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央行收紧个人房贷政策 房地产业加速挤压泡沫

http://house.sina.com.cn 2005年03月17日15:32 证券时报

  从今日起,个人住房贷款门槛提高:房贷利率优惠不再;房价飙升过猛的城市最低首付由两成提高到三成。虽然制定政策的央行“留了一手”,规定“商业银行可根据具体情况自主确定”,但业内人士普遍认为,此举将对有泡沫嫌疑的房地产行业产生一定抑制作用。

  对行业影响更为深远

  平安证券的房地产行业研究员姜培正认为,这一政策是温家宝总理在《政府工作报告》中提到的“2005年将重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”的具体措施,也体现了政府平抑房价的决心。这一措施对房地产行业的影响可能比去年宏观调控还要深远。

  姜培正表示,去年政府限制房地产行业发展的手段主要作用于控制投资增速方面,从土地供给和企业信贷收紧两方面加以限制,而需求方面则基本没有限制,10月份的加息对住房需求的影响也不大。此次提高首付比例和房贷利率则是从需求方面下手加以控制,可能比压缩供给的影响更大。

  “就算中央严控土地供应和信贷供给,一些房地产公司仍然有办法可以拿到土地和资金。但如果买房子的人少了,对房地产公司而言,可以说是釜底抽薪。”姜培正解释道。

  联合证券研究员戴立洪也认为,这一政策可能比2003年的“121号文件”的影响还要大。从表面上看,这一政策不具强制性,商业银行有一定活动空间,并且有些地区的房贷按揭本来就是付三成,但其对房地产行业带来的方向性影响将十分深远,对房产消费的抑制作用非常大。因为央行这一举措已经放出强烈的讯号,“如果这一招还不奏效,下一步可能是按揭比例提高到四成了。”业内人士认为,炒房资金对利率变化不敏感,但对按揭比例十分敏感。

  购房需求将会下降

  中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容日前也撰文指出,如果提高贷款条件和利率风险,国内购房需求会下降许多。

  易宪容认为,国内房地产的繁荣,商业银行的金融支持是关键。目前国内商业银行盲目扩大个人住房信贷业务,一方面把个人住房贷款看做是商业银行风险最低、收益最为稳定的优质资产;另一方面也希望借助房地产市场的繁荣来增加更多利润。

  因此,本次政策调整有利于从需求方入手,使其对未来资金价格形成较合理的预期。将商业银行个人住房贷款利率纳入正常贷款利率管理,有利于商业银行加强风险管理,完善定价机制。

  对于地产公司的影响,姜培正认为,一些项目多、投机成份偏大的公司将受到较大影响,而一些细分市场工作做得好、客户源稳定的房地产企业,例如像万科这样全国布局、风险分散的公司应该不会受到很大影响。

  联合证券研究员戴立洪预计,上海作为全国房地产业最火爆的城市应该会严格执行这一政策,进而对全国的房价形成预示作用。他认为,房地产企业的业绩不会产生剧烈变化,但二级市场上房地产上市公司的股价可能出现较大波动。


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