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房贷利率上调能否难抑北京楼市购买力

http://house.sina.com.cn 2005年03月31日14:55 北京青年报

  四大银行房贷新政水落石出———

  新闻现象:房贷利率上调难抑北京楼市购买力

  上调个人住房贷款利率,央行此举目的明确,即通过“遏制过热的房地产投资和投机行为,达到调控全国各地目前出现的房价快速上涨的目的。”

  那么,央行此举是不是“抑制”北京火热的购房需求?能不能达到调节房价的作用?从近期的采访中记者了解到:利率上调,不仅没有起到抑制北京目前已经越来越明显的火热的购房需求,相反,在房价上涨的今天,这种房贷将趋严,以后向银行“借钱买房”会越来越难的心理暗示,反而会刺激一批购房人抓紧时间,在“北京的商业银行还没有最后联网”赶紧购房圆梦或投资。

  朝阳北路上,市场上传言单价要卖到2万多元一平方米的北京星河湾营销负责人梁丽,这些天还是依旧天天接到通过各种关系找上门来要求“一定要保证买到一套房子”的购房电话。

  与买房人一样,开发商目前对房贷的上调还保持着比较乐观的判断。

  京城雅居销售负责人王丽萍为代表的一批开发商认为,此次利率的调整不仅不会影响购房人贷款购房,相反,关于房贷越来越严的各种信息反而会让北京的购房人以上海为借鉴,加紧购房。王丽萍等人认为,此前,首付提高,信誉审核越来越严格,商业银行联网,这些在上海目前已经出现的“贷款门槛”提高信息已经通过各种传播途径在北京的购房人群中引起关注,加上这次利率的调整,北京的购房人特别是单价在5000元以上的客户群体已经认识到,北京商业银行联网也就是这一到两年内的事,也就是说,在这一两年可能是轻松从银行“借钱买房”的最后时机,因此,这种紧迫感反而会在一段时间内促进北京人购房。

  房贷利率上调能否震撼北京楼市

  观点一:房贷利率上调影响不了北京房价

  首先,房贷利率的调整平抑不了房价。从上海来北京的王丽萍似乎有过来人经验,她认为,北京这次出现的房价上涨的趋势,除了土地供应减少引起的供需关系的变化外,最重要的是城市总体建设的进展带来的土地、房产的增值,尤其是北京,因为2008年的奥运会以及“宜居城市”的定位,它的前景让投资人看好。而这些不是利率的改变能够平抑的。除此之外,购房人对加息的足够的心理准备也已经说明,此次利率调整不会打消北京人的购房热,从而起不到通过抑制需求来平抑房价上扬的目的。除此外,龙泽苑开发商黄建昆认为,与钢材、水泥等原材料的上涨幅度相比,与招标拍卖带来的土地价格的上扬幅度相比,房贷利率上调对房价的影响简直微不足道。

  北京中原房地产经纪公司总经理李文杰从香港的经验作了分析,80年代的香港,房贷利率已在上调,但房价并没有因此下降,而是继续呈现上涨趋势。而且,众所周知,我国的利率水平自90年代的经济过热以来,经过八次降息之后,达到了目前一年期银行存款利率仅为1.98%的低水平,商业银行房地产抵押贷款利率则为5.04%。美国过去40年来住房抵押贷款利率平均在8%-9%。从长期来看,中国抵押贷款利率存在很大上升空间。由于人民币事实上实行盯住美元的汇率政策,人民币利率受到美元利率的影响是客观存在的,美元进入加息周期和中国经济过热这内外两方面因素的作用,决定了人民币加息几乎不可避免。

  那么,房贷利率的上调会不会起到刺激房价上涨的作用?王丽萍认为,此次房贷利率调整是个人住房贷款上调,开发贷款早已经实施市场利率,因此,开发成本不会因此受到影响;如果从贷款越来越严,开发筹措资金成本越来越高的角度看的话,受影响较大一点的可能是高层住宅,北京现在房地产开发的主要热点区域———四环以外因为大多数是板楼或低密度住宅,所受影响也很小。

  观点二:房贷利率上调能否震撼北京楼市,还要看政府接下来会有什么举措

  而以金网络房地产经纪公司副总经理林金城为代表的一批业内人士则认为,此次房贷利率的调整更重要的不是利率调整本身这件事,而是传递了政府的一个信号,即接下来将通过抑制需求来调控房地产市场。因此,房贷利率的调整能不能震撼北京楼市,还要看接下来政府会出什么组合拳。

  林金城认为,“就利率调整这件事而言,对北京楼市的影响可以忽略不计,但如果这是政府一揽子‘抑制需求’组合拳中的一个动作,就很难说,不如上海现在在调整利率的同时启动了交易税、首付等手法。而北京接下来会怎么样,大家都无法判断,不知道政府将来会有什么动作,而这种不确定性也让一些开发商和购房人开始观望。”

  北京豪威尔房地产经纪公司总经理胡晶的看法和林金城相似,她认为应该考虑到目前开始提上日程的遗产税、房地产交易税等未来有可能实行的房地产新政,综合看这轮由利率开始的新一轮调控。如果接下来遗产税、房地产交易税等都开始实行,就有可能影响到一批投资人对楼市的信心。

  观点三:房贷调整“一刀切”鞭子有可能打在真正的消费者身上,应该建立根据“信用”决定利率和成数的房贷体系

  以阳光100投资置业集团副总经理范小冲为代表的业内人士则认为,北京房价上涨是因为北京在快速城市化过程中城市价值得以提升的结果,而在经济的快速成长阶段,城市的升值带来的房产涨价在世界各大城市发展历程中都是这样表现的,符合经济发展规律,因此,不能一味地“堵”,而应该有针对性地进行疏导。而且房价也是一个系统工程,应该综合考虑加以调整,单靠调息起不到作用。

  另外,最重要的是,“一刀切”提高房贷利率,最后板子有可能打在真正需要贷款购房的老百姓的身上,央行应该借鉴外资银行凭个人信用获取相应房贷利率和贷款成熟的体系,逐渐完善个人信用体系,根据信用的不同,决定每个购房人的利率和贷款成数。

  而对此,有关人士还提出,银行可以根据个人信用档案决定贷款利率和成数,金融体系是否也应该进行相应的体制改革,让今后的买房人在选择银行上有更大的自由度,而不是像现在这样,基本是由开发商指定按揭银行,购房人无法根据银行的服务水平选择银行。在这点上,外资银行的做法也值得借鉴,外资银行只对客户负责,而不需要开发商担保,而目前国内各家银行在做住房按揭的时候,除了客户需要有资质外,还需要开发商提供阶段性担保,因此,形成了购房人无法自由选择按揭银行的怪圈。

  新闻背景:

  四大银行房贷新政水落石出

  继2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率后不到5个月,个人住房贷款利率再次上调。

  截至目前,北京地区已经公布新贷款利率的各家银行都执行了央行规定的下限利率。中行和工行均表示,对于购买第一套住房的客户,贷款利率确定为5.508%,而6.12%的利率适用于购买第二套及高档住房的客户。建行利率方案在经历了一番周折后,最终与工商银行、中国银行基本一致。

  现在银行新的利率政策的细则提法不一,但是不约而同都有那么两条:其一,客户的“资信”状况决定利率水平,资信好的客户可以在申办五年期以上的个人房贷的时候获得下限利率,并且首付只用两成。其二,购房次数成为决定利率水平和首付成数的关键,如果是首次置业的客户可以享受下限利率(有的银行甚至许诺两成的优惠),而二次购房或者是高档住宅的客户将继续央行新的利率水平,执行上限利率和三成以上的首付。

  (余美英)


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