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易宪容:对于投机炒房的调控力度还不够

http://house.sina.com.cn 2005年05月12日15:40 新浪房产
易宪容:对于投机炒房的调控力度还不够

中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容

  5月11日,中央七部门11日联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”,成为此次房地产新政的关键词。结合近期国务院稳定房价八点意见及国家统计局公布的一季度全国商品房价格同比上升12.5%的报告,国家七部委此次新政将对市场及行业发展产生怎样的影响?新浪房产第一时间电话连线行业人士对政策进行深入解读,以下是中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容电话访谈实录:

  主持人:易老师您好,对七部委房地产新政您有什么看法?

  易宪容:这次是对温家宝讲话的细化,从总体上来讲,它的具体的规则,无论是对中国土地,住房规划的方式,土地管理的方式,还有一些税收方式来讲,对整个市场发展来讲,是如何来讲通过各种方式来促进房产市场健康发展,这些指令基本上是对的,但有一个基本的东西要搞明白:房地产的调控,市场调控不是靠行政的手段去管,你可以通过你制定一些规则,这种规则,比如说土地,它有一个规定,一年之内没有建住房就有一定的闲置费,没有建住宅的就一定是要收回,根据住房面积的大小,就不一定你不能住太大的房子,就尽量住高密度、价格比较低的房子,这是我一直强调的,这是对的。但是有一条强调是,有一些规定是这样,比如说企业利润率限定为3%,这个比例就不对了,对于经营者来讲,怎么样由他自己来定。10%、5%,这些规定都对,政府能来对我制定吗?一定要推动市场的方式来签订。

  第二个,对于投机炒房来讲的调控来讲,比如税收,力度是不够的,比如说收营业税的5%,5%如果我房主来讲,我的利润是50%,这有什么关系呢?对于基础来说,百分之,提高20%,5%怎么就限制他不炒了呢?这里面最大的不足的地方,他没有注意到一个很重要的问题,他考虑到了如何保证市场发展,但他没有考虑一个最基本的因素,因为房地产市场来讲,租金回报是一个最重要的投资指标,为什么我们近几年国内房地产市场为发展这么快,怎么出现价格的高的增长,最主要的是银行的租金成本过低。

    投资者在买卖房子的时候,价格是由企业来定,或者是双向选择的。而银行的贷款利率是受政府管制的,而这个资金的价格过低。而且银行资金很容易获得,怎么易获得呢?就是现在买房子,没有谁贷不到钱的,这些年,用虚假的证明作贷款的现象很普遍,而在国外,你会考虑到很大的风险,首先要看你这个个人的所得税税收,通过一年中有所得税,还要通过你银行的今年一年的对帐单,这些东西都要受到严格的审查的。

  主持人:我们国内目前还没有这方面的信用管理体系。

  易宪容:现在来讲,(银行)拼命作房地产按揭业务,就没有把风险计算进去,3到8年就是一辈子的风险,风险的时间很长。所以作为他们来讲,拼命在做,这种风险出来以后,资金的不可逆转性,还有我们的利率也有改变,就导致我们房地产市场,最重要的是他的价格稳固的需求来讲,就不幸地动荡起来。大家都在房地产管理的风险上,就没有关于竞争的指引,风险就非常大。如果把这个东西,我们的密度更高一点的话,我们的政策来讲,房地产来讲,早就发展。总而言之,一方面,要坚持市场化,另一方面,没有市场化,政府要保证市场化,作为自我保障体系来讲,肯定是比较小的一块,有10%的人,百分之很小的一块在做,而大多数人都在房地产市场,政府一定要坚持市场化原则。

  主持人:要坚持运用市场的段来调控市场?

  易宪容:要遵循市场化原则,要提倡市场比较好的规则制度,要把他的用地、规划、面积大小,都可以达到标准化,规范化,现在整个政策出台以后,如果你不从根本上解决问题,我们租金的低成本,还有租金的易转换性。

  主持人:谢谢您!


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