交易管理处

获悉,上海尚没有出台《机动车地下停车位预售合同》示范文本的计划。但上海市工商行政管理局合同监督管理处副处长钱杰仁透露,目前上海市有关部门正在着手对《上海市商品房预售合同》示范文本进行修改,“车位买卖问题将会在修改后的示范文本附件中得到体现”。

  钱杰仁指出:“我们目前使用的《上海市商品房预售合同》示范文本是2000年颁布的,随着商品房交易新情况、新问题的不断出现,该示范文本已经显得有些过时,有必要进行修改。”

  “新的合同示范文本预计年内将会出台。”上海市房屋土地资源管理局房地产权籍和交易管理处蒋慰如透露。

  对于目前在北京广受关注的车位买卖问题,钱杰仁强调:“相关部门在修改《上海市商品房预售合同》示范文本的过程中也曾考虑过将车位买卖合同单独列出来,目前一个基本思想是车位买卖将作为商品房买卖的一部分。”

  “政府出台相关示范文本是有必要的。”昨日,中凯企业集团总裁助理林焕对此表示赞同,“现在每个开发商都有自己的车位买卖合同,而有些合同制定得非常不规范,极易产生纠纷。如果政府出台一个示范文本,可以对车位买卖进行有效的规范。”

  “以前地下停车位的买卖都是由开发商自行制定单方合同,由行政部门对地下停车位制定示范文本,可以有效约束部分开发商利用自身强势地位单方面设定霸王条款的行为,是件好事。”上海中远蓝天律师事务所副主任张传琦律师认为,“但是,由行政部门来颁布《车位买卖合同》示范文本,实际上就是表明政府已经承认了开发商拥有车库所有权的现实。地下车位应该在法律上没有障碍的情况下才能买卖,如不涉及公摊面积,不涉及人防工程设施等。”

  而此前,《北京市机动车地下停车位预售合同》示范文本在征求意见过程中遭到众多网友质疑。

  《每日经济新闻》从首都之窗网相关栏目的留言栏里发现,车位产权问题成为北京市民最为关注的焦点。“必须先明晰物权再谈买卖。因为如果这个合同成立,那么理论上开发商也可以把绿地切成一块块卖掉。”一位网友的留言,代表了绝大多数网友的观点。

  对此,蒋慰如表示:“由于目前法律没有对车位产权的归属作明确规定,所以上海基本遵循‘谁投资,谁管理,谁所有’的原则。”

  事实上,地下室产权问题此前一直处于法律真空地带,导致一些因车位产权而引发的二手房买卖纠纷无法妥善解决。

  车位产权引发二手房买卖“新兴”纠纷

  《每日经济新闻》从上海多家法院获悉,今年以来上海因二手房买卖而产生的法律纠纷案上升态势明显。据统计,今年一季度,浦东新区法院就受理了二手房纠纷案件240余起,闵行区法院则高达698起,同比上升了70%。

  “其中‘三金’(意向金、违约金、佣金)纠纷比较普遍,而在一些新兴纠纷中,最近的一起因车位产权引发的买卖纠纷最具代表意义。”张传琦指出。

  事件的主角是拥有丰富置业经验的浙江人卢先生,他没有想到自己会卷入一场棘手的二手房纠纷之中。

  事情始于2005年3月,卢先生通过台湾地区一知名中介在上海的子公司,觅得位于新闸路1088号“华商名邸”的一套高档物业。

  双方于2005年3月18日凌晨签订了买房意向,卢先生交付意向金4万元。此前,该中介卢湾分店业务员田长乐向卢先生表示,根据卖方提供的房产证显示,卖方是拥有车位产权的。当日早上,作为买方代理人,卢先生与卖方签订了房屋买卖合同的部分内容及一份车位使用权转让协议。

  3月25日,在签订余下合同的时候,卢先生发现,合同里只写明房屋的产权交易,并没有涉及车位,于是提出质疑。而田长乐表示,卖方并没有车位的产权,所以不能进行所有权的买卖。卢先生认为,由于车位产权情况与此前介绍不符,已失去交易的基础,遂拒签合同,并要求拿回意向金4万元。

  但该中介法务专员周彪辩解称:“在卢先生提出质疑之前,我们曾做过产证调查,调查结果和卖方提供的产权证一致。所以业务员对车位产权的认识也是基于卖方提供的产权证的表述。此后通过重新调查,才获知买方并没有车位产权。此外,在3月18日双方签订的车位使用权转让协议中,已明确表明车位只有使用权。所以我们已尽到告知义务,不存在欺骗行为。”

  至本报截稿时间为止,双方仍各执一词,僵持不下。

  车位产权纠纷凸现法律盲点

  有关法律专家向《每日经济新闻》指出,车位的产权问题是本次纠纷的核心,这场看似平常的二手房纠纷,实质上已经从多方面暴露了目前法律法规上的盲点,即缺乏对车位产权的明确规定。

  问题一:车库产权应属于谁?

  卖方是否拥有车位的产权,是本次纠纷的关键。根据卖方温小姐提供的产权证的表述,温小姐拥有车位产权。但买卖双方于2005年3月18日签订的转让协议又表明,温小姐只有车位使用权,而这使用权还是温小姐以10万元从上海中豪置业有限公司买来的。

  地下车位产权到底应该属于谁?这是困扰众多业主的一个大问题,在现实操作中,开发商利用自身的强势地位,“理所当然”成为车库所有权的拥有者。业主想拥有车库所有权或使用权,就必须另外花钱向开发商购买。

  这一做法,目前已遭到众多法律专家及维权人士的质疑。

  “地下室产权问题现在处于法律真空地带,只是《民法》通则中有一些原则性的规定,以前建设部也在一些部门规章中涉及到了相当于建筑物区分所有权的问题,但是对地下车位没有作出专门的规定。”昨日张传琦强调,“但从理论上讲,由于开发商早已将地下车位的建设成本计入房价中,所以车库产权应属于全体业主。”

  张传琦认为,目前不少开发商向业主出售车库的所有权或使用权,实际上是重复收费,有“强买强卖”之嫌。

  问题二:地下室所有权是否可以分割出卖?

  卢先生对《每日经济新闻》表示,自己看到卖方提供的产权证上显示拥有车位的产权,所以认定车位所有权随同房屋一同转卖。

  但是,信达律师事务所律师聂小霞提醒购房者,目前相关法规并未对房屋与车位的关系作出明确界定,车位作为附属物一定随同房屋所有权转让,其实是购房者认识上的误区。

  “除非车位是单独分割的,比如一些独栋别墅的车库。一般情况下,地下室所有权不可以分割成单个车位产权并出卖。”张传琦进一步解释,这样主要基于两个原因。

  第一个原因是,依照《人民防空法》规定,6层以上(含6层)都必须修建民防工程,这是城市地下室建造的依据,在和平时期,地下室被临时用作车库,所以只能是一个整体产权,不适合分割成单个产权。

  另一个原因是,作为一个独立的产权,分割要异常清楚,而地下车库中车位之间只是划了一根线,没有砖墙分割,所以不能做独立的产权。

  “不过,目前车位产权缺乏明确法律规定的状况,在《物权法》颁布之后将会得到改观。”张传琦强调。

  “《物权法》草案对于车库所有权的规定加强了共有权保护的倾向,同时照顾到了开发商及购房者利益。”张传琦表示,如果《物权法》草案通过审议,车位产权将首次以法律的形式得以明确。文/李玲


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