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北京房地产有三高 高房价挑战和谐社会

http://house.sina.com.cn 2005年03月27日10:49 《楼王》杂志

  一边是超过90%的城市居民抱怨房价太高买不起,一边是专家学者警告说中国出现了严重的地产泡沫,还有一边是地产大亨们集体高喊没有泡沫,还信誓旦旦的说房价还要继续涨。在2005年春天的两会期间,关于中国房地产市场的种种争论再次成为整个中国甚至是全世界关注的焦点话题之一。居高不下的房价已经成为中国建立和谐社会的强大阻力。

  《楼王》杂志经过长达一年的调查后判断,简单用泡沫一词已经不能准确描述目前
中国房地产市场所处的尴尬处境。中国近年来的经济高速发展带来了两个副产品:社会两极分化,财富迅速向少数人集中;人民币升值压力带来天文数字的国际资金进入中国炒作房地产。正是由于以上两大主因,导致了一方面绝大部分城市居民无力购买商品房;另一方面市场上供应的商品房源源不断地被买走,房价又由此不断被推高。

  强制拆迁、合同欺诈、维权冲突——在北京、上海,社会矛盾的激化越来越多地体现在房地产开发过程中。显而易见,和谐社会的政治目标正遭受来自房地产畸形发展的挑战。

  和谐社会的住房理想

  早在1200多年前,一位诗人就曾在茅屋中构想过和谐社会的地产之道。“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。”诗人认为:要和谐,就要让占人口多数的寒士“俱欢颜”,而这个“俱欢颜”的前提就是“广厦千万间”。因为安居方能乐业是千古不变的真理。

  假如杜甫生后魂归,来到当今世界,恐怕要另有一番感慨了。广厦何止千万间,但天下寒士居者有其屋的梦想却还遥远的很。

  可以说,在房地产开发商眼里,房屋只是他们生产的最终产品;在投资者或投机者眼中,房屋只是他们投资或投机的载体;但是,对绝大多数普通百姓来说,住房是他们赖以立足的场所,是他们得以生存的生活必需品。不可否认,近几年来,随着国内房地产市场快速发展,国内房价飙升,房价疯涨已经成了整个社会矛盾集中与容易激化的导火线。

  北京房地产有“三高”

  国家发展和改革委员会发布的数据显示,2004年第四季度,全国35个大中城市房地产价格继续快速上涨,房屋销售价格同比增长10.8%,土地交易价格上涨10.0%,房屋租赁价格上涨2.0.%。35个大中城市中,9个城市土地交易价格第四季度同比涨幅超过10%。

  专家分析,北京的房地产开发说始终处于“三高”的状态。一是投资高。北京2004年的房地产开发投资所占社会投资的比重已由上年的55.3%,上升到了56.9%,是北京投资最重要的支撑点。二是增速高。尽管2004年的增幅略有下降,但仍然增长了20.8%。三是房价高。目前全市商品房平均售价为5052元/平方米,高出全国平均售价2758元/平方米近1倍。

  北京居民的收入并未高出全国平均收入水平的1倍,但在购买住房上却要掏出高于全国平均房价水平的近1倍,这显然缺乏实力支撑的。为如此之高的房价,众多普通老百姓不得不背上沉重的经济包袱。

  业内人士认为,京城楼市一个需要警惕的问题是中低档住宅投放量不足,这亦是普通市民抱怨无房又买不起房的根本所在。住宅产品类型失调主要表现在中高档住宅供大于求,而价位适宜的低档住宅稀缺。

  持续升高的房价也引起了政府的关注。央行2004年第二季度货币政策执行报告适时发出警告:“值得注意的是,随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落,可能导致供需矛盾进一步加剧的预期,推动价格上涨,必须高度关注房地产价格。

  今年2月17日,国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上表示,支持央行对房地产业过热进行降温的努力,因为这种过热会给银行业带来新的危机。3月5日,温家宝首次在政府工作报告中明确提出抑制高房价。

  高房价影响和谐社会的建立

  据消息称,在2004年底,随着个人消费信贷规模的急剧扩大,我国一些大城市居民已经悄然成为高负债一族,北京家庭的家庭债务比例高达122%,已经超过了2003年美国的家庭债务比例115%。专家指出,大城市的家庭高负债主要是高房价引起的。

  大众希望政府政策的干预能把过高的房价压下来,房地产开发商希望房价能够持续上涨让他们赚得盆满钵满,银行希望房价上涨让它们大图其利,地方政府则希望房价上涨使它们政绩显著等。但无论各阶层的愿望如何,如果房价还是持续疯涨,这种希望房价涨与跌的冲突可能会转化为社会上富与穷之间的阶层冲突。

  房价快速上涨,也使得房地产投机炒作严重,这不仅使得许多民众居住条件不能改善,带来了许多严重的社会问题,而且导致国内不少地方的房地产泡沫四起,使得国内金融市场、银行体系面临着巨大的潜在危机。在这种情况下,社会和谐无从谈起。

  目前国内购房者主要是25岁—35岁的人,但是欧美国家这个年龄段很少自己购房的,基本上是租房住。民众的住房消费过度扩张,不仅使得不少购房民众经济负担加重以及生活质量严重下降,而且也容易由此导致家庭生活矛盾与冲突。

  从长远看来,房价问题不光关系到“民生”,关系到和谐社会的建立,更关系到“国计”,关系到国家金融安全,关系到国民经济持续快速协调健康发展,牵一发而动全身,意义尤其重大。就目前的情况来说,无论是媒体还是民众,无论是政府还是企业,对国内房地产价格疯涨都十分关注,如何遏制国内房地产价格的疯涨,就成了构建和谐社会重要的一环。

  平抑房价,政府责无旁贷

  中低收入群体住房得不到保障,一个重要原因是住房保障体系不健全。业内人士建议,政府应继续完善廉租房制度,落实土地信贷优惠政策,缓解低价位住宅供应不足的矛盾,满足中低收入群体的住房需求。同时,还应限定房地产业一个合理的利润率空间,限制行业暴利。

  另外,对于一些地方不法商人操纵市场、投机炒作的问题,政府应切实履行好自己的市场监管职责,规范投资行为,坚决抑制投机炒作,依法整治各种扰乱市场秩序的行为。同时,加大土地监察力度,完善土地招拍挂制度,打击土地囤积和炒卖行为,建立科学合理的土地供应机制。

  地方政府在规划房地产的发展时,应当更多考虑中低收入消费者的承受能力,满足多数消费者的需求,把房地产业引导到良性循环的发展轨道上。

  有评论家认为:调整房价应该由政府在信贷上做文章。对于市场需求的调控,地方政府施展余地是有限的,甚至常常出现“两难”的局面。城市越是开放、越是被看好,楼市需求越是扩大;需求过度扩大,带来的就是不断膨胀的市场投机。这两件事,很难拿捏,也没有几个国际化大都市有拿捏得当的先例。在满足本地消费、保持适度投资、抑制投机、打击炒作方面,控制本地拆迁量来降低刚性需求也好、规范交易行为挤兑炒作也好、提高税费比例增加交易成本也好,说到底,都是治标。要说治本,就要看信贷政策,而这又不是地方政府完全说了算的。

  只有“有形的手”合理运用,才能纠正房地产业的市场失灵,帮助众多的普通市民实现“居者有其屋”的目标,为构建和谐社会提供基本保障。(文/陈乾)


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