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房价泡沫再遭紧箍咒 央行新政砍向既定目标

http://house.sina.com.cn 2005年03月27日11:34 财经时报

  尽管中国建设银行几天前刚刚传出董事长张恩照因个人原因辞职的消息,该行对于3月16日晚,央行新出的房贷政策的反应一点也不迟缓。《财经时报》从建行有关方面了解到,建行总行17日已内部传达文件表示将新的利率点定在6.12%。记者随后致电建行客服电话,获得的信息同样是6.12%。但至记者3月18日截稿时止,建行尚未对此消息予以公开宣布。

  与建行类似,在央行正式宣布调高房贷门槛前,其他几家商业银行均有具体方案出
炉。《财经时报》从各行有关部门获悉,在个人住房贷款利率的调整上,农行欲走下限5.51%,招行实行基准利率6.12%,工行、交行尚未表态,但工行上海分行明确表示要将新利率上调至6.12%。

  支行态度或可暧昧

  不过,这都只是各家商业银行总行根据央行意图而规定的政策,到各支行具体操作方案中可能只是上浮0.2个百分点的变化。因为各支行可向总行申请向下浮动利率最低至5.51%。

  建行房贷部一位负责人透露,按惯例各支行肯定是走下限。而作为一级土地开发商的北京中关村某房地产公司一个地产项目负责人,则一语道出个中关系:“银行抢客户都来不及呢。”

  但也有购房者担心,如果银行真的实行基准利率,相对于5.51%下限,也是一笔不菲的收入。据称建行个人房贷业务总额超过1000亿元,照此计算,如果按照基准利率执行一年,第二年又调至下限,既不至于失去未来的市场份额,又可凭空获得大笔额外的利息增长。且购房者在哪个银行贷款,往往视开发商与银行的协议而定,而开发商选择合作银行亦不会仅仅对比利率优惠比例这一项,银行可能权衡得失而定基调。

  至于首付比例是否上调,各行均称尚未规定“一刀切”的比例,要视合作楼盘、开发商以及贷款申请人的具体情况而定。工商银行北京分行房贷部有关负责人和记者讨论时表示,央行的政策只是提出银行“可以”将首付比例上调至30%,对于个人自购住房的贷款申请人,银行业务部门其实并不愿意吓跑他们。

  在银行界人士看来,央行新出台的调整政策给予银行的操作空间更胜从前。尤其首付比例有上、下调10%的空间。

  不过记者也注意到,银行业内部,代表各方立场的声音对于是否限制房贷意见不一。央行有关负责人在阐述是次新政时,一方面认为,房价过快上涨,隐含了潜在的金融风险。因此,有必要调整商业银行自营性个人住房贷款政策,从调控需求入手,引导社会对未来房地产价格形成较合理的预期;一方面也承认,自营性个人住房信贷“对商业银行而言是优良资产”。

  央行有既定打击对象?

  对央行此番新政,目前市场终端反应尚不强烈,今典地产一位资深业内人士向记者形容其为“温柔一刀”。在他看来,央行新政有既定的打击对象,不是整个房市。

  在上海一家证券公司工作的蒋先生告诉记者:“利率下限上调只有0.2个百分点,即使我买一个100来平米、每平米1万的房子,也多付不了多少钱,虽然心中不满,但该买房时还是要买。”

  在北京、上海,类似蒋这样年龄24岁-35岁、月收入3000元-10000元、需要自购住房的年轻职员不在少数。在房价尚未高企的成都、重庆、武汉等二线城市,月收入2000以上的年轻人已开始成为供房大军的一员;30岁以上的很多工薪收入者更开始供第二、三套住房,作为家庭理财的投资部分。他们是房地产开发商和研究人员最关注的消费群体。

  “如果首付比例提高10%,以前可以买三套房的钱,现在只能买两套;但是,出于个人住房或投资理财需要,即使为凑足上调的首付借几万元,也要买第一套和第二套。”32岁、在北京一家医药公司工作的齐先生住在北京六环外的天通苑小区,他已贷款在清华大学附近的东升园小区供着一套6000元/平的二手房。

  在今典地产那位业者看来,这些人都不是央行微调利息和提高首付能挡住的客户。根据央行测算,考虑到市场竞争因素,多数银行会执行下限利率,预计实际上调幅度在0.07–0.32个百分点间,因而对新购房居民的影响十分有限。这项政策调整对已购房居民也有一个较长的适应期,已签订的住房贷款合同将到明年初才执行调整后的利率。

  流动性危机先冲房地产业

  分析人士认为,银行可能上调首付比例的对象是高档商品房和个人购置数套住房者。央行此举用意在于从市场需求这一源头挤掉房市中部分泡沫,同时又保证房价不会出现暴跌。

  高企的房价有相当部分是炒房者、开发商和地方政府哄抬起来的,明显超出本地居民购买力。一旦市场低迷期到来,外地游资抽身逃离,开发商扛不住价格,便会引起房价下跌,进而造成开发商和大量炒房者资金链断裂,他们在银行的按揭贷款、抵押贷款便会形成大量坏账。而商业银行在2006年之前将资本充足率提高至8%已非常吃力,这个时候对于坏账风险尤其敏感。

  央行另一个担心在于可能有大量的热钱潜伏于房地产市场的炒作中。截至今年9月底,中国外汇储备达5145亿美元,而2002年底只有2864亿美元,不到两年的时间增加了2281亿美元。

  此外,一旦美联储加息、人民币升值压力继续加大、中国通胀率持续上升,热钱在考虑收益和风险的前提下会大量流出中国。其中,首当其冲可能出现流动性危机的就是房地产行业。

  摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠近日指出,上海潜伏热钱风险尤甚。美元将在2005年见底,美联储将把利率提高到3%以上,美国的消费将真正陷入疲弱,这将阻止热钱流向上海。类似于1995年,当美元见底的时候,泰国曼谷的“房地产泡沫”开始破裂,下跌的房价使外国投机热钱撤离。谢担忧上海可能步曼谷后尘。

  上海反应趋紧

  近期,房地产价格涨幅持续高位运行,明显引起宏调决策者的警觉。央行在宣布调整房贷政策时还指出:2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14.4%,其中住宅上涨了15.2%,远高于其他各类物价指数的涨幅。

  仅仅在两个月前,关于中国房地产是否存在泡沫还在媒体上争议未决。最近召开的“两会”总理政府工作报告及近期政府系列发文显示,中央对于房价是否过高、房地产是否存在泡沫已有定论,目前正急于通过宏观调控手段控制风险。央行在未有先兆的情况下突然推出调整房贷政策,虽然措施温和,却也释放出明显信号。

  上海方面对此反应更趋紧张。上海银监局3月初召开“全市中资银行业金融机构负责人座谈会”,要求各商业银行重视房地产贷款快速增长过程中的风险管理。3月11日,上海银监会向各股份制银行下发通知,要求各家银行调查其上海分支机构的个人房贷情况,并请各家银行对房贷政策提出建议。

  由上海市银行同业公会牵头、上海主要银行协调制订的一份房贷风险防范细则的初稿据悉也已呈报上海市政府,其中措施包括对银行贷款成数和贷款总规模进行控制;对转按揭的间隔时间进行限制;对单个自然人房贷的最高金额进行限制;对高档房贷款予以必要限制;对外地人包括海外人士的房贷提出更严格的资质要求等。(文/舒言)


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