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房价密码被谁操控 规范地方政府行为势在必行

http://house.sina.com.cn 2005年06月07日14:21 今日财富地产SHOW

  今年以来,国家政府出台了一系列调控房地产业的政策,包括加息、国八条、新八条等,这一系列政策的实施对打击炒房、炒地等现象起到了积极作用。在全国房价有坐标意义的上海房价,也终于响应政府的号召出现回落。

  不过也有很多人提出了不同看法,认为政府的调控政策并没有解决房价的根本问题,只有加大土地的供应量,才能根本解决房价问题。也有人认为房地产业的地域性太强,进行
市场调控,地方政府起着举足轻重的作用,要想落实调控政策控制房价,关键就在于规范地方政府的行为。

  分析人士

  应严格约束地方政府

  房地产需求看起来有投机因素,但如果仔细分析就会发现,在它的后面有政府的身影。投机盛行,宏观上看是政府的政策不够灵敏的问题,但更重要的是政府的利益问题。房地产涨价的一部分好处通过税收进了政府腰包,另一方面,房地产涨价带动地价上升,以经营城市为号召的地方政府从土地出让和出租中得到的好处是巨大的。这几年,各地政府热衷于拆旧城建新城,建设大马路、大广场,到处设立开发区,大力推进城市化,大搞农村改造,表面看是为了表现自己的政绩,而更直接的动因是为了获取巨额的土地收益。因此,当务之急是调控地方政府的行为,严格约束地方政府从房地产过热中获利的冲动。

  北京博星投资顾问公司张伟明

  地价决定房价

  决定房价的肯定是地价。因为,房屋本身的价值是有限的,还要不断折旧,所以单纯的房价是不断减值的。而土地由于资源有限,从长期来看,它的投资价值是不断升高的。

  从理论上讲,如果土地进出是一个完全自由的市场,那么,土地的价格就不能决定房价了;但在中国,一些大城市的土地,长期以来一直处于向市场过渡状态,很多土地的供应是隐性的,各种信息不公开、不透明。所以,地价才会决定房价。

  业内人士

  地方政府职能越位

  当前导致房地产业过热的直接原因,就是地方政府的投资冲动。一些城市房价连年疯涨,也可以说与地方政府的主导或参与密不可分。其主要表现是盲目倡导经营城市。大搞形象工程、造城运动,盲目扩大拆迁规模,人为制造需求旺盛、拉动房价的虚假现实。同时,炒卖地皮现象严重。一些地方政府低价征地,转手高价出让,卖地越多,财政收入越多;价格越高,政府收益越大。一些地方政府对经济适用房廉租房弃而不建,而把兴趣用于批建高档住宅上,导致本地房价居高不下。

  这些都反映了在房地产领域,一些地方政府职能的越位和错位,以及认识上的迷误。因此,如何让地方政府正确认识到自己在市场经济中的地位与作用,这是目前调控房地产市场中所面临的关键问题。

  SOHO中国董事长潘石屹

  土地供应量是房价的关键

  当前房价上涨是由于土地供应紧张。从北京的情况,我觉得土地供应是不足的,尤其是北京四环之内的土地供应更是不足。这可能跟前一段时间的政策有关系。比如有的政策是保护拆迁户的利益,所以使四环之内的土地要转换成建设用地需要拆迁,拆迁在过去一段时间难度非常高。有的公司已经拿到证了,但就是拆迁不了。

  在四环之外的土地大部分是把农民的地转换成住宅用地,现在是用最严格的办法在保护耕地。去年北京市商品房成交金额是1500亿,比前年900多亿增加了好几百亿,可以看出购房的需求。所以要解决房价最关键的问题是土地的供应量,是可转变成房子的供应量。

  经济学家

  政府应加大土地供应

  导致房价上涨的原因,主要是各种税费、建材成本、土地价格、超额利润等等。其中,土地价格上升过快是关键因素。

  目前我国大多数城市房价居高不下,其主要原因并不是由于房产投机造成的,土地价格上升、现实刚性住房需求不断上涨,才是抬升房价的关键因素,在购房需求和有限资源矛盾无解的形势下,房价难以不升。因此,政府应加大土地供应、降低土地价格,通过降低建房成本来降低房价。(牛珈/文)

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