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谁抬高了成都房价 房价调控向左还是向右

http://house.sina.com.cn 2005年04月06日18:08 21世纪经济报道

  成都楼市价格记录在不断刷新。锦宏·浣花苑预计均价将达到7000元/平方米,即将开盘的中海地产格林威治城的顶层最高价位是7500多元每平方米,新加坡地产基金投资的“粼江峰阁”最新的单套价格已经刷新至7500元/平方米,锦宏·流水山庄的独栋别墅更是开出2.4万元/平方米。

  3月中旬,成都市建委房地产开发处处长吕仕友称,相对成都的人均GDP水平和居民收
入增幅来看,成都市的房价明显偏高,涨幅过大。4月5日,此前一直采用市场引导对策的成都市房管局已经召开会议研究是否该出台政策进行调控。

  “地产商”暴富

  1月31日,成都市国土局对15个用地单位的共321.53亩闲置土地下了最后通牒,要求其在5月31日之前必须动工建设,否则成都市国土局将进行处置。四川省国土厅土地利用处王浩处长称,整个四川的闲置土地量还在统计中。

  这种把土地囤积在手却暂不开发的群体,四川大学工商管理学院研究所所长李蔚冠之为地产商。李蔚认为是这些地产商获得了房地产开发链条中太多的利润,这是房价疯涨的罪魁祸首之一。

  “目前成都地产商手里闲置的土地比政府的土地储备还要多!”李蔚直言不讳。他称,“8·31”之后,成都存在一个怪现象,那就是地产商拿到土地后都不急于开发,地产商会在政策允许的范围内最大限度地“闲置”土地。

  其操作过程是:地产商一般是拿到土地后不会立即开发或者出售(由于政策已经不允许协议转让,所以大多数开发商采取合作开发的方式),而是先报批。一般来说,地产商从拿到土地到真正开始开发的时间有2-3年。

  这种现象在成都比较普遍。据知情人士透露,3年前,成都某企业在城北以二三十万元/亩的价格拿到了大约1000亩地,然后准备大肆开发商铺出售或者收租金,后改变方案,先简单的以钢架作成一个装饰材料批发市场,开始等待时机变现土地。不出所料,该地块的市价现在已经疯涨至200万元/亩左右,若能成功转手套现,这个地产商将净赚约20亿元。

  其实,在成都市南边似乎“商机”更甚,川内某钢铁企业此前购买的上千亩土地,变现后赚得钵满盆满。另有一医药集团手中握有4000亩土地。还有几个地产商在城南拿到大块土地。业内人士认为城南几块大地皮的“地主”都会先囤地再侍机而动,从而牟取暴利。

  毕竟,现在城南的地价已经成倍上涨,2004年11月29日,李嘉诚旗下的和记黄埔拍得成都1036.47亩的“城南地王”时,花费的是21.35亿元,每亩价格已经达到206万。

  成都市国土局有关人士3月28日对本报称,尽管房管局方面掌握的个案不多,但是从土地执法监督角度来说,成都仍然在路上,法规执行存在一定的滞后性。

  投资过度

  去年3月,成都某媒体提出成都房价将上涨300元/平方米,随后的11月,有经济学家在成都放言成都房价必然上涨。这是成都楼市疯狂上行的导火线和催化剂。

  据成都市房管局统计,2004年成都房价比2003年上涨了356元,涨幅达到了16.98%。同期,成都市区居民人均可支配收入增长是7.8%,房价涨幅比之高了9.2%。

  含经济适用房在内,去年成都市商品房的平均价格为2452元/平方米(包括郊县)。可是,成都于3月中旬推出的经济适用房“光华馨地”的销售价已经定在2800元/平方米左右。

  而经济适用房是成都房管部门用以平抑房价最津津乐道的招数。其实,成都市原本是在2004年推出500余万平方米经济适用房平抑房价,可至今年3月才有苗头。与成都市拆迁进度相比,经济适用房的进度远远落后于拆迁速度,在其500万平方米经济适用房还在开始推出之际,其410万平方米的拆迁目标早已超额完成。

  成都市房管局市场管理处赵江明处长3月28日称,500万平方米经济适用房目标是2004年开工建设,其中包括面向社会公开发售的、拆迁房、农迁房三部分。而410万拆迁目标是从2002年开始至2004年底。现在成都2004年主城区的住宅均价是3241元/平方米,加上营业用房的均价是3700多元/平方米。

  戴德梁行中国住宅市场事务部董事胡港文认为,官方数据应该有所保留。他称,成都房价去年上涨了18%左右。而在戴德梁行进入成都市场之前,成都对外公布的数据是每年上涨仅仅约为4%。

  成都尺度公司调查显示,在不考虑物业形态、不区分分布区域的前提下,成都86个楼盘的销售均价都在3500元/平方米以上,并主要集中在3500-4500元/平方米之间。从单项来看,有23个楼盘销售均价在4000元/平方米;整体的均价达到了3772元/平方米左右,高于政府公布的数据。

  通过对100多个楼盘的销售情况摸底调查,李蔚称成都楼市投资过度现象比较明显。他认为成都的投资者至少在20%-30%,目前遍布成都大街小巷多达6000-8000家的房产中介门市本身就是一个庞大的炒房大军,为成都房价的上涨加了一把火。

  其实成都房产行业一直在混淆投入收益率和年回报的概念,在成都地产投资回报高达100%的不在少数,但是,从业者一般会把之计算为年回报,这样数据自然降低了。深圳某公司在成都城北正在出售的楼盘估计回报率就超过100%。

  此前,成都市建委房地产开发处处长吕仕友对外分析,成都房价上涨,有其合理的原因,一是成本上升推动,二是大规模的旧城改造产生的购房需求,三是外地人购房比例增加,去年占51%,四是去年成都高端市场火爆商品房供应结构的变化,以及购房者的从众心理等原因。

  4月4日,成都市建委主管房地产开发处的助理巡视员王仕芳称,实际上目前成都的房产价格不应该有这么高,虽然钢材、水泥等原材料出现上涨,但是只是整个房价上涨中的小部分,不是决定因素。之所以这样,主要是有人炒作。她赞同,目前央行出台的加息调控政策实际上对真正的炒房者影响不大,但是对真正的购买者却影响很大。她认为,其它相关部门也应该出配套政策,进行强有力的宏观调控,才能真正平抑正大幅上涨的房价。

  房价调控向左,向右?

  地产商囤积土地、投资过热,以及价格监督的缺失造成现今成都楼市的疯涨。由于成都市政府的土地经营到位,地价还在上涨,以及近两三年还有大量的买房需求,李蔚预测,成都楼市还有三年的上涨时间,但三年之后成都楼市将何去何从?

  李蔚的话不无道理,当换房的人群基本上消化完一批商品房,一次性购房也基本普及之后,楼市将会出现需求量的减缓,投资者必然会陆续放盘,开发商的销售周期将大大增长。不排除开发商为资金回笼而降价销售。

  成都市房管局局长周鸿德与市场处赵江明处长都不愿意对李蔚的观点作评价。但赵江明称,2005年成都楼市是一个不错的局面,房价应该稳定增长,由于市场本身的变化以及国家政策的作用,对于2006年、2007年成都楼市的走向还不好下结论,因为此前刚刚进行的第二次加息透露出的调控信息很强,接下来利率还可能继续上调,以及其它部门也可能出相关配套政策,所以不能依据现在的市场情况对之后长时间的楼市作判断。成都市建委王仕芳同样也不愿意对之后3年成都楼市进行预测。

  3月28日,赵江明对本报称,成都不会新增政策打压楼市,害怕下药过猛,楼市衰落。4月4日,情况有了变化。赵江明称,4月5日,成都市房管局将开会研究讨论成都楼市的相关情况,如果研究出来的结果是应该进行调控,就出政策;如果正常,则还是以市场引导的对策来监控。(向文件 梁艳/文)


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