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房展会论坛实录:如何做置业理财规划(组图)

http://bj.house.sina.com.cn 2007年09月10日11:37  新浪房产
房展会论坛实录:如何做置业理财规划(组图)

图为“如何做置业理财规划”论坛现场
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  “房贷”问题一直受人关注。

  尤其是在年内第四次加息之后,房贷市场要如何变化呢?

  作为购房者,如何选择恰当的还款方式?

  提前还贷是否划算?

  不同年代的房屋如何贷款?

  这一系列问题,业内专家在“房展会论坛之如何做置业理财规划”中已经为您做了解答。


论坛内容吸引很多购房人关注

  以下是活动实录:

  主持人:各位来宾大家好!今天是秋季房展会新浪网房产频道主办的分论坛:如何做置业理财规划。首先预祝大家在这几天的房展会能找到心仪的房子。

    我们今天非常有幸邀请到来自银行以及担保公司的三位专家:

    中国光大银行北京分行零售业务部副总经理:李莹女士

    中国民生银行北京管理部个人消费信贷中心评审员:薛恺先生

    伟嘉安捷(伟嘉安捷博客|伟嘉安捷新闻)投资担保公司业务总监:宛玉敏女士

    今天就由他们三位给咱们讲一讲房贷市场,包括咱们现在购房者要购房的时候,关于贷款方面的一些问题。

  大家知道今年加息已经是第4次,今年8月22号贷款准备金提高和利率提高之后,咱们的贷房者都在想,现在的房贷市场有什么变化呢?我要如何贷款呢?于是咱们今天的论坛就针对三方面的问题,第一,不同年代的房屋,我们应该如何贷款?尤其是在加息之后。第二个问题,面对咱们众多的银行和各银行众多还款的房贷业务和房品,我们应该如何选择呢?第三个问题,加息之后很多朋友都想提前还款,因为这样可能会比较划算,那么他到底划不划算呢?我们就有请咱们今天到场三位嘉宾给大家做一下解答。

  首先开始我们第一个话题,有请我们伟嘉安捷公司业务总监宛玉敏女士给咱们介绍一下,加息之后不同年代的房屋应该如何巧贷?


图为伟嘉安捷(伟嘉安捷博客|伟嘉安捷新闻)公司业务总监 宛玉敏

  宛玉敏:大家好!首先简单介绍一下伟嘉安捷投资担保有限公司,可能大家对这个公司不是特别的了解。伟嘉安捷投资担保有限公司是我爱我家(我爱我家博客|我爱我家新闻)房地产经纪有限公司的第三事业部,就是他的子公司。我们公司主要做一些什么内容呢?伟嘉安捷主要是专业的房产金融服务公司,他主要业务范围包括房产理财,权证交易包括房屋资金监管。伟嘉安捷投资有限公司致力于为我们广大的消费者和我们的贷款人群指定一些适合自己理财的这样一个方案,理财的计划。之前大家说“房奴”,通过房贷理财的分析和设计,可能会使我们贷款人群告别“房奴”,轻松贷款。

  接下来跟大家简单说一下今天的话题,加息之后各种年代的房子如何还款?今年已经是8月22号开始第四次加息,加息之后很多人在考虑我是否还要继续买房子,房子还会不会再升值?我现在持观望的态度,我看一下周边楼盘有合适的我先买了。但是北京的房子可能分为几类,第一个是七八十年代的房子,第二类是九十年代左右的,第三类就是2000年以后的,我们叫次新房。首先说一下七八十年代的房子,可能七八十年代的房子基本上都是单位当时的福利分房,也就是我们现在说的以购公房和样产房居多。他们房子的位置大概分布在北京的二环、三环左右,基本上在三环以内的。房子的户型本身比较小,可能两居室50多平米,基本上没有厅,但是它的位置很好,交通便利,而且它没有物业费、管理费相关的费用,可能单价比较高,这些房子因为位置,总面积比较低,还是比较受大家欢迎的。但是可能涉及到一个问题,如果说我考虑买七不十年代的房子,我是否要一次性付清?之前很多人问我买二手房能做贷款,七八十年代肯定就是准二手房,怎么做贷款呢?现在一般银行做商业贷款是20年房以内的,现在是2007年,倒退就是1987年以后的房子,贷款可能性比较高一些。如果说我买80年的房子,80年的房子,有可能银行批贷程度比较小,即使批准了贷款可能程数比较小。如果说我现在手头资金不富裕,但是我还是想买这样的房子,现在大家可以考虑公积金贷款,公积金贷款有一个规定,房龄加贷款年限不超过47年,也就是说咱们可以计算一下,如果说我买了一套1980年竣工的房子我贷款可以贷多少钱?到现在应该是27年的房龄,你买1980年的房子公积金最高可以贷20年。它的利率和程度基本上不会有任何影响。七八十年代的房子如果我们一定要买,而且我们还没有买到85年和87年以后的房子,大家可以选择公积金贷款。这个所说的竣工年代,可能有人说我房产证是2000年,但是我的房子是1982年竣工的,一般房产证后面有一个竣工日期,按竣工日期为准。这是关于七八十年代的房子怎么贷款。

  第二个,因为房产的结构,九十年代又出现第二批房子。其实七十年代初是单位分房为主,七十年代末期有一些商品房,这些房子的范围分布在北京三环到四环之间。它和七十年代的房子有什么区别?就是它的户型有一些变化,已经有一些厅了,之前七十年代的房子基本上是没厅的,九十年代的厅有一个比较小的厅,小区会收一些物业费、供暖费,有一些配套设施比较齐全,但是不是很完善。这些房子可以宣传商业贷款,基本上商业银行对于贷款的要求就是刚才所讲到的,一般房龄20年以内,就是1987年以后的房子都可以选择。接下来过了九十年代,二十世纪二十年代,2000年以后的房子基本上就是我们叫次新房,它的户型、结构、位置都比较好,但是一般的位置我们要买到也在四环以外,五六环左右。基本上房子的户型是复式的,比较符合我们的居住条件,小区配套设施也比较完整,这种类型的房子是银行最环境的,做商业贷款,2000年以后的房子申贷容易度是很容易。而且住房贷款从九几年开始,到2000年已经历经七年左右的时间,房子可能也会有一些升值,接下来伟嘉安捷提供一个贷款,对于2000年以后的房子升值空间比较大,我又不想出售房子,我又有融资需求,而且现在我们的投资渠道多元化,很便利,怎么样解决这个问题呢?可以把你的房子从原来银行转到另外一家新银行做一次转接,实现融资的方式。

  刚才讲到商业贷款,如果我们选择的商业贷款,可能还涉及到还款方式的分析,可能接下来光大银行的负责人会给我们具体介绍,商业贷款还款方式对比之下我们如何选择,如何让自己的贷款更轻松一些。

  主持人:很感谢宛玉敏女士给我们进行不同年代房屋如何贷款的介绍。可能在不同年代房屋怎么贷款之后,您又要讲,我现在去银行,银行还款的方式真的很多,首先商业贷款的还款就是一种,公积金贷款进行还款又是一种。现在银行有这种组合式的贷款,就是我可以在前一段时间进行商业的还款,而后一段时间我转成公积金,这种来回组合的方式也诞生了。我们该如何选择,选择一个适合我们自己的还款方式进行购房呢?我们现在就有请光大银行北京分行信贷部的负责人李莹女士给咱们介绍一下。


图为中国光大银行北京分行零售业务部副总经理 李莹

  李莹:大家下午好!很高兴新浪房产提供这样一个机会和大家交流一下。从银行的角度来看个人贷款的还款方式,我们通常的观点认为,确实没有最好的,只有只适合的,因为每个人和自己的家庭条件,还有工作状况等等,包括你买的房子都会不一样,所以通常我们只需要选择一个适合自己的还款方式。在选择还款方式的时候,我觉得其实在你最开始信到贷款的时候就应该很关注,因为还款并不是到还款的时候才会发生,一定是在选择贷款的时候就要考虑。要考虑都包括哪些因素呢?比如说申贷的年龄,因为我看到今天在座有年轻人也有年纪稍微大一点的,年龄肯定跟还款有关系的。

  第二个要考虑的一定是自己的收入状况,因为还款就是我每个月要还多少钱,一定要有来源,先要想想想我每个月挣多少钱,其中拿出多少钱还款,我的生活品质才不会下降。刚才提到“房奴”,很多人觉得我贷款以后生活水平下降了,生活好像越来越差了,这个是完全没必要的,要量入为出,收入多少钱很关键。第三个要考虑的就是家庭的负担状况,这个也是一个非常重要的因素。可能每个人自己家庭状况也会不一样,有的就是小两口,也没有小孩,支出不会特别大。但是有的即使是小两口刚结婚,但是他的理念比较新,希望追赶新潮,他每个月的消费就会特别大,所以自己的支出状况也是一个特别重要的因素。此外还会有很多人考虑,比如说我自己有没有其他的投资偏好,我虽然买房子,我同时也买股票,我也买基金,我可能还要考虑有一些储蓄,这是一个组合式的投资需求,你一定要合理安排自己的钱。有的人单纯为了供一套房子,不再考虑其他的投资,这些因素都需要组合起来综合考虑,才能决定一个还款方式的问题。

  李莹:下面想跟大家举两个例子来说明一下还款方式和自己生活的关系。现在银行会有一种组合还款法,比如说我们之前曾经做过的案例就是这样,有一位客户是年轻的女士,年龄大概是28岁左右,已经结婚了,没有孩子,她的月收入是一万出头。她希望带一百万二十年的贷款,我们给她就是组合的方式,因为她自己认为她现在的事业刚刚起步,参加工作五年左右,未来可能会不断的升值,收入还会不断的提高。在这种情况下,我们就建议她在前十年的时候,她选择少还一些本金,少还的比例我们当时希望她少还,比如说前十年我只还十万本金,这样算下来她的月供就是五万块钱,两口人挣一万块钱有一半拿去月供,另外一半可以满足她非常舒适的生活。到后十年再还剩下九十万本金,那时候他们两口是38岁、40岁,正是中年,事业有成,收入也会比现在的丰富多,到时候月供可能会在一万块钱左右,两个人判断这个也并不是问题。这个情况下把她用普遍的还款方式,这个月供大概在7200块钱左右,这样算下来她在前十年每个月月宽少了1500块,在后十年每个月月供多了2000块钱,这个他们觉得很合适,因为前几年收入少,压力就比较少。后几年收入多了,还款自然可以多一些。大家听起来可能觉得这个方式非常好,但是我们是不是都要选择呢?其实也不然,这个方式的问题在哪儿?我前面少还本金了,就是意味着我对这个本金的占用还是要给银行利息的,所以总的算起来会比总的还款多付十万块钱的利息,总付出多了,但是她能保证她在每个阶段都能过舒适的生活。这时我们设计的比较适合年轻人的组合方式。

  另外一个例子我们也选取一个客户的案例,这个客户是一位先生大概他现在是45岁左右,正是中年,他认为现在是他收入最高峰的时期,因为在单位职务也比较高,收入也比较丰厚,但是他觉得大概在20年以后,20年以后是65岁了,银行带看现在最高贷到65岁,所以在那个时候大家想想他可能在65岁退休了,收入可能一下子降下来了。这种情况怎么办?我们建议他在前十年的时候要多还一些本金,刚才我们说前十年只还十万,后十年还九十万。现在我们反过来想,如果说他前十年还了更多的比例75万,后十年他只还25万,四分之一,这样的话他月供在前十年大概是在12000元左右,后十年大概是6000元左右,也是跟我们刚才所算的普遍等额方式会有一个差距,一共是7200元。可是这种方式算下来这位先生觉得很满意,为什么?因为他现在每个月的收入有几万块钱,还12000元对他来讲是非常轻松,他仍旧有两三万生活支出,包括积蓄,包括投资股票都没有影响。后纪念塔的月供算上来有2000多元,我们判断退休金2000多元是非常可能的事情,加上他再平常做一些股票和基金的投资,每个月供2000多块钱还是不成问题的。所以这样总体算下来,张先生也觉得这个组合非常满意。这样的组合还有一种好处,前面我们说前一种组合因为前期还本金少了,所以整体的利息支出多了。这种综合算下来整体利息支出要比那个方式少很多,他比普遍的还款方式大概少了20万左右,这样整个对比下来,其实张先生整体支出是减少了。

  我们通过这两个例子的比较发现,因为这种还款方式没有一个定式,如果我拿后一个案例套前一个,那位女士一定还不起钱的,她每个月要还12000,现在两口子一个月才挣10000块钱,所以这个不适合她。换句话说,回到张先生,如果我按第一个方式给他设计,后来十年他要还一万块钱,等他退休怎么办?所以我们回到第一个话题,任何一个还款方式没有一个最好,最优,排名第一等等,那一定是在你自己的接受中,在大家的心目中你认为哪个更适合你。所以这是今天特别想跟大家交流的观点。

  现在银行提供的还款方式就我们光大银行而言,我们现在能够给大家提供的还款方式多达十种,十种还款方式包括比较传统的方式,像大家都很熟悉按月等额,按月等额的意思是每个月连利息带本金都带起来,从最开始贷款第一个月到最后还款的一个月都是一样的。像我刚才举例的方式,20年一百万,每个月每供7200块钱,永远都是这个数。第二个就是按月等本金,等本金就意味着,我刚才说每月月供由利息和本金组成的,这个决定了利息不一样。如果刚才的例子一百万二十年,很简单,拿一百万除以二十年乘以12个月,但是利息会从最开始比较多,到最后比较少会不一样,这种方式会形成开始还的第一个月是每个月月供最多的时候,然后逐月会递减,但是递减的差额不会特别大。为什么会形成这种局面呢?主要是因为我们每个月都还一样的本金以后,你每个月本金都在减少,每个月按照剩余本金来计算的例子就会不一样,所以这个也是现在市场上非常普遍的,就是如果你买一手楼,每个银行都会向你推荐的,肯定有这两种方式之一,按月等额,或者按月等本金。接下来的方式,比如说像一次还本付息的,这个应用不太多,比如说有存单做质押贷款,期限在一年之内银行汇选择这个方式。一般短期内,一年以内的贷款银行会才能还本付息。第四种是按月还息,到期还本。我每个月还利息,只有到期的时候才会一次性还本金,这个通常会和一些特定的项目结合起来,所以也不是常规方式。第五个还有像等比每进的还款法。第六个组合还款法,组合还款法刚才给大家举了例子,就是我分阶段把本金也分阶段的组合。等比累计国家我每个月按照一定比例比上个月递增还款,到了三次组有大家听说的比较少,这个一般不作为常规的方式推荐,只是有特许需求的时候银行会推荐。

  李莹:我们光大银行在六月份推出了“随心还”的方式,这个囊括了我们现在四个方式。第一种方式,我们通常跟大家介绍的时候,我们会把这个叫做分段还,分段还我们会把贷款还款分成两段,每段内计算的本金会不一样。分段我们目前采用的方式就是说,我通常适用三年或者五年还款的客户,短期的客户。这种客户有什么特点呢?通常他说我资金比较充裕,我现在很有钱,可是现在股市或者基金市场很好,我希望我的钱投资到资金市场上,所以我买房子还是希望贷款。我贷款又不想每个月还很多的钱,因为大家知道如果我只贷三年、五年月供会比你贷二十年高很多。我希望到期的时候,我到三年或者五年以后我一定拿出一大笔钱还钱,那个时候我就一次性还帐,所以我现在希望每个月能还的少一些,我们面对这种客户提供了一种叫做分段还。这两段如何分呢?以一个五年的期限为例,一共是60个月,前58个月我们会要求客户只还利息和最低5%的本金就够了。剩下后两个月他分两次,把剩余的本金全部还掉。这个方式比较迎合现在有投资需求的客户,这是一种分段的方式。第二种我们叫“宽心还”,我们推广的时候会采用这个名词。大家知道银行每个月会要求你有一个固定的日子还款,像我们光大银行每个月15号是还款日,这一天来付月供了。现在有一些客户非常忙,他会说我那一天刚好出差了,我刚好出国了,我刚好家里有事情我去不了。我们现在对一些优质的客户给他宽心还的方式,给他十天的宽限期,这个跟客户的资质有关系,如果是优质客户我们会给他十天宽限期。也就是说我们原来是十号还款,现在可以到二十五号还,如果二十五号还我们也不视为违约。这方便了我们很多公务人士,他经常会在还款中出现一些问题,如果没有宽限期的时候,大家可能也比较清楚,我们现在有银行的征信系统,会给大家记录下来某年某月,这个客户有一次拖期,因为他在那一天没有还款。现在我们宽限到二十五号,我们在二十五号还款就不再记录征信系统,仍旧在系统里显示正常还款,这应该是给大家提供的便利,这个不作为主流的还款方式,但是它是还款方式比较的一个补充。第三个,我们有一个“入住还”的方式,我们知道大家买房子,特别是一手房,新开盘的楼盘非常的抢手,你发现它没出地面就开始打广告,刚刚取得销售证,很多客户蜂拥而至,房子很快就卖完了。可是你什么时候才会住进去呢?至少也要一年以后,或者一年半,或者两年都有可能。银行按照监管当局的要求,在房子封顶以后可以给客户发放按揭贷款,即使峰顶到你入住也要一年或者更长的时间。怎么办呢?有的客户觉得我这段时间还银行的贷款心里非常不舒服,我还没住,我还没怎么样就要还款。我们现在银行有入住还的便利,在你没拿到钥匙之前只需要还利息并不需要还本金,等你拿到钥匙以后开始还本金,这样前期会是一个比较少的月供,大家心里也会觉得比较安慰一些,因为毕竟在没住之前只付了一部分银行月供,等到住进去理所当然还贷款心理比较平衡,这种方式适合我前期月供少一些,以后我再恢复到正常状况。最后我们还有一种跟我最开始距离比较类似的组合贷款,我们现在会以每五年做代表给大家做累计,我说前十年后十年,我们可以进一步计算第一个五年,第二个五年,我们可以拆分成四个五年,每一个阶段你都可以规定一个不同还本金的比例,这样的话对于大家来讲我可以不断的筹划我每次还多少钱,不断适应自己收入的状况和支出的需求。

  以上介绍的产品无非想给大家提供更多的选择方式,可以看到每一种产品的设计都是有一些特定的人群,但是他所有的目的都是希望能够让大家找到适合自己,更贴近自己的生活方式。在这里也提一下,因为也是受主办方的委托,因为今天是介绍所有的还款方式,目前市场上除了我们光大银行提供上述十种以外,其实各个银行还是有很多不同品种的方式,都是和还款相关的,大家可以货比三家,不断筛选适合自己的,比较现在市场上比较火爆的深发展银行也有提供类似“双周供”,包括我们民生银行提供“按揭开放帐户”,这些产品大家都是可以认真选择,也是非常好的产品。这些是关于还款方式的选择。

  最后再多说两句,我觉得大家算来算去,无非是希望还款能适合自己,同时也能够更省钱,更合算。其实我觉得还款方式要选择的一个角度,一定要看怎么还。还有一种要选择的可能是价格,开始主持人也讲到现在市场上还是加息的环境,价格对大家也是很重要的。曾经在去年我们光大银行业已经上线固定利率的产品,到现在有很多银行可以提供固定利率的产品。这里面不妨给大家举个例子,我们在06年刚刚推出固定利率的时候,那时候产品价格我印象中有一个阶段是6.12,现在大家可以对比一下利率上涨的趋势,如果浮动利率计算,6.12是去年年底的价格,从这个角度来讲,他其实可能比还款方式上算起来更省了钱,因为他价格上首先占了优。所以现在市场上已经完全可以给大家提供两种类别的价格选择,就是固定利率和浮动利率,这个角度也将会成为大家未来非常关注的焦点,因为像价格的波动,随着我们市场化的进程也应该是越来越加快。谢谢大家!

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