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问责制尚处缺失局面 该由谁来监督业主委员会

http://house.sina.com.cn 2005年01月12日09:17 中国经济时报

  虽然近年来物业管理纠纷已是屡见不鲜,但去年年底著名歌手屠洪纲和朱明瑛因拖欠物业费而双双成为被告的消息还是引起社会各界的广泛关注。其中固然有名人效应的成分,但最关键的却是,这场表面上看似业主与物业管理公司之间的纠纷,实际上其矛头却直指小区的原物业管理委员会(即现在所称的业主委员会)。

  前任物业公司合约期限未满为何撤走?新的物业公司又如何进入的?在业主毫不知情
的情况下,原管委会有何权利何运作这一切的?小区的一些业主质疑原管委会可能存在黑幕交易,而这种交易源于没人来监督原管委会。

  原管委会越权代行业主大会权利

  据本报记者采访了解,朱明瑛所在的清境明湖小区前物业管理公司是北京港力伟辰物业管理有限公司,由于业主对其服务不满意,曾建议2004年10月8日服务合同到期后通过招标引进新的物业管理公司。但当年5月21日,北京建国物业管理有限公司与该小区管委会签订了《临时托管协议》及《关于临时托管协议的补充说明》,之后建国物业仅向业主发了一张通知就宣布进入小区。这期间,原管委会(该小区建立较早,当时的通行做法是建立物业管理委员会,后改为业主委员会)即没有号召业主召开业主大会,也没有公开竞聘物业公司,清境明湖小区就这样稀里糊涂地换了物业公司。而后矛盾的焦点在于,业主对新物业公司的服务仍不满意,所以小区内196户业主中就有160户拒交物业管理费。物业公司则选了两个名人屠洪纲、朱明瑛做被告,这场物业纠纷就此走上诉讼之路。

  此案一经审理,业主们即将目光集中投向了建国物业是否拥有合法管理资格这一根本问题。业主代表朱明瑛的诉讼代理人、北京隆安律师事务所律师陈旭告诉中国经济时报记者,由于建国物业与清境明湖花园小区管委会签订的《临时托管协议》存在根本性的法律瑕疵,不能作为物业公司向朱明瑛等业主合法收取物业费的依据。

  据介绍,《物业管理条例》第11条、12条、15条分别规定:选聘、解聘物业管理企业是业主大会的重要职责之一,业主大会做出选聘和解聘物业管理企业决定,“必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过” ,“业主委员会是业主大会的执行机构”,“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”。另据《北京市贯彻<物业管理条例>的若干意见》规定:“《物业管理条例》施行前已组建的物业管理委员会”,在“召开业主大会会议前,原物业管理委员会不得履行《条例》规定的业主大会的职责”。

  陈旭表示,上述条款说明原管委会没有权利、也不能代表小区业主与建国物业签订《临时托管协议》。即便是管委会要与建国物业签订《临时托管协议》,由于这一签约行为属于对业主生活有重大影响的大事,“必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过”,而建国物业不能证明清境明湖管委会与其签署《临时托管协议》获得了清境明湖全体业主所持投票权三分之二以上通过。与此相反,朱明瑛向法庭提交的相关证据则证明,建国物业与清境明湖小区管委会签订《临时托管协议》时并未获得清境明湖全体业主所持投票权三分之二以上通过。因此,清境明湖小区管委会就选聘物业管理企业事宜与建国物业签署《临时托管协议》违反前述法规规定,是一种越权的无效法律行为,双方签署的《临时托管协议》是无效的。由此建国物业进入清境明湖小区进行物业服务是不合法的,根本不具备对清境明湖花园小区进行物业管理的资格,也不具备向业主收缴物业管理费的任何法律依据和合同依据。

  据了解,2004年11月29日上午在朝阳法院大法庭进行公开审理此案时,朱明瑛当时带着物业费出庭。朱明瑛表示,她带着这笔钱,随时可以将这笔钱交给具有合法资格并提供等值服务的物业管理公司。她只是想交给有合法资格的物业公司,这事关她作为一个公民、业主的合法权利。

  业委会行走在尴尬与欲望之间

  此案目前仍在审理之中,但法律界人士就此分析认为,此案的典型意义在于把过去隐藏的利益纠纷推向前台。陈旭表示,过去业主与开发商、与物业公司的纠纷都很明确,也容易界定。但现在,这种业主与业主之间、业主与业主委员会之间的纠缠更微妙、更难处理,也将成为未来小区纠纷中最难解决的问题。

  以此案为例,该小区业主们疑惑丛生:原管委会在新旧物业接替安排中,为什么不召开业主大会听取广大业主的意见?难道这其中有什么关联交易?不管是管委会还是业主委员会,都是业主大会的执行者,它们有监督物业管理公司的权利,但并不具备随意处分业主财产和代替行使业主大会的权利。

  面对这样的质疑建国物业则叫屈不已。其相关负责人表示,建国物业受邀进入清境明湖小区时,小区已四天无人管理,配电室无人管、房屋漏水,属于情况危急之时临危受命,而且建国物业自管理半年来,公司投入30万元,根本没有盈利。

  叫屈的不仅是物业公司。据银枫家园业主委员会主任北野的描述:清境明湖业委会主任武先生也一肚子苦水,他表示以前的物业公司欠下了几百万的债,有三年的物业费根本不知去向。小区每年400多万的物业费,7年来理论上应该有2800万的物业费,但服务项目之一的供暖竟然都不热!武先生说,为了使小区暖起来,他几乎要给开发商跪下了。由于多种问题得不到解决,不少业主也不积极地团结起来促进问题的解决,只是消极对抗,越来越多的人不交物业费,结果受害的是全体业主。

  作为促进北京市小区业主委员会建设的前沿人物,北野向记者坦露了自己多年担任业委会成员付出的辛酸。“自从我被选任业主委员会的成员后,每个月的电话费比以前平均多出了100多元,三年下来我为业主服务的电话费就高达好几千元,其它的精力等损耗都还没算。”北野表示,业委会的人也有自己的怨言和委屈:就算你为大家服务了,小区仍有业主说你没好好干事,这实在让人伤心。“业主委员会很多时候很尴尬,义务服务精力有限,如果要求报酬,这笔钱由谁来出、出多少,都没有先例,也难以平衡。”北野告诉记者,他主张不拿报酬义务服务,关键是这种方式对多少人有吸引力。北京市小区办相关数据显示,北京目前有3000多个小区,能否有相应的小区义务服务者尚未可知。

  业界知名维权人士、朝阳园业主委员会主任舒可心感叹,很多小区业主委员会没有办公经费,委员们都是义务担任,没有报酬,而身边的诱惑又太多,所以很容易出问题。 舒可心举例说,有家物业公司曾表示给他六位数的报酬,让他换掉小区的物业公司。他表示,为了能够抵制类似诱惑,朝阳园业主委员会规定其公章不准放在委员或主任手里,而全部由秘书保管,要经过绝大多数的委员开会同意后方可使用。

  问责制缺失 谁来监督业主委员会

  “如果没有更多人愿意义务服务,如果一些人是出于某种利益而竞选业主委员会成员,那么业主所说的腐败现象就可能是存在的。”舒可心认为,腐败的根源是职责、权利不受监督。

  他表示,目前对于业委会的监督力量非常薄弱。寄希望于政府监督显然不现实,政府无暇顾及那么多小区那么多琐事;而仅靠业主委员会成员自律的效果也并不见佳。他告诉记者,大多数小区的业主委员会都存在好心地滥用职权的行为,在没有业主大会通过决定的情况下干这干那,认为自己手中握着的是一种权利,一种替别的业主做主的权利、一种替业主大会做主的权利,而非公益性的服务工作,在这种意识尚未转变的情况下,靠业主委员会成员自律也是不可靠的。

  业主委员会监督体制的缺失、问责制度的匮乏,不仅让业主委员会处于一种“偷不偷都是贼”的处境,也让很多业主更加不放心。据了解,有小区为了想办法监督业委会,又成立了一个“业主委员会监督委员会”,但随后又有人问:谁来监督这个“业主委员会监督委员会”?以此类推,监督永远没有阳光灿烂的那一天。

  北野告诉记者,业主委员会监督制度建设不但本身空白,而且大家就是想监督都不知道该怎么监督。他建议首先是信息要透明、公开,业主委员会的工作要向全体业主公开公示,对于物业公司是如何监督的、预算开支、会议记录都要向全体业主公开。在此基础上还应该建立联席会议制度,即召开重要会议时邀请开发商、物业公司、街道办事处共同出席,形成制约。 但截止到目前,类似建议仍处于摸索状态,并未形成系统性的经验。

  “业委会是一个特别难控制的组织,因为没有主管单位,既不在工商局注册,也没有行业主管单位,在小区办的备案也仅仅是其选举过程的合法性认定,而根本不管其具体的行为。即除了业主大会,也没有别的‘上级’。而业主大会对业委会违法行为的纠正和对后果的救济则维系于业主的民主参与意识,但这种意识在现实中却又是十分薄弱的,往往导致业主大会的召开和决议的产生都十分困难。”舒可心对此也非常困惑,“业委会是业主大会的执行机构”这一定位使“老实”的业委会在无法获得业主大会授权时什么都可以不做,而对那些“不老实”的业委会滥用权利时,解除业委会权利的主体又是这个召开非常困难的业主大会。这种权利的赋予以及纠正、解除都十分困难的局面必须引起各方足够的重视。(王小霞/文)


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