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房产新政出台 温州长线炒房客上海坚持捏盘

http://house.sina.com.cn 2005年05月13日07:55 每日经济新闻

  昨日接到记者电话时,温州人虞先生正和亲戚朋友召开家庭会议,商讨如何应对新出台的税收政策。

  “买卖都是要有商业逻辑的,这个时候抛盘,不仅没有人接盘,而且加剧市场风险。”在上海投资了4处房产的虞先生,显得相当谨慎。

  而在上海、杭州等地投资了近20处房产的温州人郑先生,昨日表示仍然坚持3月份上海房贷新政出台后一样的选择——捏盘,即长线投资。“政策的确很严厉,但我早已经打算做长线。”

  其实,虞先生和郑先生只是近一个星期内记者所接触的十几个温州人中的2个例子。他们有着比较共同的特征:在温州经营私营企业,现金流稳定,房产投资较为庞大,但只是作为起企业附属的资产经营。在市场充满悲观心理的时候,这些温州人都一致选择谨慎长期投资。据不完全调查,温州人在上海创业的大概有20-30万人。其中把投资房产作为主要收入来源的至少有5万人,这些人至少拥有两套以上房产;另外,至少10万人置有房产,并且多数希望能买第2套。

  自住转向投资

  眼下,郑先生在上海拥有12处商铺、3套住宅,还在杭州买下了2套房子。但最初,他并不是基于炒房。

  当年郑先生和家人都认为应该在上海买房,用途就是留给儿子居住,或者自己经商。

  郑先生说:“这种情况,温州人非常普遍。”比如温州人陈先生,这个在上海念书的24岁小伙子,其父亲就是几年前在上海买好了房子。

  2002年初,郑先生以1.3万元/平方米的价格,从新加坡人手里买下菊园一套房子,打算自己住,但后来发现房型不好,加上妻子喜欢浦西南京路一带,于是就打算等升值卖掉。今年2月份,他判断房价已经很高,就以1.6万元/平方米的价格卖出。

  此后,郑先生妻子的“姐妹圈子”开始讨论杭州房产,于是一道相约去杭州钱塘江边买房,在风景秀丽的江边他们以7000元/平方米的价格买入,现在已经升值不少。

  郑先生一般坚持在上海内环线内买房,唯一一个在外环的项目是靠近杭州方向的松江九亭。“我买了两套小高层,周边都是别墅,5000多元/平方米,首付只要11万,很便宜。”在郑看来,这属于小投资,他的打算是,“九亭离杭州近,如果住在杭州,可以把这个地方当作前往上海的旅馆。”再不然,从杭州、嘉定方向公路会带来密集的人流,几年后也有升值空间。

  转炒商铺

  但此后,郑先生却很少投资住宅。“如果早年投资住宅,现在资产肯定会更多。”尽管如此,但郑先生仍然认为,住宅的出租回报率很低,如果出租回报率低于10%,连利息不够,那就不适合长期投资。

  事实上,郑先生和他亲戚的投资组合里,商铺占了很大部分。“温州人喜欢投资商铺,因为本来就是生意人,是老本行。”

  郑说,现在上海专业市场背后都有温州商人的影子:闸北七浦路服装市场、嘉定轻纺市场、恒大建材市场、松江鞋业皮革市场、普陀区国际包装运输城、正在建设的嘉定五金城、松江国际礼品市场、浦东数码机电城、西藏路鞋都等。

  2001年,上海城隍庙一批商铺打出诱人广告:客流量50万人次,租金回报率达到11%-20%,未来商机无限。郑先生和家人考察后,心动不已,以10万元/平方米的价格,一口气买下8套(每套面积6平方米)。“没想到,现实的租金让我们大跌眼镜,现在的租金才1.4万元/年/套。”

  这笔投资尽管告败,但郑先生并未把商铺出售。在他看来,每笔投资都有风险,无需大惊小怪。现在,他们大量投资社区商铺,租赁做超市、药房、火锅城、网吧等。去年,他和朋友还联合竞标上海最大的眼镜批发市场。

  郑认为,商铺是长线投资,出租回报率非常理想。“2002年买入的商铺,投资回报率能够达到15%;后来买进的,在8%-10%;现在买的话,只有6%了。”

  炒房“温州模式”

  郑先生和大多数温州企业家一样,经营房产模式具有“温州特色”。郑仍然在温州经营企业,并不经常来上海。但他在上海有一位曾从事股票投资的朋友,就是这位朋友负责在上海搜罗房产信息。

  “我有一张上海地图,一有信息,我们就在电话里讨论。”郑说,投资信息由朋友提供,他们共同分析,然后他负责筹钱,“以我在企业界和朋友圈子里的威信,打个电话,100万就打进帐户”。

  郑投资的眼镜批发市场就是一个例子,这个竞标的商铺项目需要几千万元,郑占25%,一个温州私营企业投资50%,剩下的都是亲戚朋友入股。

  这种模式在温州非常普遍,另一位温州人虞先生在上海拥有4.5套房子。“0.5套就是因为和别人合买。”虞先生告诉记者。

  此外,银行贷款也让郑先生获益非浅。“前几年贷款容易,通常能贷房价的50%-60%。贷款的作用在于钱生钱,这几年房产形势好,买进包装就会升值。”几年来,郑的银行贷款占到总资产的1/3。2005年3月份以后,上海银行提高贷款门槛,郑先生就用自有资金进行投资。

  “无论做什么投资,对国家政策和各地投资环境都要有非常敏锐的触觉。”郑先生说,“你要像当半个国家总理一样。”

  2002年,上海的商铺几乎没人要买,价格甚至低于住宅楼,许多商铺开发商陷入困境。而郑先生就是“从这些失败者手中低价收购了大批商铺”。

  “当时我刚去过深圳,看到深圳发展是以香港为中心。而长三角地区的发展,我判断上海将是中心。”郑先生分析,1998年上海出现过房产高峰,但2000年又跌入低谷,但那时开始,上海开发力度加大,房产需求加大,所以上海房产肯定会回升。果然,在郑先生买入大量房产后,房产升值迅速。2003年上海世博申办成功,“房价一个月内就升值了30%”。(王芳艳/文)

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