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广州楼市:中产阶层的主流消费市场

http://house.sina.com.cn 2005年02月16日13:41 21世纪经济报道

  本报记者 苏丝 广州报道

  羊城新春花市烂漫,同样热闹的,是楼市。倘若你一边在包装愈发精美的小区里穿梭,一边在销售人员的让利优惠声中挑选,定然会发现:2005年的广州楼市秉承了2004年的做派——大户型与豪宅的天下。

  需求决定产品,从本报记者掌握的数据看来,各大开发商在2004年,着力于打造大户型、江景豪宅、商务公寓等产品。产品升级带来巨大资金流量——从各家上报的数字看来,2004年销售额30亿元以上的开发商不在少数。而富力地产集团董事长李思廉却在刚结束的广州地产经济峰会上表示,“在广州市场,一年能做到30亿元的销售业绩,相当不容易了”。

  合生创展广州公司营销中心负责人透露,合生创展广州全年营销业绩大约有43亿元,包括帝景华苑、华景新城、华南新城等主力楼盘在内的几个主流楼盘,主打户型均为100平方米以上的大户型。

  大户型走俏

  几乎每一个被采访的开发商都表明自己开发的是“中高档产品”。合生2004年下半年开盘的帝景华苑,均价已经从7000元/平方米涨至8000元/平方米,涨幅达10%以上。该盘全为160~190平方米的大户型,每套总价均在100万元以上。可以说,除去江景楼盘、地铁3号线等利好因素,帝景华苑最大的卖点就在于户型大、两梯三户的设计。该公司营销中心负责人官小鸥表示,2004年合生创展旗下各盘的销售情况,反映出二次置业人数的增加,即使是首次置业的买家,也多数留意大户型,即便是走中档路线的海珠盘——逸景翠苑,2004年的新货80%以上都是大户型。而华景新城二手市场反而以小户型为主流成交户型。

  回顾2004年主流开发商的销售业绩,也许能够看到产品提升带来的巨大资金流:合生创展广州公司43亿元,富力地产集团33.6亿元,城启集团22亿元,城建集团20亿元,中海地产18亿元,宏宇集团仅仅个盘销售就达10.3亿元……是产品提升拉高了房价,还是市场需求促进了销售增长?

  官小鸥分析,从“合生会”的会员情况来看,购买合生楼盘的大部分业主,均为电信系统、银行等单位工作人员,从2003年开始,市场趋势就是大户型热销。

  2004年广州市住宅市场无论是成交面积还是成交金额都有较大幅度的增长,并且是全市住宅成交登记金额的增长速度明显大于住宅成交登记面积,而全市二手住宅成交登记面积以及登记金额的增长幅度又均是明显大于全市预售住宅的成交登记面积以及成交金额。全市二手住宅的成交登记面积增长率为43.96%,预售住宅成交登记面积增长仅为5.9%。

  2004年一手住宅均价增长最快的要数海珠与番禺两区,海珠区均价为5346元/平方米,同比增长13.1%,番禺区为3412元/平方米,同比增长37%。

  番禺别墅集中放量

  番禺区房价大涨,有两个因素:大学城、地铁4号线、新火车站等利好因素的促进,以及买家对郊区生活方式的认可;2004年全区别墅集中放量,例如广州雅居乐花园、清华坊、和黄珊瑚湾畔等楼盘,其联体别墅的均价约为6000~7000元/平方米,而独立别墅则都超过11000元/平方米,大大高于其他住宅的均价,且户型多样化。在房管局进行成交统计时,别墅是归入住宅类的。当2004年番禺区别墅成交量增长较快时,自然在一定程度上拉高了该区的住宅成交均价。

  雅居乐集团2004年销售业绩近30亿元,其中广州雅居乐销售近13亿元。据该集团销售中心相关人士透露,广州雅居乐主推的雅湖居有FUNHOUSE四联别墅,面积大约140~172平方米,均价6000~7000元/平方米;TOWNH0USE连排别墅,面积大约146~203平方米,均价6000~7000元/平方米;独立水岸别墅,面积大约208~232平方米,均价11000元/平方米,而同期销售的洋房均价,也在4700元/平方米左右的水平上。

  番禺区另外一个大热门就是清华坊。凭借其古典的建筑设计,清华坊在番禺楼市独树一帜,首期推出104栋联体别墅,但与同区其他的联体别墅有所不同:一是面积比较大,一般都在300~400平方米;二是每户的宽度都在10米之上,从而使各个房间的通风、采光都相当不错。该盘的销售均价也在5390~6600元/平方米左右。

  珊湖湾畔首期有别墅和叠加式公寓,别墅分五种型号,每种型号均配有与别墅建筑面积相等或更大的花园,别墅建筑面积从280~610平方米不等,花园面积为赠送,别墅顶层也可做花园。首期约有别墅261幢,其中公开发售推出150多幢。叠加式公寓的建筑面积从220~280平方米不等,均为复式,均价约为8000多元/平方米。

  即便是洋房单位,也显示出番禺区房产的升值潜力。宏宇集团在广州惟一的开发项目是星河湾,第四期“星座”均价6800元/平方米,但是其高达3500元/平方米的装修标准,已经显示出其价格一路走高的趋势。星座以205平方米与610平方米的中空复式单位为主打,销售总额达6亿元。华南新城160多平方米,带入室花园的一梯两户单位,售价比同组团的其他单位高出大约20%。而这类产品的主流消费者,依然是多次置业人士。

  是否2005年的市场也将这样旺销?中介人士分析,一手楼价的上升明显促进二手市场的成交量,2004年商品房成交面积中一、二手比例为57:43,说明一、二手房交易已经有比较良好的互动作用。去年广州市预售住宅成交均价为4618元/平方米,较2003年的3888元/平方米上涨了730元/平方米,上升幅度为18.8%。但均价上升幅度到2004年第四季度趋缓,第四季度成交均价仅比第三季度成交均价上升0.8%,在经历了大半年的价格上涨之后,预售住宅市场将进入一个新的平衡阶段,市场走势会渐趋平稳。


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