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地产业难遏奢华燥动 豪宅遭逢泡沫劫数

http://house.sina.com.cn 2004年12月22日10:01 中国经济时报

  地产业难遏奢华燥动

  对于跻身中国10大超级豪宅的观澜湖高尔夫大宅来说,北京今年的冬天并不太冷。

  带着高中豪宅“探花郎”的兴奋,这个远处南国深圳的地产项目一干人马日前抵京,一连三天约会首都财富圈人士,期待观澜湖高尔夫大宅12月12日新推出的露诗达区能吸引北
方富豪南下投资置业。

  有分析人士表示,地产是否存在泡沫的争论仍在继续,中国豪宅的烽火已然连绵。

  国外有一种对“豪宅”的定义是:一个社会的少数富裕阶层通过市场方式过度占有社会稀缺资源的一种居住状态。即豪宅是为满足社会富裕阶层对稀缺资源较多占有的一种欲望而定制的,一般被分为城市豪华公寓和郊外花园别墅两种物业类型。

  有关资料显示,摘走了国际花园社区评选金奖桂冠的观澜高尔夫在《中国十大超级豪宅排行榜》依然只是第三名。

  在世界地产研究院、世界经理人周刊和国家地产网共同主办的这次豪宅排行榜中,单栋售价最高达1.3亿元的上海紫园别墅夺得冠军宝座,上海檀宫别墅紧随其后。虽然此次共有10个城市、30个项目入围“十大超级豪宅”提名,但最终北京、上海、广东瓜分了所有席位,其中北京4家、上海和广东各3家,而这3个省市也恰恰是中国富人最聚集的地方。这些项目类型均为别墅,这种传统的独立型豪宅以其低容积率、高私密性,以及舒适、安全的优点最受富豪们的青睐。

  自2002年起,中国豪宅开发开始逐步升温,做豪宅、超级豪宅几乎成了大多数开发商“提升档次”的一种招牌。华远、首创、万科、中海、中信等以前不做豪宅的地产大腕们也纷纷涉水。有关调查显示,目前北京的新增别墅不但六成以上的项目均价都在每平方米万元以上,观唐西山美庐、顺景园等一批产品更是突破每平方米2000美元。

  虽然去年国土资源部一纸紧急通知叫停别墅类用地供应,但似乎并未打消地产商们对进军豪宅的念头,反而激发了更高的热情。有观点认为,土地资源的稀缺使现有的别墅住宅变得奇货可居,升值潜力似乎骤然增大,同时也可促进地产商对现有别墅用地的深度开发,有利于产品品质的提高。从2002年开始出现的所谓“卖别墅当卖菜”的现象一去不复返,质量相对低下、走低端路线的价格型别墅将难以走俏。设计精致,景观独特,配套设施齐全,拥有良好人文环境的价值型别墅会有更大的增值空间,在未来一段时间内将“主宰”别墅主流。市场人士由此认为,对别墅发展的限制也有利于防止土地资源浪费,提高有限土地的使用率。

  “泡沫”劫数逼近豪宅?

  动辄上千万甚至上亿元的价位、年均数十万的物业费、驾车买菜的佣人,扑面而来的奢华之风永远与寻常百姓无缘。目前炙手可热的豪宅开发还能热多久?中国能否承受豪宅之重?在拥有13亿人口的中国,豪宅项目几乎是伴着艳羡和愤懑交织的目光成长的。同样,对于豪宅的肯定及质疑也至今尚未有停息。

  在世界经理人资讯有限公司首席执行官丁海森看来,作为奢侈品典型代表的超级豪宅在中国的市场前景光明。

  据他介绍,中国拥有百万美元以上财产的人有30万,拥有亿万美元财产的人有至少1万,他们的钱总要有一个消费的路径。而中国的豪宅加起来还不到1000套,其中有些在装修、物业管理上还达不到豪宅的标准。而与此同时,造价100万美元以上的房子在美国有5万多幢。

  一些经济界学者曾指出:中国目前城市商品房的空置率已接近50%。北京高档商品房已经出现了泡沫,并且这个泡沫可能还在增大,不断出台的调控政策正在将前一阶段脱缰的房价“野马”拉回到正常轨道。

  而丁海森则认为,地产泡沫的说法也与豪宅无关,而是普通住宅过剩造成的,其理由是北京的豪宅只占全市楼盘总量的5%,全国豪宅的数量和建设资金也只占全国楼盘数量和资金总量的1%,现在国内豪宅的发展还很滞后。

  曾有业内专家指出,“豪宅”之所以近年来炙手可热,实质上是房地产商在寻找出路,在“生态”、“智能”之类概念纷纷出笼后,又推出了“豪宅”这个可供吆喝的新卖点。

  除了对巨额暴利的追逐外,似乎有越来越多的开发商将豪宅视为提升“行业地位”和“品牌”的一种形式。也有观点认为,土地的公开拍卖抬高的地价使得豪宅项目成为一种无奈之举:如果不做豪宅,拿什么告慰巨额的地价成本和洞开的利润胃口?

  世界地产研究院高级分析师斯特劳表示,超级豪宅是富人最眩目的财富象征,是地产企业最有力的品牌展示。无论在美国、欧洲,还是亚洲,那些超级富豪们在追求豪华、舒适、私密性强的住所方面都有着共同的爱好,世界级的地产企业总是将能建设最好的房子作为自己的实力体现。

  据一位业内人士测算,以北京市场为例,未来1年至2年内,单套总价500万元以上的别墅供应量约在5000套至7000套左右,总市值不下300亿元。而去年北京的住宅销售总额也不过458.2亿元。和市场能够消化的总量相比,这些豪宅所占有的资金比例明显偏高。

  毫无疑问,与庞大的金字塔“塔基”相比,站在“塔尖”的人永远是数量最少的。即便是我国拥有亿万美元财产的人有1万左右,这些“目标业主”究竟有多少人愿意将消费指向豪宅?全国各大城市雨后春笋般的豪宅项目是否也难逃“泡沫”劫数?

  “我们希望为社会杰出精英创造完美的生活环境,同时提供一个商务社交的私人领地。”骏豪地产集团行政总裁王罗桂华对此表现的极为自信。据她介绍,观澜湖高尔夫大宅正式开盘首推两个小区现在已经售出了六成,其中香港人和台湾人分别占了60%和25%,剩下的都是大陆买主,以工商界、财经界和成功的专业人士为主,其中不乏来自北京的买家。

  另据有关报道,今年北京西山美庐等一些价格高昂的别墅项目出现了排队抢号的热卖情景。曾被搁置了几年的“城中别墅”——顺景园最近开盘仅一个月,便以500万元至6000万元一套的价格累计成交了13套。

  不久前地产大腕潘石屹曾公开宣称“对目前的贫富差距感到忧虑”,那么中国的豪宅消费时代真的来临了么?中国豪宅将来能否躲过“泡沫”之劫?这个问题看来最好还是交给开发商去费脑筋。 (刘金霞)

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