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房产贬值快 戳破房地产永远会增值的神话

http://house.sina.com.cn 2005年01月28日18:36 21世纪经济报道

  这是一个流传已久的神话:房地产永远是增值的。

  地产商一般是这么证明的:我们的项目一期均价是每平方米8300元,二期均价是每平方米8900元,三期达到9700元,一目了然,这不是已经增值了吗?

  我仿佛看到了,无数善良的人们情不自禁地在点头。

  但是,我不得不说,如果这不是一个有意堆砌的神话,至少也像是一个似是而非的谎话。以该项目一期为例,如果消费者购买的房子果然已经增值,那么,它就应该以高于每平方米8300元的价格售出。这时,它新增加的成本包括:契税(1.5%),维修基金(2%),收房以来的物业管理费(每平方米2.5元以上),已付款的利息损失,贷款利率(5%以上)等。这样算下来,总成本增加了8%以上。也就是说,它必须是以每平方米8900元的价格售出,才基本维持成本,而要体现增值,售价还得提高。

  然而,有几个小区的房子,一期的房子能以二期的价格成功售出?又有几个房子能真正兑现增值,以高于原价10%以上的价格售出?有人告诉我,即使出现这样的叫价,也往往是有价无市。也就是说,地产商宣称你买的房子已增值10%以上,其实那只是一个画在纸上、不能兑现的增值,这有什么意义呢?如果你相信他的鬼话,那你只是在自欺罢了。

  倒是有太多的新房,建成之日即是其贬值之时。

  前几日,在首创置业北环中心举办的一次论坛上,电影和小品演员朱时茂很是愤愤然地说:当年我以每平方米8800元的价格买了恩济花园的房,现在别人告诉我,我的房子每平方米5000元都没人要。这样下去,可能再过10年,我的房子就一钱不值了。恩济花园当年号称是北京最高档的商品房。“谁能告诉我,这是为什么?”朱时茂很委屈地问。

  没有人告诉他为什么。委屈的绝不止朱时茂一个人。北京亚运村两个也是当年最豪华的高档商品房,如今贬值30%-50%;位于顺义首都国际机场路边的一个高档别墅区,其公寓由当初的每套60多万元,贬至目前的40余万元,业主又该向谁倾诉?

  房产会贬值,那么土地呢?譬如,中国人多地少,土地价格应该只会升不会跌。“千万不要相信土地永远不会贬值的话!”中国社科院金融研究所易宪容博士说,东京的土地比北京更稀缺,但东京的房价从1990年代初一直跌回到了1970年代的水平,地价也同步下跌。可是,1990年代初,你要是对东京的人说地价也会贬值,只会招来对方的白眼。

  我从来不敢说,房子只会贬值。没错,好房子永远不会贬值。问题是,我们现在有几栋可以称之为“好房子”的东西?今天,我在北京城里转了两圈,二环路、三环路,全都被高高的房子包围着。我对自己说:不到30年,北京前门的房子就面临拆毁的命运;也许过不了30年,二三环边上的这些房子也难逃此劫。使用寿命只有30年的房子,它要不是逐年贬值,那就真是活见鬼了。

  哦,忘了提醒一句(想必你也知道),地产商声称房子在增值,证据是房子在不断涨价,而房子涨价又表明房子在增值——在逻辑上,这叫做循环论证。地产商的这种圈套,不愿意思考的消费者最容易钻进去——买了房,房子会增值,不买房,房子会接着涨价,结论是:你还不赶紧动手?


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