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陈南苹:高手出招见高低 楼价与产品应理性分析

http://house.sina.com.cn 2005年05月20日15:14 新浪房产

  最常见的压抑楼价的方式是加息。但在市场疯狂升涨的时候,加息往往消除不了炒风。就像英国连加7次利息,才能压着楼市升势。但这样不单打击了炒家,连长期投资者和真正的用家都会受到影响。弄不好加息会还会引起经济周期逆转,而且这一倒就会引起好几年的经济下调。

  这次政府是用了提高 “margin” 的方式,(1) 从第二套房开始提高首付;2年转让
收5%营业税来增加炒卖成本。(2) 不许炒期房,使炒家不能利用杠杆手法图利。这样目标准确的打击炒买投机行为,同时不影响真正买家和长期投资者。这招真够绝! 应称得上金融高手招数。

  两月出三招,防千亿热钱流走

  国务院两个月内连续推出三份指导文件,这是极其罕有的,如此大气力,另外的原因主要可能是为防止将来因人民币汇率调整,导致千亿美元热钱流走,可能令楼市泡沫破灭而引发重大金融危机。所以先发制人,以保护楼市,能更健康发展下去。

  我相信国际热钱这次是 “双长” 的形式进入中国市场,(投资工具有Long长仓/short短仓之分) 他们把外币换成人民币,同时把钱投在房地产市场,使房产大涨,这样假如人民币升值,他们便会卖掉手里已大幅涨价的房地,同时因货币升值再赚一笔(这便是双长仓的优势)。 这时候国际炒家会把利润换成外币流走。引起金融混乱。

  这几天有很多想买国瑞城的客户及长期投资者来问我对楼价的意见,我首先会问他们 “你买房是想在两年内炒期房获利吗?” 95%都说不是。那新政与你没直接关系。

  我想过了6.1. 大限,应该会慢慢稳定。一方面是没实力的投机客,会在这大限前推出存货或取消交易,另一方面市场亦会慢慢消化了这新政策影响,个别地区楼市在剧痛後将会更健康发展。所以对买房自住的客户来说,他们不是新政要打击的目标。

  楼价与产品

  大家对房价一直都很敏感,但大多数人都会只针对价格涨幅,而忽略了成本涨幅。房地产市场的产品越做越高端,所用的建材成本越来越好。就以国瑞城为例,门用德国霍曼、窗用德国旭格、法国罗格兰开关、暖器片也是德国原装的。这些高级产品,使部份建材成本增加超过一倍。 加上国瑞城的住宅是前後花园式板楼,在花园环境的打造,可建面积的牺牲,这都是增加了开发成本,所以我们看房价还是应理性分析。不能光看价钱。

  (文/陈南苹)


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