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合肥“桃园事件”资金链迷局揭秘

http://house.sina.com.cn 2005年07月20日16:13 21世纪经济报道

  桃园公司形成了这样的资金流动:用拖欠的客户资金,作为开发商的保证金等支出,等一手房销售完毕,再用佣金和房子差价归还客户资金。而客户资金和银行抵押贷款为什么会全部打入到桃园的账户?这种相当明显的风险,难道无人察觉?

  7月7日,手拿合肥桃园房产销售有限公司(以下简称桃园公司)合约的艾女士赶到合肥市公安局,发现这里早已拥堵了大量的人群。

  “都是来报案的。”稽查处一位负责人这样告诉她,并让她登记其房屋交易时间、地点、经过、贷款情况等等内容。

  本报记者从合肥市公安局稽查处了解到,与艾女士有同样遭遇的购房者为数不少。截至7月10日上午,前来登记的受害者光二手房买卖客户就已经达到了500多人,涉案资金在3000万元左右。

  “以后会涉及多少资金现在还不知道,还有人源源不断地来登记。”公安局稽查处一位工作人员说。

  “现在我们的交易资金及抵押房契均不知去向!”7月9日,一个在公安局稽查处刚刚登记损失将近60万元的客户对本报记者说。

  “桃园事件”

  3个月前,艾女士看中了位于合肥市黄山路附近的一套60多平米的二手房。由于是第一次买房,她来到合肥市公积金贷款管理处,询问相关购房事宜。工作人员告诉她,要使用公积金买二手房,必须通过中介公司。

  由于桃园公司在合肥当地具有一定的名气,5月15日,艾女士决定通过桃园公司来买自己看中的那套房子,并在建行合肥分行办理分期付款,首付款是10万元。

  5月16日,艾交给桃园公司5000元定金;5月17日,她按照桃园的安排把余下的9.5万元首付款打到该公司的账户上;5月24日,桃园公司通知艾女士房产证已办好;5月26日,艾和桃园公司的工作人员一起到市公积金管理处办理公证书、保险等手续。

  6月16日,艾女士到合肥市蜀山区房产局办过《他项权利证》后,把这个证件押在建行,办理了抵押贷款手续,房产证仍然在桃园公司的手里。

  7月1日,建行通知艾,抵押贷款已办好。但艾赶到桃园后,发现“桃园难说话了”,“说银行的钱还没到,要等几天才能拿到房产证,一直拖着不给我”。

  而本报记者在艾女士所买房屋原业主李先生处了解到,桃园公司此前已把艾女士的部分首付款给了他,他也把房产证交给了桃园公司。

  “拿到房东的房产证后,(桃园)公司就用这些证件,去银行为购房者办理抵押贷款,这样,银行的钱就会打到公司的账户上。”建行合肥分行一位内部人士说。

  本报记者了解到,从银行办理过抵押贷款后,桃园公司并没有把余下的资金交给李先生,于是,抵押贷款(有的还包括客户首付款部分)这部分资金就被截留在了桃园公司。

  “我现在既拿不到房产证,每个月还要还银行的利息。”艾女士无奈地说。

  7月6日下午4:00,当艾来到桃园公司一个位于合肥市长江路的营业网点时,工作人员告诉她,“我们马上要破产了”,不再进行交易;而在当天下午3:00的时候,艾发现这个营业网点还在正常营业。

  “当时心里就‘咯噔’一下!”艾女士说,她“说什么也不相信”,在合肥当地颇有名气的桃园公司“会在一个小时左右就宣布破产了”!

  第二天,艾早早从床上爬起来直奔位于合肥长江大厦的桃园公司总部,发现桃园公司已大门紧闭,四五位公安人员神情严肃地把守在这里。

  公安人员告诉瞠目结舌的艾女士,桃园公司已经被“查封”,并让她速去合肥市公安局庐阳分局经济犯罪稽查处(以下简称“公安局稽查处”)报案。于是,出现了本文开头的一幕。

  涉案资金流向何方?

  目前,桃园公司的客户们最大的担忧是,这笔资金流向何处,还能不能追回来?

  本报记者从合肥市工商局了解到,成立于2002年2月28日的桃园公司是一个典型的家族企业,法定代表人、副总经理为张坤霞,其弟弟张坤平则担任总经理,负责公司一切事务。

  桃园公司扩张得相当迅猛,并先后在合肥成立了东、南、西、北、中五大营销中心,开了六十多家营销网点。2004年下半年,桃园公司挺进江西南昌,成立南昌分公司,并在这里开设了数十家营业网点。

  桃园公司内部人士表示,该公司以代理销售二手房起家,赚取了第一桶金。后来想到“一手房销售代理很来钱,所以就决定进行一手房销售代理”。如此迅速的扩张,为桃园事件埋下了伏笔。

  这位内部人士分析,一手房代理销售的运作模式是,要想取得房地产开发商一手房的独家销售代理,中介公司必须先给开发商预付一笔数额可观的“保证金”,以及培养自己的专业销售队伍,在对外推广楼盘时,又要先为开发商垫付广告费等各种费用。“必须完成销售任务,开发商才能给你钱。”

  该人士分析,在这种情况下,“真正拿自己的利润部分打‘保证金’,很难做到,所以桃园可能会大量挪用客户资金。”

  桃园的一位老员工也对此给予了证实。他透露,桃园经常故意拖欠房主购房资金,“经常与房主发生争吵”。

  在桃园公司,形成了这样的一个资金流动图:用拖欠的客户资金,作为开发商的保证金等支出,等一手房销售完毕,赚取开发商的佣金和房子差价后,再归还客户资金。

  在运作前期,由于合肥房价上涨很快,炒客纷纷加入,桃园公司代理的房子销售得非常快,资金流动也比较顺畅。去年下半年,桃园公司“(一手房代理销售)做了一个多亿的交易量,光佣金收入就要200多万,这还不包括房子差价”。

  很多开发商也乐于把自己开发的房子交给桃园来代理,前提是桃园仍然要先付给他们一定的保证金。

  桃园公司内部人士说,这样一来,桃园的盘子铺得更大了,“死命拼量”,现金流大量被开发商和各种开支所占用。

  但桃园公司看起来无所畏惧。因为公司管理层认为,当时房屋销售形势一片大好,挪用的资金很快就能回笼。

  但意想不到的是,去年底以来,一系列的宏观调控措施,彻底击碎了桃园公司的美梦。

  宏观调控措施连续出台后,二手房销售明显放缓。合肥某报在国家七部委政策出台后曾发表过相关文章:一房虫一日在一中介公司曾抛售八套住房,指的就是桃园。

  此外,桃园代理的“金孔雀度假别墅”、“金雅园”、“宝文国际公寓”、“阿奎利亚”等楼盘全部滞销,但其光在“金孔雀度假别墅”上的广告投入上就达到了200多万。

  这样一来,桃园无法及时归还大量客户资金。

  桃园公司总经理张坤平在接受本报记者采访时也承认,桃园深受宏观调控影响。但他否认了公司要破产的说法。“(桃园公司)固定资产超过7000多万”,“哪有破产,怎么可能会破产?”张对传言显得忿忿不平。

  “我们只是停业整顿。”张坤平表示,在国家宏观政策的影响下,桃园开始亏损。而停业整顿,则可以快速止住亏损,“否则,人员工资、水、电等,开销都非常大。”

  张坤平还表示,桃园牵涉到的客户资金仅1000多万。“这点钱算什么?缓一段时间不就对付过来了?”

  他进一步透露,目前安徽世纪联华公司正打算整体收购桃园,并于7月9日签订了意向书。该公司准备向桃园注资5000万。

  桃园内部人士透露,除了桃园公司总经理外,张坤平还有另外一个身份———合肥华坤房地产开发公司(以下简称为“华坤公司”)的法人代表。

  所以,有关桃园的客户资金流向问题,还有另外一个版本:桃园是否把客户资金挪用到华坤公司?是不是现在华坤公司同样遭遇到了宏观调控,所以客户资金无法及时归还?

  对此,张坤平给予了否认。“华坤与桃园任何关系都没有。”他说。

  而桃园公司法人代表、副总经理张坤霞则以“讲话不方便”为由拒绝接受采访。但她狡辨,桃园公司走到这一步,是“国家政策的影响”。

  体制漏洞

  一个疑问是,客户资金和银行的抵押贷款为什么会攥在桃园的手里,全部打入到桃园的账户?这种相当明显的风险,难道无人察觉?

  上述桃园公司内部人士说,要是银行把抵押贷款打到购房者手里,“他自己也有权使用”,“客户可能会假交易,骗取贷款”;而如果银行把资金打到卖方手里,“卖方则可能会仍然守着房子,迟迟不给购房者。”

  “还是要通过中介公司中转一下”,所以,很多客户与桃园签协议,让桃园帮他们贷款,这样,“钱就打到桃园的账户上了”。

  “这是体制造成的。”该人士表示,去年11月份,桃园在合肥市房产局开了一个“客户房款资金监管账户”,“以确保客户房款安全”,但“作用不大”。

  “很多客户反映,买方要用这个监管账户贷钱,非常烦琐;卖方从这个账户取钱,也要很多手续,非常麻烦。”更主要的原因是,“房产局必须安排专人来管(这个账户)、来跑(贷款)”。但“房产局没有这个人力、物力”。

  “所以,最终还是要通过桃园来跑贷款。”这又为桃园挪用客户资金提供了方便。

  “在合肥,大部分中介公司都是这样操作的。”他最后说。(文/范利祥)   (安徽媒体人士王艳对此文亦有贡献)


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