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2005年房产投资为谁而狂 新楼市之战即将开打

http://house.sina.com.cn 2005年01月05日10:47 人民网-国际金融报

  今天的楼市就像当年的股市,吸引着各种各样追求暴富梦想的人们。在2004年的最后一天,开发商们需要做的是大肆庆祝抑或无人处暗舔伤口,而对于更多攥着资本瞪大眼睛的投资者而言,新一轮第6城市群楼市的战役已经暗潮。

  昆山别墅:有“闲钱”还需有耐心

  阳澄湖边的昆山别墅,正在成为以上海人为主力的投资客户群的新宠。

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  在10月的昆山秋季房展会上,参展的41家楼盘中有9家涉及别墅,其中漾月湾、泰泓花园、天使湾均为阳澄湖边的新盘,加上颐湖园、天使湾、鹿澄天地、威尼斯、国际上湖等先期发售的项目和已经售完的大上海高尔夫72幢、克拉水城一期40套等,仅围绕阳澄湖的别墅项目就有10项,而整个昆山的在售别墅超过20个。

  稀缺性是别墅吸引投资者的第一法宝。随着别墅用地规划的冷冻,2005年,以昆山别墅群和宁波沿海岛屿为代表的休闲地产项目将成为第6城市群最容易“烧钱”和“烧出钱”的投资项目。

  目前,上海单栋别墅的价格已经突破了350万,经济型别墅的售价也整体超过了200万。从近期上海土地招拍挂的情况看,可开发用地已经寥寥无几,作为配套居住候选的昆山地区,物业形态趋向成熟的别墅市场被看好当在情理之中。

  不过,中房指数系统高级分析师陈晟也指出,在当前国内信用体系和保险体系仍不完善的情况下,旅游型房产或者度假型房产的投资回报很难得到保证。生活配套和租赁体系没有到位,稳定的现金流是投资别墅的必备武器。换句话说,投资别墅是一项既需要闲钱,又需要耐心,还不一定能在期望时间内得到期望收益的项目,建议在2005年初次试水楼市的“新手”慎重上路。

  另一方面,虽然别墅用地趋紧是政策所趋,但是由于今后5年内的别墅用地已经全部投入市场,明年别墅消费价格仍将保持稳定。

  购房流转:租金回报“落袋为安”

  消费者购买商品房后,只要将商品房的使用权出借给开发商5年,并且承担5万元的统一装修费用,将立刻得到以五年租金形式返还的25%购房款———苏州新开楼盘“太湖水云间”,对首期11栋多层中的6栋采取了这种叫作“流转”的特殊销售方式。

  据开发商苏州胥口房地产开发有限公司的销售经理李庆华介绍,所谓的“流转销售”,是以前该公司推出的“别墅包租”项目的改进版本。由于濒临太湖景区,在“水云间”的边上将建起一幢准四星级的宾馆,所有通过“流转销售”回到开发商手里的公寓房,将作为这个宾馆的特色旅游度假用房。

  李庆华介绍,这批被“流转”的房源房型为三房两厅两卫一厨,面积在110到120平方米,销售均价3500元/平方米。“目前销售完成了近7成。”李庆华说,“在此之前,我们已经做了七八年的别墅包租,有稳定的客户群。”

  不过,业内人士对此举颇多质疑。上海汉宇物业代理有限公司总经理施宏睿就强调,这不过是缺钱开发商的一个变相折扣,由于“太湖水云间”的楼盘二期小高层项目同时在建,开发商的资金压力很大。“25%的回报率看似诱人,但考虑到5年属于较长期的投资,如果投资者不走租赁道路,或许有机会得到更高回报。”施宏睿判断。

  上海交通大学的金融投资专家顾孟迪教授对此有不同看法。在当前市场租售倒挂严重的情况下,顾孟迪认为,一次性得到25%的房款作为租金返还,投资回报率在6%左右,已经远高于现在租赁市场的行情,追求稳健投资的人不妨可以考虑。

  另类公寓:“上帝”不买概念的账

  CBD、LOFT、河西、东城……2004年的第6城市群楼市被一大群光怪陆离的概念环绕着,就像裹在轻纱中的少女,看上去很美。

  12月23日,位于南京朝天宫西街69号的几米空间开盘,推出了3.2米、4.6米等多种层高,其中二楼户型还挑高到5.8米,也算创下了近期南京开盘公寓的一个记录。与此同时,开发商打出了3888元/平方米的促销价格出售511室面积38.18平方米,总价仅14.84万元的一套公寓,类似的促销手法,几个月前“时尚空间”也曾采纳过。

  在陈晟看来,挑高和促销其实都是开发商操作楼盘的一种手法。类似5.8米的挑高在上海已经尝试过作为卖点推出,南京方面不过是一种移植而已。

  供销失衡是2004年的南京楼市留给2005年的礼物,而小户型公寓对于房价的总体控制和丰富市场结构的作用是明显的。

  据了解,此次几米空间推出的公寓房面积在38到66平方米,平层售价5980元/平方米,挑高户型均价7580元/平方米,并且提供二成首付。以5980元/平方米的平层计算,面积38平米总价约22.8万元,首付只需4.5万左右,月供800左右,非常适合资金实力一般的投资散户。

  “公寓住宅最大的优势应该在于物业管理的完善,而不是概念炒作。”谈起最近一些公寓型住宅打出的“四星级服务”的招牌,陈晟提醒道,“酒店式公寓的功能性必须是真实的。以上海为例,第一代酒店式公寓和第五代的酒店式公寓差别非常大,只有概念支撑的物业形态,无论其门槛多低,都会因为缺乏升值潜力而被淘汰。” 

  西湖商铺:湖光山色难掩“惨淡”

  一贯以高价拍卖闻名的西湖商铺,终于也走到了降价的时候。“南山路和滨湖一带的商铺,包括西湖新天地在内,目前普遍处于亏损,投资换手率极高。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生谈到西湖商铺的现状充满了担忧。

  随着西湖西进,关于湖西偌大的景区找不到一个卖可乐的地方的抱怨不绝于耳,而另一方面,由于旅游商品利润薄弱不足以维持高额租金,正使西湖商铺成为投资者眼中的“鸡肋”。

  最近,有人委托浙江广源拍卖有限公司出售湖西地区4间商业用房的经营权,委托人开出的价格是每平米每天1.5元到3元,换句话说,每月花2000元左右就可以租到茅家埠景区一间20平方米的商铺。

  “委托人惟一的要求,是承租人将全部13年的租金一次付清。”据拍卖行的工作人员介绍,目前前来咨询者并不多,最后究竟是拍卖还是走协议出让的方式要视买家情况而定。“湖西是新开景区,目前景点并不连贯,除了节假日,平日人流也很少。”

  谈到湖西景区商铺的投资前景,赵杭生表示并不看好。“普通人总有一个思维定式,认为西湖边人多,投资商铺稳赚不赔。殊不知西湖稀缺的湖光山色只能推高周边高档住宅市场,却不能保证商铺的稳定收益。”

  陈晟指出,旺铺必须具备两个要素,一有稳定的人流,第二有稳定的经营产品,目前单一旅游产品的供给还不能有效地对商铺形成支撑。

  “在商业运作打不开局面的情况下,委托一些强势公司统一经营商铺收益或许会好些。”谈起现在西湖周边商铺缺乏统一规划管理的现状,陈晟认为,把资源分散在小业主手中,只会造成恶性竞争。从市场角度看,投资者理想的方向是持有产权。

  异地投资:“三州”炒客前赴后继

  继温州、台州之后,杭州投资者正在成为浙江炒房团的中坚力量。

  金丰易居(杭州)日前组织了100多位投资者考察南京益来名人城市酒店,“酒店地产”10年相当于合同价格的8%的持续净回报率,让半数客户当场下单。无独有偶,在绍兴年末火热的商铺投资热潮中,有个杭州客人以1400万元的大手笔一次买下了国际摩尔城奥特莱斯购物广场内的19个商铺,成为当地媒体关注的焦点。

  “杭州人的投资意识很强,加上在这一轮的房产投资中尝到甜头,积累了信心,目前处在四下出击寻找机会的阶段。从东部地区到海南,从公寓住宅到休闲地产,针对不同的城市特点,制订着不同的作战方针。”赵杭生这样评价杭州人的投资策略。

  陈晟认为,稳定增长是明年第6城市群的主基调。异地投资这样跨区域的资金流动虽然被允许,但不应该得到鼓励。毕竟对于地区楼市而言,得到自身的消费力支持才能建立牢固的基础。

  对于异地投资,陈晟认为投资者必须遵从一定的投资流程。首先看国家宏观政策的方向,然后选择合适的经济大区、城市、项目。具体到个案楼盘,陈晟认为跟从大开发商有利于规避风险,而且所购房屋一定要从抗跌性、未来机会、转手机会等综合考虑,选择小区内最优的物业形态。


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