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加息房贷新政助推房地产二次开发

http://house.sina.com.cn 2005年04月29日10:25 新浪房产

  近期,央行出台了提高房贷利率和购房首付成数等一系列房贷新政策,引发了社会各阶层的强烈反响。有专家分析指出,此时国家采取的宏观调控政策是为了压缩土地开发规模,抑制新的楼盘增量,同时控制前段时间沸沸扬扬的炒楼行为,更为老物业的盘活打开了局面。这对那些致力于房地产二次开发的地产商来说无疑是一个好机会。

  作为房地产开发领域的一种业态,物业开发必然成为一种机会

  3月17日,央行房贷利率上调,标志着中国房地产业宏观调控的目标完成了一个阶段性的转型。在调控手段从“严把土地和信贷两道闸门”转向“利率并轨”的同时,调控目标悄然完成了从“抑制房地产投资过热”向“既要抑制投资过热又要抑制投机需求”的转变。 同时,央行规定将各商业银行执行的逾期还房贷的罚息水平定为:在借款合同标明的贷款利率水平上加收30%至50%。尽管有声音说此抑制房价的举措,有“雨点”,如付诸实施的金融政策,但更多的还是“雷声”;尽管一季度全国房价仍在持续上涨,但政府已传递给全国房地产市场一个强烈的信号—准备干涉和控制市场的发展方向及其速度。

  在这种大背景下,有远见的开发商开始把目光投向了地产的二次开发,即对原有楼盘进行二次开发改造,并赋予产品全新的理念和功能,这在目前市场信息相对纷扰,购房者对产品关注度相对集中,开发模式相对单一,以及不明确的市场导向下无疑是一个亮点。同时,由于二次开发的楼盘具有与新开盘项目同等的入市条件,这对投资者和自用购房者都极具诱惑力。

  作为传统产业的房地产开发行业,在世界范围内都是各个国家的支柱性产业之一,主要用于满足人们在生产、生活方面的工作和居住需求。从产业关联来说房地产行业牵扯到50多个行业,一个国家房地产行业的景气度与金融、就业和采购指数等并列成为国民经济的晴雨表,因此世界各国均对房地产行业非常重视。

  房地产开发整体产业链可分为土地开发,房地产一次开发、二次开发等及相关配套服务,其中土地和房地产一次开发都是在较短时间内完成,而其成型物业的使用功能和价值提升是伴随物业寿命的全周期,在这个周期之内,如何依据市场需求使房屋使用功能和价值提升达到理想状态,就需要通过房地产二次开发手段予以实现,从这个意义上说,房地产二次开发(即物业开发)具有广阔的市场成长空间,它是房地产开发领域的重要环节,在西方发达国家,物业开发已成为巨大的成熟产业。在德国,有将人烟囱改造成写字楼出售,在美国,有人将旧楼改造成公园。

  现有的大量存量房必须进行物业开发

  传统物业的基础非常庞大。计划经济体制下,大量社会财富堆积在物业商品中,由于资源配置不合理,导致大量物业资源闲置浪费。改革开放后,由于计划经济和市场经济的双重作用,在高利润的驱使下,又生产出了更多的物业商品,造成了新的闲置浪费。这些都为物业开发产业的创立提供了大量丰富、廉价的资源。

  据了解,目前银行的不良资产数量巨大,已经超过1万亿元人民币,经济的大量血液凝固了,整体经济就会生病。而不良资产中大量的部分是厂房、场地等物业,如广西北海沉淀的房地产已经超过200亿元人民币,其中160亿元是金融机构资产,其它地方在经济过热时期也都大量的新存量物业。原来的业务不能够做了,而物业资产还在积压资金,如果对其进行物业开发的话,这一部分沉寂的资产就可盘活,重新进入流通领域,为企业、银行产生经济效益,为整个国家带来更大的经济与社会效益。

  日前,全国住宅产业商会会长聂梅生指出,存量房数额过大,将带来两方面风险:第一,存量房占用大量资金,而目前我国房地产开发融资高度依赖银行,存量房难以交易变现给银行带来巨大坏账风险;第二,存量房市场不盘活,增量房市场定价就不受约束,极易出现价格背离价值情况,存量房市场活跃起来,其交易定价会对增量房价格起到参照和约束作用,在分流投资的同时,还可以约束增量房价格的快速上涨。

  4月4日,新华社评论员文章指出,“控制过热、稳定房价”成为近期上至中央下至地方政府的主要任务。除了运筹土地、金融、税收等手段继续加大对增量房市场调控力度,决策层显然也关注到了房地产市场中的存量问题,政府已有意通过市场化手段来盘活存量房市场,希望大量存量房通过物业开发变现。

  存量房变脸入市,发展空间巨大

  面对这样的机遇,一部分先知先觉的地产商已在物业开发领域摸索出了自己的道路。曾用2.25亿底价拍得原奥林匹克饭店的北京腾信科技孵化器有限公司就是其中一个典型代表。腾信公司作为从事商用物业开发、经营和管理的专业公司,一直有意在高科技公司聚集的中关村开发新型写字楼,来满足那些规模虽小但产值高、有知识、有技术的“小高端”公司的需求。

  因“经营不善,汇率大幅度波动”等原因不能按时归还贷款,而由中国银行取对其进行拍卖的原奥林匹克饭店,因其优越的地理位置及硬件设施等条件,正好具备了腾信公司一直寻找的项目特点,于是,做事一贯低调的腾信公司才拍卖会上仅用30秒的时间“闪电”成交,一下子成为媒体瞩目的焦点。据悉,在沉寂了一年多后,原奥林匹克饭店改头换面以北京MOFFICE的面目将重新入市,其中目标客户直指中关村地区的精英公司(小高端客户),这不仅是腾信公司一直坚持的开发方向,也是其经过多次市场调查论证的结果。

  据北京市工商统计资料,近三年来,北京市每年平均新增中小企业30000家左右,几乎每一家新注册企业物业都有着租赁需求;同时,随着企业的发展壮大,企业对办公环境的要求越来越高,这种高要求包含对物业使用面积和专业化服务的高需求。其中一些正处于事业高速发展、个人产值大、企业规模小的中小型高端公司,由于专注于企业发展而无暇顾及办公室形象的打造,这种“小高端”公司的办公需求并没有得到市场的充分重视。北京MOFFICE正是为这种“小高端”公司量身订做。

  据了解,目前已有越来越多的地产商涉足物业开发行业,而北京市待盘活的存量物业资产也相当可观,据估计,至少有一千个亿的资金沉积,物业开发有着巨大的发展空间和广阔前景。


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