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2005年国际商家中国扩张 商业地产会否井喷

http://house.sina.com.cn 2005年01月19日16:43 中国经济时报

  2004年12月11日,中国商业零售业全面对外开放,越来越多的国际商家开始了进军中国市场的步伐,从今年1月1日开始,跨国零售商已开始了在中国的全方位扩张。外资的到来在推动国内商业市场发展的同时,还使得本土商业开发者不得不重新制定竞争策略,这为2005年的商业地产带来巨大商机。

  2005 商业地产分水岭

  记者采访的两位地产老总表示,国际商家的扩张发展是2005年商业地产的一大新变化。据了解,全球第二大体育产品零售商和生产商法国迪卡侬公司已决定在2005年至2008年期间,将以华南为中心,把扩张重心放在北京为主的华北地区,2005年会在北京开18家4000至1万平方米不等的概念店、标准店,并在华北地区建立巨大的商业网络,同时兼顾向华西地区挺进;家乐福将在北京、上海、广州和深圳等中心城市各开12家新店,同时计划今年新开100家迪亚店及增开10至15家冠军生鲜超市。

  与此同时,中外基金的运用与否将在2005年见分晓。据了解,目前我国商业地产开发主要的资金来源是银行信贷,商业地产多为长期租赁物业,开发企业的建设资金被大量沉淀,构建多元化的资金渠道,分散房地产金融风险,成为商业地产发展亟待解决的问题。有专家认为,在良好的市场前景下,中外基金是否能进入商业地产开发领域,将对2005年商业地产的开发产生重要影响。目前有消息称,内地房地产信托基金有望在今年于海外上市,已经重新登记的50多家信托公司大多数都在研究相关问题,商业房地产商的退出问题、资金瓶颈问题已有望突破。可以说,2005年的商业地产发展将会是前所未有的迅速。

  理性开发是长远之道

  有专业人士此前分析认为,2005年我国的商业地产开发市场将以理性为主基调,进入一个全新阶段。其依据的理由在于,为了规避商业地产开发建设的风险,国家近年一直不断实施政府调控措施,如提高对商业地产的信贷政策门槛等,而即将出台的《城市商业网点规划条例》将在一定程度上限制商业地产的盲目开发。

  据了解,目前我国商业地产的开发仍然存在着不少弊端,其一是开发理念盲目,部分商业地产开发企业对项目定位不准确、开发的商业业态不清晰,无有序的招商管理计划等,从而导致了地产项目的后续发展跟不上;其二,现有部分从事商业地产开发的企业多是搞住宅建设出身,前者以售出为终结,是一种明显的短期业务;而后者则是通过租赁运营获得长远回报为目的,二者间的差异并没有被企业决策者们所认清,同时影响了设计规划直至后期的管理等诸多环节。

  但弊端存在的同时,近两年我国专事于大型商业地产开发的中介机构已迅速成长,一些商业地产项目也开始借鉴国际管理以及业态规划等方面的经验,商业地产逐渐与国际接轨。这其中中海首佳商业设计公司借鉴国际上的经验,以本土化的国际型团队创立了全程一体化专业协同服务的“Z模式”在业界耳目一新。北京中海首佳商业设计公司董事长王永福表示,“Z模式”就是商业设计全过程的服务,从一个项目的前期咨询开始到初步设计、到商品的布局、到室内外环境的设计等等,还帮助地产商招商,实行一套全程的服务。据了解,两年时间,成功地完成了30多个商业项目,其中10万平方米以上的项目就有12项。

  创新经营是必由之路

  除了本地开发商,外来房地产企业似乎也已经瞄上了商业地产这块大蛋糕,上海绿地集团董事长张玉良称,计划在2005年拿出十几个亿进军北京的商业地产;而天津顺驰创始人、融创集团董事长孙宏斌也表示他们在2005年将推出20万平方米的商业地产项目。对于商业地产的逐渐火爆,专家认为,由于用于房地产开发的土地按政府规定如果尚未开发将予以收回。另外,2008年奥运会之前,北京的各类建设工程将暂告停止。房地产开发企业面临着近两年大量的住宅、写字楼新盘集中上市、竞争加剧的压力,以及企业对房地产市场中、长期投资的预期。部分发展商意识到,应该寻找新的机会,将资金从住宅、写字楼的“大篮子”里分流出部分,放到新型商业物业、旅游物业、教育物业乃至文化娱乐产业中。而销售价格高出住宅2至3倍的商业类物业自然是发展商的首选。

  于2004年底入市,在商业地产项目中销售业绩不错的“第三极”,其在业界走红的方法更是给商业地产一个新的发展模式:创新。据该项目总经理欧阳旭介绍,第三极打破了房地产业的惯常经营做法,采用了投资与经营完全分离的管理模式,即将商场店中店产权只售给投资人,再以10年超长期限包租回来,由国际知名金牌物业管理公司COLLIERS对项目进行统一管理、统一招商、统一经营以及统一规划,以此来保障业态规划的全面实现和持续经营。

  投资与经营分离的利好在于统一管理的模式下,投资者的经营风险大大削减,除了避免同质化经营所带来的风险外,投资者无须承担经营盈亏所带来的风险。另外,长时间的包租期为投资者吃下了一颗定心丸,在投资期间,投资者可以拥有每年10%的固定投资率,10年后投资者即可收回全部投资成本。此外,统一的管理还使得投资者可以享受零空置期、零租期、零代理费以及零物业费、水电费等附加收益,预计投资者的总体投资回报率将高达269%。“商业地产最大的卖点就是投资回报率,客户看重的是这一点,而开发商能把投资回报率提高,投资收回期缩短,也同时证明开发商的实力。”在上海被业界称为“铺王”的投资商吴昊这样告诉记者。

  据北京市商委预计,在2005年北京人均商业面积可以达到0.9平方米,按照1400万人口估计,商业总面积将为1260万平方米。由于两年前北京的商业人均面积还在0.7平方米左右,按此推算,今明两年的商业地产年供应量都将超过100万平米。2005年,商业地产的机遇不言而喻。(王小霞/文)


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