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业内看点:房贷利率上升能否掐紧房价脖子

http://house.sina.com.cn 2005年03月18日08:35 中国经济时报

  3月17日起,商业银行自营性个人住房贷款利率可以自主决定了,虽然是实行下限管理,这一变动在外界看来就像去年国家实行宏观调控一样,要紧缩或掐紧住房信贷水平了。而住房信贷利率的调整,实际是利率上升的事实也不能不让人觉得国家是要开始紧掐过于膨胀的房地产价格上涨趋势了。

  从此次调整的内容来看,商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定
价规则。实际上给了商业银行一个自主调节的权力,虽然这个权利是必须在一个有着下限的框架之内。但从另一方面来看,至少商业银行在个人住房贷款利率方面有了一定的自主权,正如央行所表述的一样,“对房地产价格上涨过快的城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%,但具体调整的城市或地区可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定,不搞一刀切。”

  细对比一下就可以看出,这个不搞一刀切实际上比去年宏观调控时的表述更有前瞻性了,即在一开始就表明了这是可以有较大浮动范围的权利。

  事实上,这些年房地产过热,尤其是房地产价格上涨幅度过快的趋势已经引起了各界的关注。截至2005年2月末,商业银行发放的自营性个人住房贷款余额已达16508亿元,占商业银行中长期贷款的23%。近期,房地产价格涨幅持续高位运行,2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14.4%,其中住宅上涨了15.2%,远高于其他各类物价指数的涨幅。中国人民银行有关负责人3月17日回答记者提问时认为,房价过快上涨,隐含了潜在的金融风险,因此,有必要调整商业银行自营性个人住房贷款政策,从调控需求入手,引导社会对未来房地产价格形成较合理的预期。

  事实上,面对房地产过热、房地产价格上涨过快,国家在此前曾采取过控制商业与住宅用地建设及审批程序等方面的手段,而从央行负责人的此次谈话可以看出,通过提高个人住房信贷利率的手段是要用金融工具即市场化的利率变化来引导房地产价格回到较合理的预期。而从央行的意愿来看,赋予商业银行一定的住房贷款定价空间,有利于商业银行按照风险与效益对称的原则,区分不同的产品和客户,建立科学的利率定价和利率风险管理体系,符合利率市场化改革的方向。

  可以预见的是,如北京、上海、广州、深圳这些房价涨得过快的城市,利率的变化幅度及首付比例肯定会大于房价涨得缓慢的城市。在另一方面,这一措施的实施,也将使这些房价涨得过快的城市的房地产市场得以稍稍放慢脚步。

  对于老百姓而言,这一上调显然并非大家所愿,毕竟利率调整后的银行风险最后是转嫁到了普通老百姓的购房款息身上。在此次调整中,个人住房公积金贷款利率也相应微幅上调0.18个百分点,其中,5年含以下贷款由现行年利率3.78%调整为3.96%;5年以上贷款由现行年利率4.23%调整为4.41%。

  那么这一影响究竟对普通居民有多大影响呢?央行负责人认为,由于商业银行自营性个人住房信贷是居民以房屋为抵押的贷款,对商业银行而言是优良资产,考虑到市场竞争因素,多数银行会执行下限利率,预计实际上调幅度在0.07-0.32个百分点之间,因而对新购房居民的影响十分有限。同时,这项政策调整对已购房居民也有一个较长的适应期,已签订的住房贷款合同将到明年初才执行调整后的利率。

  在这一政策实施的第一天,来自人民银行永州市中心支行的当天调查显示,个人住房信贷政策调整,可能会造成部分客户提前还贷的情况出现,人民银行永州市中心支行预计,提前还贷的客户主要有两种:加息恐惧族,担心新增的月供压力过大,影响生产质量;节省利息族,想通过提前还款,减少利息支出。

  但银行同时提醒,提前还贷并不一定合算,购房人还须谨慎,因为目前部分银行对借款人办理提前还款要收一定的违约金,且提前还款金额越大,支付违约金越多。

  在许多专家看来,近些年房价的疯涨一是因为炒作和投机,二是一些地方政府与开发商及一些商业银行一起制造的虚假的个人住房需求,从而使得这种房地产市场的非理性繁荣导致房价爆涨。从目前来看,这一现象及后果已经引起高层的注意,并已经开始通过各种手段包括金融政策的调整来控制房价上涨过快的趋势。

  但正如许多人士所共识的那样,真正要掐住房价上涨的“脖子”,非得打击过度投机、严管土地、住房信贷严格审查等综合措施多管其下,方能真正还原一个真实的个人住房消费需求,也才能真正掐住房价非理性增长的“脖子”。(唐福勇/文)


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