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记者深度调查:细数成都烂尾楼的身后事

http://house.sina.com.cn 2005年03月17日15:40 21世纪经济报道

  3月7日,江北商圈。当重庆副市长赵公卿指着观音桥步行街周围的4幢商业大楼告诉以市长葛红林为首的成都市党政代表团——以前这些大楼都是烂尾楼时,葛表示,“希望将重庆处置烂尾楼的经验,毫无保留地介绍给我们”。

  3月8日,渝成党政代表团分组对口交流座谈会。成都市建委主任翁大伟被葛红林第一个“点”起来向重庆“兄弟”请教。翁显然有备而来,他问:成都市在处置“烂尾楼”中遇
到诸多困惑,而重庆在处置“烂尾楼”方面经验丰富,其处置效率较高的原因何在?

  在坊间盛行争论成渝谁是地产“第四城”的背后,成都政界高层的此番姿态,无疑为“争论”平添了几多玩味。有政府人士向记者分析,在处置烂尾楼的问题上,这是成渝政府数年来关于执行力的一次公开考试。

  “烂尾”遗梦

  四川大学望江校区在成都市一、二环路之间,它的东门和南门附近各有一栋烂尾楼,同源大厦是其中之一——车水马龙的美国领事馆区,外墙披着三菱原装铝塑板的同源大厦却像一位步履蹒跚的老人,与它比邻而居的,是一栋即将完工的光彩亮丽的商品房——据说开盘时,574套精装小户型两天即全部售罄。

  2月21日,同源大厦开发商接到了四川省高院的一纸通知书,“中行成都分行1998年申请执行借款合同纠纷案,现恢复执行”。一切的了结,已似乎为时不远。

  同源大厦建筑面积总计5.8万平方米,22层,1994年动工,按照计划,1997年7月1日前竣工。作为市政府当年对外开放的一级目标管理的重点工程,知情人赵安钕(化名)向记者透露,同源身上留有时代的深刻烙印:大厦高97.71米,寓意香港回归;大厦最高处两座塔桥连着一座天桥,暗示着海峡两岸同根同源。

  然而由于自有资金只有2000多万元,资本金主要是借贷而来,工程在即将“收尾”时终于陷入困局。1997年8月,开发商与中行成都分行签订了抵押合同,将大厦的土地使用权及在建工程进行了总抵押,抵押金额为2304万美元和4000万元人民币。

  “如果不是银行突然提请诉讼”,赵安钕无奈地告诉记者,同源项目完工后少说也可赚8000万元。1998年,中行以逾期不付借款本息构成违约为由,把同源开发商告上了法庭。2000年,同源项目被中行剥离给中国东方资产管理公司成都办事处。

  赵安钕向记者证实,该项目债权关系错综复杂,除东方资产管理公司债务外,其他金融单位贷款、部分预售房融资、施工单位建设费尾款、各种建设规费、税费、欠付职工工资等,2001年底已累计1.2亿元,“法院执行起来有诸多难度,最后一拖就拖到了现在”。

  “烂尾”之时的同源大厦,已完成主体工程建造、外墙装修,占工程总量的80%以上——时至今日,它仍保留着原状,无声记录着那个年代。

  其间,开发商也“自救”过,比如提出以省高院调解书认定的原欠中行贷款本息总额的50%约1.09亿元偿付并了结债务,其他的债务由其自行与其他债权人协商解决,“但东方资产管理公司铁了心的就是想拍卖同源”,赵安钕说。开发商还曾以债转股的形式找过合作者,可是当合作者拿出1亿元作为启动资金,开发商拿出其中的3000万又去求助中行部分“解套”时,“结果,中行不干!”

  往事一幕幕,赵安钕神态沮丧,“先前,身价上亿的老板我都见了不下二十个,现在我们连活动活动的经费都没有。地方高院司法诉讼一启动,对我们而言,基本上是走到头了”。在赵看来,拍卖是下下策,“因为债务问题最后可能又被推向社会。另外,拍卖万一流标,大厦的安全和维护谁来做?”

  2003年,同源大厦正式上了成都市烂尾楼的“黑名单”。2004年8月,它与其他两栋烂尾楼项目又被“市停工办”同时剔除了出去,原因是“外立面装修已基本完成”。“其实我们什么都没有做”,赵安钕掐掉手中的烟,向记者坦承。

  同源大厦只是成都诸多烂尾楼中的一个。

  重庆模式

  2004年初,成都全市共清理出66个“同源”,这个数字还不包括后来又出现的烂尾楼——它们多数集中于二环路以内的黄金口岸,面积从6000平方米至20多万平方米不等,单项尤以三四万平方米居多,有的风吹雨打逾10年。

  成都治理烂尾楼肇始于2001年,到2003年底,成都分两批共清理出50个烂尾楼,其中有27个等待处置;2004年,是成都处置烂尾楼最多的一年——35个烂尾楼中,有25个复工或进行了处置。剩下的10个烂尾楼,市建委“停工办”力争在今年复工。

  与成都温和细雨式的“年年有进步”相比,重庆是暴风疾雨式的“大扫荡”。

  重庆目前清理出烂尾楼93个,总建设规模约486万平方米,其中主城区烂尾楼有63个,概算总投资达50多亿元,涉及银行贷款30多亿元,涉及预售房屋14多万平方米。2002年,重庆决计彻底整治烂尾楼,2003年一年就处置了30个;2004年,重庆市法院又处置了23个,特别是6个烂尾楼整体拍卖的成功,基本结束了主城烂尾楼的历史。

  在处置烂尾楼问题上,重庆并非想象中的顺风顺水。

  以地铁中心花园这个典型的“四久项目”(久划不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完)为例,重庆市有关部门曾先后召开了38次协调会,但收效甚微。后来常务副市长黄奇帆看出了其中的“门道”——这些烂尾楼内部存在着复杂的债务纠纷,光靠层层动员、协调没有用,再拖五六年也不会自动化解,只有进行外科手术式的重组。

  黄奇帆意欲“快刀斩乱麻”的“手术刀”,就是2003年9月10日重庆市高院颁发的《关于审理和执行“四久工程”纠纷案件若干问题的意见》(下简称《意见》)。

  《意见》规定,为实现标的物的整体价值,原则上不搞个案实物分割,由一家法院执行,统一拍卖,统一清偿。同时规定,被拆迁安置人债权和已交纳全部或大部分购房款的购房消费者债权,优先于享有优先受偿权的建设工程价款和设定了抵押的债权受偿。

  记者了解到,重庆丽景花园——因投资者扯皮,41亩土地上的48栋别墅,最后竟沦为鸡舍、工棚——面对这一块难啃的骨头,重庆首先确定了债权人优先受偿顺序,然后通过多次的协调,让第一、第二债权人同意按比例削减债务。最后,评估价为1600多万元的丽景花园,以1828万元的高价成功拍卖,整个司法处置过程仅用了38天。

  如果说这就是“重庆模式”,显然一叶障目。黄奇帆还有更绝的一招,叫“在别人办丧事时介入”——2004年3月,渝富资产经营管理公司成立。作为重庆市首家国有独资综合性经营管理公司,它的主要功能之一就是“整体打包烂尾楼”。

  成都选择

  曾经,在处置烂尾楼的问题上,成渝两地官员似乎都“看得不太远”。

  比如,重庆前市长包叙定就专门作过批示,“整个处置工作要在2003年底结束”;原成都市建委主任刘玉成2001年更是表示,一般情况下成都不会采用炸楼的方式来解决烂尾楼。当2003年永陵博物馆综合服务楼壮士断腕的一“炸”之后,成都的无奈,跃然纸上。

  2003年12月11日,原成都市副市长孙平在接受本报采访时,一听到请教烂尾楼的问题,他叹了一口气告诉记者,成都应尽量避免再出现烂尾楼,“那些烂尾楼麻烦啊”。

  据房地产界人士分析,成都烂尾楼有不同于其他城市的两大特点,一是烂尾楼多与当时政府相关部门有着千丝万缕的联系;二是烂尾楼中联合建房的比较多。

  成都实在是不能不急。就在成都市委书记李春城喊出“烂尾楼解决不了就是市委、市政府的耻辱”后,2004年7月14日清晨,一份关于烂尾楼的调查报告送到了葛红林的案头。报告不仅汇报了成都烂尾楼复工情况,还着重关注了新一轮宏观调控可能对成都的冲击。

  “处置烂尾楼最大的难点是复工续建”,律师廖勇认为,因为没有资金,靠开发商自己复工几乎不可能;在建工程的转让,程序上没问题,但要转让成功,就不那么容易了。

  “一般情况下,项目的价值往往远不能达到解决众多债务的条件,面对众多的债权人利益,法院实在难以平衡,结果项目就在各个债权人的法律主张之下无期限地拖延下去。”转让难以成功的第二个原因,廖勇认为是债权人对项目转让的期望值过高。

  出路在哪里?廖勇对“重庆模式”赞赏有加,在他看来,单纯依靠法律手段来处置烂尾楼是非常困难的,甚至是不可能的。必须在依法办事的前提下,采取司法和行政联动的办法,“但关键在政府,政府要界定好烂尾楼范围,组织评估和审计,协调好各方面的关系,说服债权人顾全大局,在‘三公’原则下采取灵活措施打破僵局”。

  时间越来越紧。旧烂尾楼未尽,如果新的又至,那真的是成都不能承受之痛。但据本报记者调查了解,在成都市一些主要景区比如都江堰、青城山、西岭雪山等,还存在着一大批当时为抢占景区地盘而修建的别墅、宾馆等,而现在已沦为烂尾楼的“半截子”工程,其中光青城前山和后山,一共就有10多处烂尾楼,总占地面积预计超过1000亩。

  它们的何去何从,还将继续考验成都。而成都到底能从重庆学到些什么? (何忠平 梁婷婷/文)


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